浅议金融业建设项目及房屋租赁管理审计查证方法

姚维斌

建设项目及房屋租赁属于银行的非金融资产管理范畴，大型商业银行或金融机构在经历减员增效、机构拆并、公开上市之后，房屋类固定资产进入新一轮调整、购建期。而在金融机构公开上市的前后期，固定资产发生较大变化，相关的财务管理制度也发生了相应变化。新老变化带来的一系列问题，需要内部审计机构关注并研究，以期降低监管风险及声誉风险。

一、建设项目（新建及拆除重建）审计查证方法

（一）建设项目准备阶段审计要点

第一，审核正式开工建设（以施工许可证确定日期为准）之前，建设单位是否取得建设项目核准或备案文件、《国有土地使用证》（或国有土地使用权出让合同）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（以下简称“四证”），是否与承建方签订了《施工合同》、《廉政建设合同》等。拆除重建项目还应审查是否保存有《危旧房屋鉴定书》、《房屋拆除合同》、《消防安全许可证》、《临时占道许可证》等。查证是否存在“未批先建”等严重违规的建设项目。

第二，根据《委托设计书》委托设计的内容，将设计图纸、立体效果图、预算申报书、建筑工程结算书进行大项核对，看有无缺漏项目、重要增减项目；再根据实地走防、观察、询问员工及客户，对建设项目实际使用情况的感受及体验，能够发现通风、采光、设施配置不能满足正常使用的问题，建筑设计缺陷也会暴露出来。

第三，调阅预算申报书、预算批复书、工程预（结）算书、与项目相关的固定资产明细账，核对工程结算金额与固定资产余额是否一致，预算有无批复、结算是否通过有资质的部门审核（本行系统有咨询造价中心的，由造价中心审核；无造价中心的，以当地有资质的职能部门审核），查找、分析发生差异的原因。

第四，调阅项目招（投）标资料、开标通知书、参与打分人员的原始评分依据，核对施工合同签订时间是否在开标时间之后，邀请招标、竞标的公司是否在3家以上，基本的集中采购政策是否得到遵循（10万元以上的单项采购是否遵循了集中采购流程），综合分析对中标单位的选择是否合理。

第五，调阅施工合同审查合同条款，有无不利于建设方的具体约定，合同期间的安全问题、与施工有关的各类保险是否由施工方负责落实，合同是否经过双方有权签字人签署，合同是否经过法律合规部门审批。

（二）预算执行情况审计要点

第一，调阅建设项目设计图纸、施工图纸，核对整体建筑面积及相对独立大项（如金库、会议室、招待所、营业室）的建筑面积（选择相对容易计量的单个项目实测建筑面积及工程量），按国家公布的定额单价估算出建筑成本与建设单位编制的预算比较，核对是否存在高估价格、多计建筑面积及工程量的行为。

第二，调阅工程预（结）算书、结合现场踏勘项目，核对是否存在虚构建设项目（单项）占用预算指标，采取编制虚假工程决算方式，将资金通过供应商套出，用于非生产性装修、或购买办公设施，或用于客户营销、个别的形成“小金库”，虚构行为将导致资产虚增和固定资产账实不符问题。

第三，调阅工程预（结）算书审核工程量及部分建筑单项增减项目，与建设、施工双方记录工程增减变化的《工程量、项目变更清单》核对，看签单时间是否合乎逻辑（如地基处理增量工程的签单时间在装修之后或主体工程封顶之后），若为逆向签单，应考虑是否为虚增项目。

第四，调阅预算批复书、工程结算书、固定资产明细账、基建账户审核投资支出金额，核查是否超预算支出，有无拖欠工程款进而产生有损金融机构声誉的行为。

第五，调阅固定资产明细账，查看建设项目房屋类固定资产构成，核对是否将独立使用、计价、有固定资产归属明细科目的物品列入房屋类固定资产（如叫号机、语音对讲机、电器设备、电子设备、办公家具等）。

第六，调阅工程预（结）算书及其附件，记录超预算的增加、调整项目，核对实际支付金额，计算增加及调整工程金额与承包价格的比率，说明预算编制、建设项目设计的缺漏，部分调整项目可以证明建筑设计的缺失。

第七，审计机构实施的审计项目大部分属于事后审计，可以从现场踏勘发现一些工程质量问题，如屋面、楼地面、外墙立面渗漏，地基发生严重沉降，楼层、墙体短时间开裂等，影响房屋正常使用。充分说明施工监理、质量监督部门监督不力，承建方的施工质量不高，施工技术有待改进。

（三）建设项目财务管理审计要点

第一，调阅固定资产明细账、建设项目档案资料，核对入账时间、入账发票、施工合同、商品房屋购销合同、交房通知、资本性支出指标通知、房屋购建申请与批复等，审核是否存在先占用规模入账，后组织施工、购入房屋的行为。

第二，调阅会议记录、信访资料，从中发现关于建设项目的问题线索；审查集中采购项目档案，重点分析集中采购是否存在虚假或重大违规情况、采购成本是否虚高、中标单位和被审行的关系等等，从中发现问题线索；对大额借方发生额，根据凭证、票据逐笔核实真实性、合理性，同时通过调阅相关存款账户明细账掌握款项支用情况，跟踪资金走向（包括收款方的资金走向，是否回流至被审行控制账户），从中发现问题线索。

第三，调阅办公和营业用房项目验收证明、工程预决算书、入账凭证、固定资产台账、明细账，审核自有固定资产支出是否按规定纳入固定资产科目核算，是否存在通过费用性支出绕开固定资产指标控制的问题。

第四，受个人利益或小团体利益驱使，个别采购人员、参与建设项目管理的关联人员接受供应商经济利益，或与供应商发生借贷等非正常资金往来，审计人员要重点关注与供应商有资金往来的员工的不当行为。从供应商（如：承建方单位账户、承建方法人代表、承建方法人代表家人账户或控制账户、承建方财务管理人员）单位及个人账户资金流入手，查找资金是否流入银行员工账户或员工配偶账户，结合行内员工工作岗位，与建设项目的关联度来确定员工是否存在不当行为。

第五，调阅建设项目“预验收资料”、竣工验收记录、竣工验收备案表、固定资产明细账、固定资产折旧明细、《施工合同》，核对真实的工程竣工交付使用时间，查阅入账时间及折旧计提金额，建设单位是否在交付使用当月记固定资产账、次月开始计提折旧。

二、装修项目审计查证方法

（一）装修项目审计要点

第一，调阅固定资产明细账、房屋租赁合同，查看房屋装修记录、资产使用起止时间、资产变动情况，核对自有办公楼装修间隔期间是否在10年以上，自有及租入营业网点装修间隔期间是否在5年以上，是否在租赁期限内实施装修，装修受益期是否小于或等于租赁期等。

第二，调阅《装修合同》、房屋装修申请、装修预算书、装修结算书、竣工验收备案表、固定资产明细账，核对装修项目折旧计提是否及时、准确，“固定资产—房屋装修”入账是否及时，有无将独立使用、计价、有固定资产归属明细科目的物品列入房屋装修项目。

第三，调阅《消防安全许可证》、《建筑工程施工许可证》、《临时占道施工许可证》、《装修合同》，核对各类证件的时限要求，如《装修合同》工期在前、《消防安全许可证》及《建筑工程施工许可证》时间在后的，属于违规施工。

（二）装修项目其他审计要点

装修项目其他审计要点及审计方法，与建设项目相同，详见1～5页。

三、房屋租赁项目审计查证方法

（一）闲置资产审计方法

目前闲置资产的类型有：综合办公楼中闲置部分房屋、未实施房改的住房、机构撤销后闲置的营业场所、闲置土地、账外形成房屋闲置等。

先从一级分行计财部门索取《某某房屋出租请示与批复书》，再到二级分行计财部门或办公室调取《房屋类固定资产明细账》、房屋租赁合同、房屋产权证、土地使用证，查看有无房屋、土地发生闲置。

第一，对固定资产明细账相关栏目标示“闲置”的资产，先与部门管理人员交流，要求其说明闲置原因、闲置开始日期、未出租或未变现的理由等，再到资产所在地查看。如周边环境较好、资产未列入危房或政府征收范围，但闲置时间在一年以上的，应建议审计对象出租或变现。

第二，在审查及核对《房屋租赁合同》、《房屋产权证》、《固定资产明细账》时，不要被表象所迷惑，要多方核对，不要放过任何可疑之处。一是找出营业办公用房明显超标的项目，检查有无出租项，有无租赁合同，明细账有无“闲置”标识，如无，则核实资产是否在用；二是看办公大楼楼层使用标志牌，将非本行机构或已撤销机构（招待所、自办公司）与《房屋租赁合同》核对，如无合同，则为闲置；三是对《租赁合同》到期的部分实施踏勘，逾期2个月以上无合同、不续签、不搬迁的，视同闲置。

（二）租出资产审计方法

对于大型综合管理机构（二级分行），其本级往往是建筑面积最大的营业办公综合楼，城区管辖机构相对较多，审计人员不能仅仅依靠访谈、看文档资料来获取信息，还得实地走访了解房屋、土地的真实用途，获得第一手资料。

一是从租赁收入入手，核对年度租赁合同金额与房租收入是否一致，多出金额往往是未签订合同的资产出租获得的收入，也可能是账外资产形成的收入；二是租赁收入低于年度租赁合同金额，说明有部分收入未入账，应关注租赁收入是否形成“小金库”或在账外存放、或在内部科目挂账用于调节收入；三是通过核对有产权证无明细账或有明细账无产权证的资产，确认资产真实性。这类资产可能是账外资产或违规报废、销账处理但实际在用的资产，也可能是账外资金、其他资金形成的固定资产纳入账内核算，但未办理产权证，还有的是已核销贷款的偿债房产因未办理产权转移等原因，未入账处理；四是通过走访形式，衡量同一地段、同一区域租出资产价格是否在合理范围。

（三）租入资产审计方法

随着城市化进程加快，中心城市、中小城镇规模扩张迅速，原有营业网点不能有效覆盖新建的居民区、商业区，为此，金融机构租入房屋增设营业网点成为必然选择。笔者认为，对租入资产实施审计的要点是：

第一，从二级分行调阅租赁合同（二级分行存放备案合同）了解房屋租入整体情况、规模、实际租用面积、租入后具体使用的冠名等，至具体网点或支行后再调出合同原件核对是否相符、一致。首先，租入房屋是否经过上级行审批同意，索取相关的申报、批复文件，同意支付及摊销租金的文件予以证实；其次，审核租赁合同，查看有无对租入方不利的条款（如续租无优先权、停止租赁不提前告知、争议解决方式不通过司法部门、价格变化无标准、出售房屋不预告等等），租赁合同是否经过双方有权签字人或委托代理人签订，合同是否经过法律合规部门审核；再次，关注租金支付后是否回流至员工账户或员工控制账户形成“小金库”。

第二，根据房屋租赁期、“固定资产—房屋类装修”科目明细账记录，核对租入营业用房装修间隔时间是否在5年以上，是否存在虚假房屋租赁行为，即：有租入申请、租赁批复、租赁合同、租赁支出，但没有发生实质的租赁行为，支出的房租被挪作他用。