浅谈居住小区规划设计中的常见问题

陆冰

摘?要：随着我国科技水平的不断发展，我国人民对于居住条件的要求也越来越高。但是在近些年来，居住小区的设计与规划上已经暴露出了许多的问题，需要我们去解决，如：过分的追求面积而导致了居住品质的下降，绿化不够完善，不够美观等等。因此在小区的规划设计上，一定要具备更强的责任心，一定要让居民居住上健康安全的小区。

关键词：我国居住小区规划设计问题对策

中图分类号：TU7文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2012）10（a）-0075-02

近些年来，我国的国民经济得到了飞速的发展。“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

在这次学习中，通过与长春万科集团和长春保利集体有关开发人员的交流中，让我体会到：在目前全国房地产企业发展较快的现状下，项目开发要有以民为本，建造精品的理念，并在开发过程中以优质的产品、可靠的信誉和超值的服务，实现居民住宅的品质飞跃，是房地产企业持续发展的生机和活力。根据城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。

1小区设计的整体和相关搭配的问题

一直存在我国现阶段小区规划设计当中的一个重要问题就是，小区中绿化景观设计，在以往的小区绿化景观设计中，大都在小区内种草与树，缺乏新颖性，导致了小区给人直观的感觉就是层次感不分明，所以，在小区绿化景观设计时，一定要多加些能够加深印象的，如，小型雕塑，“小桥流水”等等，这样才会使小区居民在工作休闲之余能够享受到健康舒适的小区生活。从而促进整个社会的和谐与稳定。从宏观上来讲，城市是由许许多多个小区以及商业区构成的，小区也是能够影响城市整体效果的关键。所以说，小区的设计一定要与城市整体效果相吻合，在设计理念上一定要做到新颖，一定要打破以往的设计理念，而且还要重点突出小区自身的特点。

2“精品住宅”表现为以下几个方面

1）住宅市场逐步向细分化发展

当前我国的房地长市场主要是以个人购房为主，随着我国房地产行业的快速发展，住宅市场也迎来全新的契机。在激烈的市场竞争背景下，可供消费者选择的住宅产品日益增多，而一个楼盘要想吸引消费者的关注并实现销售目的就必须要充分发挥个性，是自身产品在其他竞争对手中脱颖而出，因此说，我国住宅市场的下一步发展局势就是住宅的细分化。在过去的几年里，长春市的住宅市场出现了多户型、高标准的全新住宅产品，主要针对于一些特定的消费群体，因为所推出的楼盘环境优雅，定价合理、质量有保障，因此销售一路走高，并且也得到了政府和群众的一致好评。这就可以证明，细分化已经成为住宅市场的一个必然的发展趋势。

2）商品房市场已经步入到品牌竞争阶段

伴随着我国住宅市场的入去完善和成熟，在市场竞争日趋白热化的过程中，企业要想更多地争取市场份额就必须要打好品牌战，当前我国的住宅市场正在向着买房市场发展，消费者的购房知识更加丰富，意识也在不断提高，广大消费者对于住宅产品的要求也日益严格，大家不仅要求房屋质量过硬、小区配套设施齐全，更要考虑文化品位以及升值空间等等，这些因素都进一步地促使了住宅市场品牌竞争的出现。此外，越来越多的企业也开始认识到在市场竞争中品牌的力量，强化了自己的投入力度，更加注重住宅的质量，有效地抓住了品牌市场的商机。在上一年度的长春房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位向环境优美舒适的方向转变，“万科蓝山”高档住宅的成功开发，就是一个很好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：

（1）先富者的市场潜力。

改革开放一来，长春市的经济得到了快速的发展，人民群众的经济条件得到了大幅度的提高，调查显示，当前长春市的富裕家庭占人口的2%上下，而这伊比利正在不断地提升。这部分富裕家庭对于当前市场上的高档商品住房产生了极大的需求，逐步地形成了先富者市场潜力。

长春开始商品住宅开发的实践较早，这些住宅区有着较高的人口密度，吸引了一大批先一步富裕起来的人士，二、三级市场的进一步开发以及不断更新换代的商品住房，商品房的交易越来越方便，并有可能让先富者对更高层次品牌的商品住宅加强了关注程度，并最后付诸购买行为。

（2）商业消费潜力。

由因为我国在近几年来对东北地区加大了扶持力度，长春的经济发展也迎来了全新的契机，商业机构拔地而起，旅游以及贸易放来得到了进一步的发展，特别是私营企业的不断壮大也刺激了私营业主的消费需求，多种所有制成分的日益和谐共存，更多的住宅实现了商住两用的功能，所以高档次的商品住房则形成了一定的市场需求，如2008年万科从尊重人居感受和环保出发，全力推出全装修产品——洋浦花园，其对生活细节的关注和个性化设计让众多消费者为之感动，在销售或出租时，发现市场消费潜力很大。

（3）项目区位市场潜力。

2009年，万科在美丽的净月潭边延伸出一条逶迤绚丽的兰溪谷，以充满地中海风情的“潭溪别墅”成功销售，让我们感受到：得天独厚的环境和区位，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的条件，加上开发建设条件优越，区位市场蕴藏着巨大的潜力。

3）户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点

户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。

4）消费者对住宅质量和物业管理的关注

消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

5）住宅开发向规模化发展

前几年，长春城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。商品房开发不具规模时，不但开发成本高，还容易引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代的住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。2010年，万科·长春1948、万科·惠斯勒小镇、万科·柏翠园、万科·潭溪别墅、万科·洋浦花园五盘联动，利用产品销售的组合策略，再次进行品质升级，市场细分，通过产品组合与低成本策略提升长春万科品牌，增强市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。

6）住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段

随着城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，长春居民购房除直接居住或自用外，也有一部分是用于投资保值、增值或出租，这与长春市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将上升。个人购房的比例也不断增加，目前这一比例已超过90%，并保持逐步上升的势头。

从以上分析可以看出，长春万科的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，因此，在总规设计时，要以市场需求依据，即以民为主，建筑精品，引导消费。

3结语

居住小区的规划设计直接影响着城市的美观性，而小区设计更注重的是适用性，不要一味的知识追求房屋面积的大小而忽略了其真正的价值，只有健康、稳定、和谐的居住环境才会使我们的心情更加愉快，才能在这快节奏的社会中，能够有一个休息的场所，所以说，小区的规划与设计至关重要，一定要“以人为本”。能否建造一个安定、和谐、健康的居住环境，这还需要所有城市规划建设者的共同努力。

参考文献

[1]朱一荣.小区规划中的“混合”与“分离”——以北京市居住小区为例[J].城市建筑，2009（1）.

[2]李霜，邢巍.浅谈居住小区规划设计中的常见问题[J].四川建筑，2009（1）.

[3刘卉.大城市住宅小区规划建设中存在的问题与对策[J].中国建设教育， 2006（8）.

[4]段艳宇，周朝阳.论居住小区可持续发展理念的规划设计——昭山乡（拆迁安置）生态景观，可持续发展规划理念[J].广东科技，2009（12）.