A房地产公司融资策略案例分析

曾小青　李圆圆　向玉章

【摘要】 房地产企业对金融依赖度高，但融资方式比较单一，面对国家的严厉调控政策，迫切需要优化现有融资方式，开辟新的融资渠道。文章以A房地产公司为例，从其财务状况和融资方式入手，分析了其融资困境，在此基础上提出融资优化策略。

【关键词】 房地产； 融资； 银行信贷

一、引言

房地产企业是一个资金密集型企业，开发周期长，资金投入大，对金融的依赖度很高。资金作为房地产企业的“血液”，一旦出现断流，将会产生巨大的风险，使房地产业和金融业遭受重创。2008年美国次贷危机引发全球金融危机，敲响世界警钟，为此，各国纷纷出台相应的房地产调控措施。我国自2010年以来，政府相继出台了“国十条”、“新国八条”、“新国五条”等等，2011年连续6次上调存款准备金率，不断加强银根紧缩，限购限贷。从金融角度来看，我国房地产企业的融资方式比较单一，并且过度依赖于银行信贷。在我国资本市场尚不完善的情况下，严厉的政策调控使房地产企业的融资环境日益恶化，融资压力与日俱增，中小企业纷纷陷入财务危机，而大企业也在持续的政策调控下趋于“疲软”。因此，房地产企业开辟新的融资渠道，改善现有的融资方式具有十分重要的现实意义。

二、案例介绍

A公司是某市规模较大的房地产公司，主要经营二级房地产开发和商品房销售。作为A集团旗下的子公司，在2010年以前，A公司一般是以集团的名义融资，资金由集团财务公司实行统一调度和管理。随着集团规模的日益扩张和国家调控政策的陆续实施，A集团的资金链出现了严重的“供不应求”现象，资金压力与日俱增。因此，从2010年开始，A集团决定从“银行家”向“企业家”过渡，逐步推行“母子公司共同造血”的金融改革制度，鼓励并支持子公司独立融资。从资金供给的角度出发，A公司现有的资金来源有限，融资方式比较单一，多为项目类债务融资，例如四证贷款、房地产投资信托借款、旧改/并购贷款等；而站在资金需求的角度，2012年的资金安排计划显示，4月要向A集团总部上缴利润2.7亿元，5—10月A公司面临16.9亿元的还款压力，此外，2011年底新增的4个项目也需要大量的开发资金支持。如果资金不能及时到位，2012年年底A公司的资金峰值将高达9亿元，资金链可能会出现断裂的危机。纵观近些年来由资金断裂引发企业破产的典型案例，如德隆系、史玉柱的巨人集团、2011年的温州商人“跑路潮”等等，A公司的管理层深刻意识到，必须优化现有的融资方式，快速有效地融通资金，绝不能使资金断流。

三、A公司融资困境分析

（一）A公司财务状况分析

融资方式决定了一个公司的融资结构，融资结构会影响公司的资产状况和经营业绩。通过对A公司偿债能力、盈利能力、营运能力和现金流量的财务分析，可以明确A公司的融资结构以及可能面临的财务风险。

1.偿债能力分析

流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，由表1可知，A公司的流动比率呈现波浪式变动趋势。2010年A公司多次开盘热销导致预收账款增加了76.53%，其他应付款增加了96.29%，主要是往来款项以及其他应付的代垫款项和保证金，最后综合导致2010年流动比率有所下降。自国家实行严厉的房地产调控政策以来，2011年A公司销量大减，预收账款明显下降，同时由于资金紧张，应付账款延期支付，加之当年购置了大量的储备土地，致使预付款项同比增长833.90%，因此，2011年的流动比率同比上升了9.32%。

由于房地产企业的存货比例较高，并且存货本身存在一定的变现风险，因此，速动比率更具有参考价值。A公司近三年的速动比率呈现逐渐上升的趋势，主要是A公司整体发展规模不断壮大，销售水平逐渐提高的结果所致。一般情况下，流动比率的正常范围为1—2，速动比率为1较好，A公司的速动比率较低，表明其短期偿债能力较弱。

现金比率是速动资产扣除应收账款后的余额与流动负债的比率，最能反映企业现时偿付负债的能力。2010年A公司房地产开发项目热销、销售回款较好，导致预收现金比例大幅增加，现金比率有所提高。由于2011年预付地价支付了大量款项，现金比率下降，说明A公司应该坚持“现金为王”的原则，进一步加强对现金流量的管理。

2010年、2011年A公司的资产总额分别增加了82.37%和50.80%，表明公司的资产规模在逐步扩大。同时，由表1可知，该公司的资产负债率连续三年均呈现逐步上升的趋势，一方面，表明公司充分利用了财务杠杆，另一方面，也暗示公司的负债水平较高，存在一定的财务风险。

2.盈利能力分析

由表2可知，A公司的营业利润率和总资产收益率均呈现逐步上升的趋势，表明该公司具有较强的盈利能力，尤其是2011年公司的总资产收益率同比增长102.28%，主要归因于公司调整项目开发和竣工节点计划，贯彻“现金为王”的原则，取得了良好的成效。

3.现金流量结构分析

A公司的资产规模和销售水平均在不断提高，但经营活动产生的现金流量金额并未同步增长。由表3可知，2011年的经营现金流量金额出现负值，究其原因主要是，A公司2011年实现销售回款61亿元，其中集中支付地价款46亿元，年底结算工程款34亿元，最后综合导致净经营现金流量为负22亿元。此外，由于资金需求量增大和宏观调控政策的影响，A公司缺乏必要的资金进行项目开发，造成土地闲置，资金成本增加，投资活动现金流量入不敷出。同时，银行信贷条件更加苛刻，放款速度减慢，资金回收期长，在一定程度上也影响了现金的流入。因此，A公司在追求规模扩张和短期盈利增加的同时也要高度重视对现金流量的管理。

4.营运能力分析

由表4可以看出，A公司的应收账款周转率逐步下降，主要与当前的银行信贷调控政策相关，但其整体水平仍高于同行业平均水平，归因于主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。作为公司的主要资产，存货对公司经营活动的变化具有极强的敏感性。随着A公司资产规模的不断扩大，由于存货销售增长速度小于其自身规模的增长速度，存货周转率呈现逐年下降的趋势。因此，建议A公司谨慎拿地，加快项目开发进度，提高存货的管理水平和资金的使用效率。

综上，A公司的财务分析结果表明：一方面，A公司的资产负债率较高，短期偿债能力较弱，再加上存货周转率下降，资金回笼期限长，导致该公司的资金使用效率低下；另一方面，尽管A公司的盈利能力在逐步提高，但还是无法满足规模扩张的资金需求，造成净经营现金流量为负值，从而使该公司面临较大的资金压力。

（二）A公司现有融资方式分析

就A公司的现实情况而言，一方面，规模扩张和项目开发迫切需要大量的资金支持；另一方面，自2010年集团放手让一线公司独立融资以来，A公司尚未建立健全的融资体系和完善的融资渠道，资金来源较为匮乏。

1.过度依赖银行借款

表1显示，A公司最近三年的资产负债率平均水平在80%以上，其中预收账款比例较高，主要包括定金和预收房款，而预收账款的30%又源自银行按揭贷款，加上与往来单位和供应商之间的短期结算款，A公司的综合信贷比例在90%左右。除此之外，A公司的资金来源主要是与合作单位共同开发以及少量的信托借款，占比较少。

2.负债结构不合理

负债结构对公司的盈利能力和财务风险均有较大的影响。一方面，流动负债的资金成本相对较低，但会使公司面临较高的财务风险；另一方面，长期负债的使用周期长，财务风险较低，但较高的资金成本也会影响公司的盈利能力。A公司的流动负债比例较高，一般在90%左右，而长期负债比例较低，这说明A公司过度关注高比例流动负债所带来的经营效益，却忽略了相关的财务风险。尤其是在当前银根紧缩的调控背景下，负债结构严重失衡很容易诱发财务危机，甚至会影响公司的正常运营。

3.融资成本较高

2011年国家连续6次上调存款准备金率，2011年底，我国一、二线城市的各大银行纷纷上调首套房贷利率5%~10%，银行信贷门槛越发高不可攀，并且放款速度明显变缓。因此，越来越多的企业开始转向房地产信托融资。房地产信托融资具有灵活、快捷、限制条件较少等优点，但其高昂的成本也使中小企业望尘莫及。2011年，A公司因项目开发需要，通过信托借款融资15亿元，借款期限是两年，利率高达15%，并以该项目50%的股权作为担保。短期来看，A公司融得一定的资金，但融资的目的是为了获得预期较高的投资回报率，而且房地产项目开发周期长，较高的资金成本会使企业面临巨大的经营风险和财务风险。

4.财务管理水平有待进一步提高

A公司财务部下设四个工作小组：资金组、核算组、收款组和税务组，并且与成本部是独立运行的。由于公司业务量较大，A公司为每个项目公司的核算工作配备两个人员，称为A角和B角，但责权利不明确，很容易导致相互推诿、出错率较高的后果。此外，房地产企业有很多开发环节，并且各环节之间具有较强的关联性，需要各部门各小组的全力配合，而A公司的员工综合业务能力尚有不足之处，整体风险意识薄弱，在一定程度上对A公司的长期可持续发展产生不利的影响。

四、A公司融资优化策略

（一）加强经营环境研究

2012年7月31日召开的中央政治局会议再次强调，要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，这对于大多数房地产企业而言，既是机遇又是挑战。一方面，调控政策减缓了房地产企业的发展速度，甚至成为中小房地产企业发展的羁绊；另一方面，房地产企业在贯彻执行调控政策的同时一定要紧抓机遇，充分利用逐步开放的资本市场条件为自身发展谋求新的融资出路。例如，在香港回归15周年到来之际，中央政府为了加强大陆与香港的合作，在金融合作方面出台了一系列便利措施，该项举措实质上也拓宽了内地房地产企业进行境外融资的渠道。

（二）提高公司经营能力

公司融资的目的是为了获得更高的投资收益，只有在投资收益率高于资本成本的时候，融资才是有价值的。因此，在融资成本一定的前提下，A公司必须提高自身的经营管理水平。首先，要谨慎拿地，加快项目的开发进程，采取有力的销售策略，降低存货跌价风险，从而提高存货周转率；其次，要加快销售回款的进度，确保资金及时到账，缩短应收账款的周转时间；第三，要开源节流，加强成本和费用管控；第四，要优化项目开发进程，提高公司的整体利润率。

（三）实现融资方式多元化

单一的融资方式无法满足房地产企业的巨额资金需求，为此，A公司必须积极寻找新的融资渠道，拓展多元化融资方式。

1.探索合作开发模式

合作开发模式被视为解决房地产企业融资困境的一剂“良方”。一方面，合作开发可以变相融资，达到双方共赢的状态，房地产公司获取需要的资金或土地，合作方通过投资获得相应的经营收益或股权收益；另一方面，合作开发可以给房地产企业带来规模效益，有效地分散市场风险。为此，A公司可以积极寻找合作企业，共同开发，共担风险，共享收益。

2.发展房地产信托

房地产投资信托可以吸引大量的社会闲散资金，融资效率较高，而且房地产信托受到严格的政府监管，安全性较高。对于目前正处于快速发展期的A公司而言，可以通过贷款性信托和股权性信托进行资金融通。

3.寻求境外融资渠道

境外融资渠道不单可以解决资金问题，而且可以引进国外先进的经营理念和更严谨的资金运营方式，因此，建议A公司积极寻求境外合作伙伴，利用境外企业的优势开拓境外融资渠道。这对于A公司的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

（四）强化员工风险意识

房地产企业的整个开发流程是环环相扣的，需要各个部门的集体配合和协调发展。例如：事务部要及时取证，保证四证贷款的审批不受限制；商业部要积极寻找优质项目和合作单位；财务部要按节点完成回款计划；营销部要加强对存货的管理，加大销售力度；高层领导要适时调整公司发展战略，等等。为了提高公司的财务管理水平，A公司必须树立“全员风险意识”，可以通过集中培训和定期召开会议的方式提高员工的风险意识，坚持责权利明确的基本原则，从细节和整体上提高公司的风险防范力度。

（五）借鉴国外融资经验

西方发达国家的资本市场较为成熟，房地产金融体系比较健全，并且建立了完善的融资渠道，具有十分重要的借鉴意义。例如美国的住房抵押贷款和房地产信托投资基金，德国的互助储蓄融资方式，日本房地产企业独具特色的官民混合的融资方式，新加坡匠心独运的中央公积金制度，等等。中国现有的资本市场发展水平可能无法满足国外先进融资方式的应用条件，但是，从长期看，它们必将是中国房地产金融未来的发展方向。因此，在我国政策允许的情况下，A公司可以充分借鉴国外融资经验，有条件地创新自身的融资方式。

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