房屋销售价格与固定资产投资关系的实证分析

肖芳芳 聂晓博

摘 要：本文利用深圳市1997-2010年的相关数据，基于单位根检验与格兰杰因果检验结果，对深圳市房价与固定资产投资之间的关系进行实证分析，结果表明房屋销售价格是固定资产投资的格兰杰原因。同时在此基础上建立的ADL模型拟合效果较好。

关键词：房地产市场；格兰杰因果检验；ADL模型

一、引言

房地产业作为基础性和支柱性产业，是拉动国民经济增长的重要因素。房地产价格集中反映了市场的供求关系，传递着房地产市场最为重要的信息。房地产市场是地域性很强的产品市场，而深圳作为一个快速发展经济特区，创造了举世瞩目的“深圳速度”，其房地产市场亦具有一些特殊性。关于房地产价格与各个经济变量之间的关系，很多学者用不同的计量方法，从不同角度进行了研究。本文试图以格兰杰因果检验方法探寻房价与固定资产投资间因果关系，并在此基础上建立自回归分布滞后模型对数据进行拟合。

二、变量选取和数据来源

变量选取：被解释变量—固定资产投资额，用FCI表示；解释变量—房屋销售价格指数，用HPI表示。

资料来源：本文采用年度数据，样本区间为1997—2010年。深圳市房屋销售价格指数的数据资料取自《中国统计年鉴》，固定资产投资额数据来自《广东统计年鉴》。本文使用的软件为Eviews6.0。

三、模型回归过程及估计结果

1.数据的平稳性分析

我们知道，对于非平稳的时间经济序列，在做线性回归之前，必须进行单位根检验，以排除“伪回归”现象，保证分析结果的可靠性。通常单位根检验的方法有DF、ADF、PP法等，而滞后阶数的确定采用的是最小AIC或SC信息准则。本文采用ADF法进行单位根检验，结果（表1）可知，房屋销售价格指数与固定资产投资额都是非平稳变量，进行自然对数变换后，lgHPI仍然非平稳，而lgFCI平稳，对lgHPI取差分后检验，表明ΔlgHPI是平稳变量。

注：1.检验类型T和C分别表示在ADF检验中有趋势项，常数项，括号中的数字代表滞后阶数（由AIC和SCI信息准则决定）。 2.Δ表示取一阶差分。

2. 格兰杰因果关系检验

格兰杰因果检验是检验经济变量之间因果关系的方法，基于以下统计推断思想：如果变量X引起变量Y，则变量X的变化将先于Y的变化。由表3可知，ΔlgHPI是lgFCI的格兰杰原因，但lgFCI不是ΔlgHPI的格兰杰原因，即房屋销售价格的提高将导致固定资产投资额的增加。也就是说研究房屋销售价格的变化有助于对有效的固定资产投资额进行预测，反之，则不成立。

3.ADL动态回归模型

房地产是投资周期较长的产品，本期的投资额应该根据前几期的房价、投资额和本期房价来决定。正好，自回归分布滞后模型（ADL）是分析这类问题的常用工具。

我们首先建立一个含有一个外生解释变量，解释变量与被解释变量各滞后两期的ADL(2,2,1)模型，得如下结果：

lｇFCIt=-lｇHPIt-lｇHPIt-1-lｇHPIt-2+ lｇFCIt-1+ lｇFCIt-2

R2=0.9612 DW=2.1278ARCH=0.668

我们采用逐步回归法排除统计意义不显著的变量，观察上述模型，发现lgFCIt-1的回归系数对应的t值较小，予以剔除，再次回归，结果为：

lｇFCIt=-lｇHPIt-lｇHPIt-1-lｇHPIt-2+ lｇFCIt-1+ lｇFCIt-2

R2=0.9489 DW=2.0132 ARCH=0.668

该模型各解释变量都高度显著，DW值接近2、ARCH值小于1，表明该模型不存在自相关和异方差，R2仍然高达0.9489，整体拟合效果仍然比较理想，因而，该模型可以作为反映固定资产投资额和房价之间关系的ADL模型。

四、结论

对于大多数的产品市场来说，价格和供给间存在双向因果关系，价格上涨导致供给增大，供给增大会导致价格降低。而本文研究的深圳市房地产市场，房价对固定资产投资存在单向的格兰杰因果关系，即研究房价的波动性有助于预测固定投资额的走势，而固定资产投资额对房价却没有预测能力。表明房价存在不理性的因素，供给并不是影响房价的主要因素，而需求是主导因素，这也与房市多年的卖方市场有关，所以政府应出台相关政策，如保证保障性住房的投资额度、房市价格管理政策等，以抑平市场不合理的投资、投机性需求。（作者单位：河北大学经济学院 071000 河北保定）

参考文献：

[1]胡宗义.基于ADL—GARCH的电价预测模型及其应用[J].湖南大学学报.2007,34(8).

[2]我國城市化与经济发展水平关系的定量分析—基于格兰杰因果检验[J].河北经贸大学学报.2007，(28)

[3]易丹辉.数据分析与Eviews应用[M].北京:中国统计出版社.2002.