金融危机及宏观调控下房地产企业的内部控制探究

【摘要】我国的房地产行业受世界金融危机及国内宏观调控的严重影响，面临着日益恶化的生存困境。虽然各企业都采取了相应措施来积极应对，但是房地产企业通过强化内部控制，无疑是在这严峻的形势下化解困局的有效举措。良好的内部控制能在危机入侵时起到有效抵御风险的作用，建立健全内部控制有助于房地产企业平安度过危机。本文结合企业内部控制的相关理论，对房地产企业内部控制在存在问题的现状和成因进行具体阐述，并就如何在金融危机及宏观调控环境下房地产企业加强内部控制，提高企业管理水平进行深入探讨。

【关键词】金融危机及宏观调控房地产业内部控制

金融危机爆发导致的全球经济形势极度恶化，到目前还没有缓解的迹象，而2010年以来国家及地方政府陆续出台的多项调控政策，又使房地产企业发展的不确定性在肆意蔓延，企业所面临的风险也随之加大，房地产企业如何练好内功，如何针对资金、营销、人才、内控等进行有效的管理和全面整合，如何帮助房地产企业真正构建自己的核心竞争力成为市场竞争当中的胜出者，无疑已经成为众多房地产企业新的挑战和课题。目前，虽然许多房地产企业已建立了内部控制制度，但是管理层内部控制意识普遍淡薄，缺少应对风险的有效措施，内部控制的有效性和实施状况不容乐观。因此，完善房地产企业内部控制制度，健全内部监督机制，增强适应严峻形势的应变能力及抵御风险能力，帮助企业安全度过危机，显得尤为迫切和现实。

一、房地产企业内部控制的现状和原因

内部控制是指企业为了实现其经营目标，保护资产的安全完整，保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续和措施的总称。鉴于房地产开发项目往往投入大、周期长、涉及面广、过程复杂，因此加强和完善房地产企业的内部控制，也是企业强化内部管理、有效规避经营风险，确保企业的经营按照既定目标前进的有效手段。

当前社会经营环境风云变幻，企业间的竞争越来越激烈，企业经营风险不断提高。特别是金融危机爆发后，全球经济持续低迷，而2010年以来国家又不断加大的宏观调控力度，使房地产企业面临着更大的生存压力和财务风险。但是从我国房地产企业现状看，风险意识普遍不足，没有健全的风险预警系统，缺乏风险评估机制。有些企业事先不进行任何风险预测、分析，凭主观意愿盲目投资、经营，遇到风险就一筹莫展，缺乏有效的风险管控机制。不能准确明辨风险的企业，就失去了风险到来时处理和控制风险的机会，会给企业带来巨大的损失。

我国许多房地产企业把主要精力放在商品房的开发和销售上，其法人治理结构形同虚设，缺乏相互制约的管控环境，内部控制机制多为“形备而实不至”，未达到内部权力制衡的效果。

作为房地产企业主要组成部分的民营房地产企业多数只关注业绩提升，忽略了内部控制体系的建设，造成企业虽有现代企业管理架构的形式，但经营管理的实际决策权却往往集中于一人。管理人员业务素质普遍较低，有此企业管理者未曾受过高等教育，又未进行相应的管理培训，导致管理者对内部控制的了解不够透彻，只认为企业建立内部控制体系可有可无。此外，在进行经营决策时企业还普遍存在领导层独揽大权，对专业人员的聘任也仅凭主观臆断，岗位设置上为节省成本而存在一岗多职现象，从而不能为企业建立一个良好的内部控制机制。

我国房地产企业的内部控制系统还普遍存在着设计不合理、内容不完整的问题，有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模大小、业务特点等具体情况，生搬现成的管理规范，造成企业的内部控制不切实际，偏离控制重心，无法达到控制目标。有些企业只具有某些基本的内部控制操作，还没有形成一个完整的内部控制体系，如项目风险评估制度尚未建立，工程项目、物料采购的管理制度不健全，对经营风险和财务风险和事前预测和控制往往很不到位。

虽然有些房地产企也设置内审机构，直接隶属于董事会的内部审计部门表面上看应有较强的独立性，但内部审计人员因受雇于企业主，为保住工作，往往不能充分的发挥内审的独立性。隶属于经营层的内部审计机构更难以对企业的内控进行真实的评价与监督，故内部控制监督职能也随之乏力，无法有效的发挥本身的职能。此外，目前我国许多公司的内审工作还是沿袭了传统低效的模式，甚至许多企业的内部审计工作仅限于公司的审核会计账目，而在内部稽查、评价内部控制制度的完善性及企业内各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。

二、房地产企业内部控制问题存在原因

很多企业将内部控制归类为工作制度和规章的总汇，规章制度就是企业的内部控制，并没有从内部控制的本质去认识房地产企业内部的控制含义。同时，房地产企业不能将内部控制作为实现经营目标的必经手段，无法进行风险事前的防范和事中的控制，不能有效的进行监督和纠正，部分企业仅仅增加了大量的企业制度和办事环节，增加了工作程序和办公人员，实际上却是束缚了工作效率，增加了成本，流于形式。房地产企业对内部控制重视不足，内部控制的建设只是为合乎形式要求，忽视内部控制的建设和执行。

很大部分的房地产企业内部控制集中在重点控制活动，不能对与实现整体目标相关的内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通和内部监督等要素进行有针对性的评价，尤其对风险评估控制和信息与沟通控制涉及较少，往往主要在流程层面进行控制，忽视了整体的内部控制落实，没有将控制环境和风险评估等等考虑进去。

另外，我国部分房地产企业将股东会和董事会等等流于形式化，没有建立完善的法人治理结构。主要表现在一股独大的房地产企业股权结构，董事会的下属机构不够完善，公司治理结构的不完善等等影响了内部控制工作的独立性和弱化了内部审计职能。

三、房地产企业内部控制的改进

在金融危机和宏观调控的叠加效应下，国内的房地产企业面临着环境恶化、政策环境严厉、开发品质要求越来越高的严峻形势，企业经营的不确定性和风险性更加突出，因此企业管理层更需要提高风险意识和风险管控能力，必须通过不断改进、完善企业内部控制，来不断强化企业抗风险能力，提高经营管理水平和企业素质。

（一）建设良好的控制环境

1.提高人员素质。房地产企业必须逐步加强对决策层和管理层人员的反腐倡廉、法纪政纪等方面的培训，让他们切实地做到廉洁自律，依法办事，规范行为，具备良好的职业道德。同时，还应对公司人员进行定期专业培训，不断地提高其内部控制专业知识，并加强对企业内部控制的认识，进而提高其实际工作操作能力，以适应新的工作形势要求。

2.建立独立的内审部门。在新的社会发展阶段，房地产企业应该在公司设置一个独立的内审部门，并在其日常工作中，通过经常和定期的审查活动，监督企经营业务是否符合内部控制框架的要求，评价内部控制的有效性，提供完善的内部控制建议。最大限度地提高房地产企业的内部控制能力，为企业最终实现社会效益和经济效益提供可靠保障。

（二）设立有效的控制活动

房地产企业在进行企业内部控制活动时，应结合本单位会计工作实际情况，并引入新的房地产内部控制理念，逐步建立和强化自身合理的会计政策和会计控制制度。本文主要从以下几方面进行阐述：一是制定有效处理房地产企业内部各种职责的分工和程序方法；二是实行将职位和责任分离的制度；三是以绩效作为考评依据；四是资产接触与记录使用；五是明确规定计算机财务管理系统操作权限和控制方法；六是保证会计凭证和会计记录的完整性和正确性。

（三）完善企业治理结构

健全、有效的房地产公司治理结构是房地产企业完善内部控制制度的组织保证。公司治理结构是企业产权关系的具体体现，是企业决策机制、激励机制和监控体系等制度安排的基础。在房地产企业的日常运作中，企业能否正常运转和健康地运作必须具备有效的治理结构的基础性制度来保障，因此，建立和完善内部会计控制制度，在治理结构上进一步强化董事会的作用，完善决策机制；设立内部审计、健全监控体系，稽核等专门的监督机构，并赋予其相应的监督权；建立和改进激励和约束机制，要以制度约束人，强化责任追究制度。

（四）加强内部检查和考核的力度

房地产企业必须根据自己的公司实情来制定与之相适应的考核制度，对内部控制制度的执行情况进行检查和考核。对于那些不符合相关规定的行为，必须严格按要求给予相应的处罚。此外，建立企业执行文化，再好的制度如果无法执行，则形同虚设。

另外，企业还要主动利用外部监督来对企业进行规范和制约。与外部管理部门多进行信息的交流和沟通，形成有效的监督力量，内部控制往往服从于外压力，内在动力随着外压力增大而增加，企业的内部控制的效果也随之更加明显，才能实现标本兼治的企业目标。

四、总结

严峻的经济形势固然会给房地产企业带来较大的压力，但是这也给企业提供了提升核心竞争力的机会，企业应该抓住危中之机，苦练内功，优化企业的治理结构，在金融危机及宏观调控的狂风暴雨中经得住考验。通过分析我们看到，目前的房地产企业内部控制还不够完善，在新的历史阶段加强房地产企业内部控制已经成为企业发展的迫切需求，也是企业顺应社会发展潮流的具体体现。因此，房地产企业只有不断建立健全内部控制制度才能提高企业抗风险能力，保证企业从容应对当下面临的挑战。

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作者简介：刘通（1966-），男，汉族，浙江宁波人，中国注册会计师，本科学历，研究方向:企业内部会计控制、房地产企业内部审计及房地产企业纳税筹划。