非需求供给因素对房地产价格影响浅析

刘璐

［摘要］ 房地产行业是国家的支柱行业，房地产的价格问题关系到国计民生。影响房地产价格的因素很多，除了需求供给因素之外，本文从房地产的成本因素和相关的金融财政因素等方面对房地产价格的影响进行简要分析。

［关键词］ 房地产价格；金融财政；利率；税收；影响因素

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 08. 026

［中图分类号］F276［文献标识码］A［文章编号］1673 - 0194（2012）08- 0039- 01

房地产作为一种基础而特殊的商品，为人类生活提供了基本的保障。房地产商品作为不动产具有价值量大、耐久性和保值增值的特性，因此，在当今市场缺乏多种投资渠道的环境下，具有投资的价值。近年来房地产市场十分火爆，房地产价格的不断攀升及发展走势受到全社会的多方关注。影响房地产价格变动的因素很多，除了作为一般商品，价格受到需求供给影响的普遍规律以外，本文从房地产价格的成本因素及相关的金融财政因素等方面对房地产价格的影响进行简要的分析。

1影响房地产价格的成本因素

影响房地产价格的内部因素是房地产开发商的投入成本，投入成本主要包括土地价格、建筑安装工程成本和开发商利润等。

1.1 土地价格

土地是房地产开发的基础，土地价格的上涨导致房地产开发商成本的增加，进而推动了房地产价格的上升。由于房地产依赖土地的不可移动的特性，土地资源的稀缺程度也影响了房地产的价格差异。比如所处不同区位的房地产，即便是同一开发商的项目，并且同档次、同质量，设施全部相同，其价格也会由于区位的不同而存在显著的差异。

1.2 建筑安装工程成本

建筑安装工程成本是房地产实体建筑的造价，是房地产成本的主要组成部分，包括建筑施工过程中耗费的各种费用，如材料费、人工费、施工机械使用费等。近年来的钢材、铝材等建筑材料价格的上涨，人工工资的提高直接影响了房地产的价格变动。同时，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产行业也加速升级换代，在建筑理念上关注绿色、舒适、智能等要求，如增加绿地面积、丰富住宅景观、完善社区配套等，这些措施也相应增加了房地产的建筑安装工程成本。

1.3 开发商利润

房地产价格包含了房地产开发商的利润，除了政府工程的公租房、安居房等由政府定价，限定利润率之外，其他商品房的价格参与市场竞争，其定价和房产开发商的综合实力有关，包括经营管理能力、品牌效应和营销水平等。因此，各个开发商的利润率是不同的，开发商不固定的利润影响了房地产的价格。同时，由于房地产行业的进入门槛高，该行业具有一定的垄断特性。在垄断的市场条件下，房产开发商会结成相应的利益集团，达成价格合谋，维持房地产的高位价格，联合造成上涨的局面。

2影响房地产价格的金融财政因素

影响房地产价格的外部因素是相关的金融财政因素，金融财政因素包括银行利率、金融机构贷款政策、税收和股票。

2.1 银行利率

一般来说，房地产价格和银行利率呈反比变化，当银行利率升高时，房地产价格呈走低趋势；反之，则房地产价格呈上升趋势。银行利率对开发商和购房者两方面都有影响。一方面，银行利率的升高使购房者贷款时，支付的利息增加，加重了购房者的置业负担，一定程度上限制了购房的要求，导致房地产市场价格的相对回落。另一方面，银行利率的升高增加了开发商的融资成本，而购房者的减少影响了开发商的房产销售，进而影响了现金流，利率的升高使其背负着较大的还贷压力，为了尽快回笼资金，也会采取降低房价的手段来促进销售。

2.2 金融机构贷款政策

对于房地产这种单位价值较高的商品，一次性支付房款的购房者比例很小，多数购房者通过银行按揭的方式来支付房款，所以，金融机构的贷款政策直接影响了房地产市场的买卖。房地产价格和按揭贷款成数密切相关，通常呈正比变化。按揭贷款成数低，即首期支付成数高，提高了购房者购置房产的门槛，一定程度上影响了购房的总量，使整个房地产市场价格相对降低。反之，按揭贷款成数高，更利于投资者进入“炒房”市场，房地产价格呈上涨趋势，比如，２００８年将按揭成数由７０％调整到８０％，是为了通过降低购房门槛，提高购房者购买量，来应对下跌的房价。

2.3 税收

税收的高低对房地产市场的经济运行影响很大，和房地产行业有关的税种包括土地增值税、契税、印花税、营业税、物业税等等。２０１０年推出的房产新政中调整完善了相关税收政策，加强了税收征管。比如：针对二手房交易，调整了营业税政策，对不足五年转手交易的住房，相对于以前的差额征税，全额按销售收入征收营业税。这些税收措施增加了购房者和投资者对房产的持有及转让的成本，对于房价的过快上涨相对有所抑制。

2.4 股票

房地产和股票是投资者两个重要的投资渠道，因此，两个市场密切相关，有联动效应。一方面，共同发展；另一方面，又此消彼长。股票市场的价格上升，使投资者得到相对丰厚的回报，使其财富得到积累并扩大了其他商品的消费。同时，增加了其他的投资，比如投资房地产市场，带动房地产市场的发展，进而引起房地产价格的变动。当股票市场出现低迷和不景气的局面，投资者会渐渐退出股市，由于投资渠道的不足，房地产市场相对的低风险和不动产增值保值的特性，会促使投资者将大量的资金转移到房地产市场，引起房地产市场价格的上升。

综上所述，房地产价格的影响因素是多样而复杂的，不仅受简单的需求和供给因素的影响，更受到多种因素的制约。因此，相关部门对房地产市场的价格调控是综合系统的工程，必须考虑多方面因素，针对性的采取相应措施，促使房地产市场持续健康发展。

主要参考文献

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