投资性房地产公允价值计量模式的思考

鲁学生

(安徽商贸职业技术学院会计系，安徽芜湖241002)

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

投资性房地产应按照成本(达到预定可使用状态前的必要合理支出以及可以直接归属于该项资产的其他支出)进行初始计量，对于投资性房地产的后续计量，财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》(CAS准则)规定可以采用两种计量模式，即成本计量模式和公允价值计量模式。成本计量模式基本与固定资产、无形资产的核算模式相类似，强调的是资产初始取得成本;公允价值计量模式是一种以公允价值为基础的核算模式，强调的是资产的公允价值。同时，为防止报表列报困难和人为操纵，CAS准则还规定，一个企业同时只能采用同一种模式对其所有的投资性房地产进行后续计量。

一、投资性房地产公允价值计量模式的核算特点

1.公允价值计量模式适用条件

投资性房地产公允价值计量模式是一种高级模式(相对于成本计量模式)，其在适用上具有严格的限定条件。CAS准则第十条规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量模式计量的，应当同时满足下列条件:(一)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(二)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”

上述两个条件要求投资性房地产的公允价值应当能够持续可靠地确定。这是采用公允价值计量模式进行后续计量的前提条件。CAS准则还规定，企业的投资性房地产可以由成本计量模式向公允价值计量模式转换，但是已采用公允价值计量模式计量的投资性房地产不得向成本计量模式转换(见图1)。

图1 投资性房地产计量模式的转换

2.不需要按月计提折旧(或者摊销)

按照公允价值计量模式计量的投资性房地产，其后续按照公允价值进行计量，在资产负债表日按照公允价值来调整投资性房地产的账面价值，不需要像成本计量模式一样通过按月计提折旧或者按月摊销来逐渐抵减其账面价值，以实现价值的回收。

3.不需要计提减值准备

按照公允价值计量模式计量的投资性房地产同样也不需要计提减值准备，如果在资产负债表日投资性房地产发生减值，则可以通过公允价值变动明细项目调整其账面价值。

二、投资性房地产公允价值计量模式核算的优点

1.在一定程度上弥补了成本计量模式的不足

成本计量模式是一种比较传统的计量模式，由于在核算上具有便利性等特点，且有发票等相关的原始票据为证，在一定程度上可以避免人为因素的影响，所以长期以来我国的会计核算比较推崇成本计量模式。但是历史成本计量模式也存在一定的缺陷，尤其是在市场经济时代，以房地产为代表的一些资产项目，随着时间的推移，其价值不但没有下降，反而不断攀升。在这种情况下如果采用成本计量模式进行计量，即通过计提折旧、减值等进行后续计量，该项资产的账面价值就会逐渐减少，形成一种与实际情况不相符的情况，违背了会计信息质量的要求。而公允价值计量模式恰恰可以弥补成本计量模式的不足，在资产负债表日通过公允价值来作为资产的账面价值，可以客观、公正地向广大报表使用者反映企业真实、可靠的相关信息，便于相关决策者进行正确的决策。

2.体现了收入、费用的相互配比，使得公司利润更加均衡化

在成本计量模式核算下，资产的账面价值是通过按月计提折旧(或摊销)以及计提减值准备等方式来进行调整的，呈现出逐渐下降态势。投资性房地产的增值是通过处置当月的瞬间得以爆发性实现，如果投资性房地产的价值出现巨额增幅，则会对处置当月的利润起到巨额提升的作用。而实际情况是，资产的增值是通过过去若干期间不断累积实现的，将这种累积的收益全部一次性计入某一个会计期间，不符合会计的收入、费用的相互配比。而通过公允价值计量模式进行计量的投资性房地产，在每个资产负债表日均会根据该项资产的公允价值变动来调整其账面价值。这种调整是逐渐的、长期的，资产的增值或贬值会更加直观、真实地反映在每个相关的会计期间，有助于实现利润的均衡化。

3.公允价值的上升不会导致企业提前纳税，也不会加重企业的纳税负担

投资性房地产通过公允价值变动，增加或减少了该项资产的账面价值，该公允价值的变化也相应地计入了“公允价值变动损益”账户，由此导致企业的利润发生相应的变化。但是因公允价值变动带来的利润变化并不会影响企业在所得税上的纳税负担。这是由于我国税法对公允价值并不认可，通过公允价值调整的账面价值并不被税法所接受，由此形成了会计上的账面价值与税法上的计税基础之间的暂时性差异。此暂时性差异应作为可抵扣暂时性差异或者应纳税暂时性差异，相应地确认递延所得税资产或递延所得税负债，在处置资产的当月再一并进行计算纳税，也就是无论企业采用成本计量模式或是公允价值计量模式，其在所得税纳税负担方面是完全相同的，不存在期间上的差异性。

4.公允价值的提升有助于降低财务风险，提升企业再融资的能力

公允价值计量的投资性房地产，在资产负债表日，投资性房地产公允价值的提升可以及时得到体现，并可以直接体现在资产负债表中，有助于改善企业的财务状况，降低企业的整体资产负债率，使公司的财务风险进一步降低，提升公司形象，也有助于公司提升再融资的能力。

三、存在的困惑及思考

1.公允价值计量存在主观上的不确定性

公允价值不同于历史成本，由于没有发票等票据为证，其确定需要根据活跃性交易市场并依赖于人们的主观经验来判断其近似价值，或通过第三方评估确定，这就加大了人为因素在估值中的影响。公允价值的运用使每个资产负债表日均需要根据公允价值来调整投资性房地产的账面价值，这就需要频繁地测定公允价值，所以对估值技术的运用非常频繁。可见，如果没有一支高素质的会计人员队伍，公允价值就无法得到合理的估计和运用，甚至会出现一些职业道德不高的会计人员利用公允价值估值来操控公司经营业绩的情形。估值技术的难题成为公允价值计量模式在投资性房地产中广泛运用的主要障碍之一。

2.在金融危机时代采用公允价值计量会对公司业绩起推波助澜作用

自2008年金融危机爆发以来，全球经济形势异常严峻，加之近期欧债危机的进一步蔓延，我国对房地产业调控力度进一步加大，国内一线城市的房地产价格已明显呈现下跌趋势。全球严峻的经济形势导致很多国内企业国外订单锐减，出口纷纷受阻，这些已对公司的业绩产生了严重的影响。在此背景下，如果采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，就会对公司的利润进行进一步的抵减，使投资者对市场产生恐慌情绪。

3.涉税核算难度较大，核算较为复杂

按照会计准则的规定，采用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产，在每个资产负债表日可以通过公允价值变动来调整投资性房地产的账面价值。由于现行税法对公允价值并不认可，只认可按照一定的方法计提折旧来进行后续计量。由此造成会计账面价值与计税基础的不一致，形成纳税上的暂时性差异，需要确定递延所得税资产或递延所得税负债，在以后各期的纳税中均需要比较账面价值与计税基础之间的差异，然后再确认或转回递延所得税资产或递延所得税负债，这使得涉税处理变得较为复杂，加大了会计核算的难度。

4.投资性房地产处置不符合非流动资产处置的一般规定

根据现行会计准则规定，处置非流动资产净收益或净损失应作为利得或损失，计入营业外收入或营业外支出。但是根据CAS准则，采用公允价值计量模式计量的投资性房地产处置时取得的处置收入计入其他业务收入，相关的处置成本结转至其他业务成本。投资性房地产作为一种非流动资产，其处置与非流动资产处置计入利得或损失的规定并不相符，易让人困惑。

笔者认为，应将投资性房地产区分为已出租的房屋建筑物、土地使用权和持有并准备增值后对外转让的土地使用权。对于已出租的房屋建筑物、土地使用权这一类投资性房地产，在处置时应比照固定资产、无形资产将处置利得或损失计入营业外收入或营业外支出。即按照收到的处置款计入银行存款，同时结转投资性房地产成本，差额在借方，计入营业外支出(如果差额在贷方，则计入营业外收入)。对于持有并准备增值后对外转让的投资性房地产，从持有目的上看，带有一种准备对外转让的意图，这种情况下，对外转让不能认为是一种偶发的行为，其在会计上的处理，可以继续按照准则上规定的处置款计入“其他业务收入”，相关成本结转至“其他业务成本”进行处理。

5.自用房地产转换为对外出租时，账务处理有失偏颇

如果企业对投资性房地产采用以公允价值进行后续计量，企业将原本自用的房地产转换为对外出租时，部分会计教材上的处理是按照转换日该房地产的公允价值作为投资性房地产的入账价值，同时注销固定资产(或无形资产)的账面价值，其差额部分如果在借方，则计入“公允价值变动损益”，其差额如果在贷方，则计入“资本公积——其他资本公积”账户。在处置该投资性房地产时，将该资本公积账户的金额转入“其他业务成本”账户。

笔者认为，这种账务处理有失偏颇，因为自用房地产在转换日账面价值与公允价值不相符，这种增值或贬值是企业在自用阶段实现的，在转换日应当视同处置该项资产计入当期利得或损失，企业通过将其转换为投资性房地产，未来处置该项资产，将这种增值计入或冲减其他业务成本，合法地转为企业的营业利润，将这种偶发的交易带来的利得或损失计入企业正常的营业利润，有失偏颇，也容易给广大报表使用者带来误导。

笔者建议，企业在发生这种转换时，应该将差额计入利得或损失，转换的借方差额应直接计入“营业外支出”科目，转换的贷方差额，为了避免人为操纵利润，可以继续计入“资本公积——其他资本公积”账户，但在最终处置该项资产时，再将“资本公积——其他资本公积”账户中的金额转入“营业外收入”账户(详见表1)。

表1 公允价值计量模式下投资性房地产会计处理对比表

［1］白志强.公允价值在投资性房地产中的应用［J］.会计之友，2011(32):13－15.

［2］中华人民共和国财政部.企业会计准则2006［M］.北京:经济科学出版社，2006:15－17.

［3］徐丹琦.投资性房地产会计核算存在的问题及改进建议［J］.商业会计，2010(6):20－22.

［4］财政部资格评价中心.初级会计实务［M］.北京:中国财政经济出版社，2011:62－66.