单 吟
(西北政法大学 经济法学院,陕西 西安710000)
论“买卖不破租赁”规则的适用性
单 吟
(西北政法大学 经济法学院,陕西 西安710000)
《合同法》第229条揭示租赁合同对第三人的对抗性和承租人对新的所有权人的对抗性,所以应将其解释为“买卖不破租赁”规则。“买卖不破租赁”规则的运用空间和将来在实践中所产生的作用是积极的,并且是必要存在的。条文规定的简约使得其适用有着极大的争议性,必须对其予以完善。
买卖不破租赁;租赁合同;租赁权;租赁物
租赁关系存续期间,房屋可能因为买卖而转移所有权。这时,租赁合同的一方当事人已不再对租赁的房屋享有所有权。那么,原租赁合同是否有效呢?这个问题牵扯出一个重要的规则——“买卖不破租赁”。“买卖不破租赁”是现代民法的一项重要制度,是指在租赁房屋产权发生转移的场合中,承租人对于该房屋的使用权不应因房屋买卖而受到影响,房屋受让人仍应继续遵守原租赁合同的规定。这就是说,房屋产权的转移并不导致有效租赁合同的结束,而只是产生租赁合同的变更效果,原合同在变更后的主体与原承租方之间继续履行。一句话概括为:出租房屋的转让不影响租赁关系的效力。故此,“买卖不破租赁”规则是指在租赁关系存续过程中,租赁物被让与或设定物权的,承租人对取得租赁物所有权或他物权的人可主张其承租权,此即对抗力。此时,受让人或他物权人都负有维持原有租赁合同的义务,而无需另订契约。
在适用“买卖不破租赁”规则时,人民法院应采“三要件说”:第一,同一标的物上存在买卖合同和租赁合同,而且买卖合同与租赁合同均有效成立。如果任一合同无效,就按照无效合同处理。第二,租赁合同履约在先,亦即出租人将租赁物出租后又将租赁物所有权转移于他人。若出租人在出租租赁物之前已将该物所有权转移,就不会发生“买卖不破租赁”。第三,承租人在同等条件下未主张优先购买权。若承租人主张优先购买权,则取得所有权。
“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”①参见最高人民法院《关于适<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条第1款。在抵押权之上设定的租赁关系不适用“买卖不破租赁”规则。
为了保护债权人的债权,或者为了保全债务人的财产,或者为了强制执行财产查封,当不动产被查封后,原所有人或者原使用权人随即丧失对被查封不动产的处分权。如承租人明知为被查封不动产,有随时被拍卖抵债的风险,仍签订租赁合同,则不适用“买卖不破租赁”规则。所以,在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系限制适用该规则。
相关企业或其他机构申请破产后,其拥有的不动产所有权必然将很快因破产财产的拍卖或变卖而发生变化。如在相关破产案件中,已宣布破产的企业或者其他机构以其所有的不动产对外租赁的相关合同,均不适用“买卖不破租赁”规则。这一情况的时间段为法院对破产案件审理后宣告破产及之后对破产财产的处理过程。
依《合同法》第212条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进行限制,其可以是不动产也可以是动产。从字面上看,不论是不动产,还是动产,都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”。但是,如果将这个概念运用到《合同法》第229条,我们会发现,所有权转移以交付为要件的动产也适用第229条将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此,第229条中“租赁物”一词应限定为不动产如房屋等更为妥当。尽管司法习惯是这样做的,但并没有法律条文明确说明。
通说认为,房屋所有权人将其所有的房屋出租后又出售给第三人的,在买受人取得该房屋所有权后,承租人仍然可以对该第三人享有所有权的房屋主张租赁使用权。我国学界从新房主即租赁关系的第三人对房屋的所有权后位于承租人权利出发,将这种现象视为“物权优于债权”的唯一例外,也有人将其归于“物权债权化”。对于同一种事实或现象,从不同的角度出发可能得出不同的结论,这本是一种正常现象。但在这里需要解决的一个问题是:承租人对承租房屋的使用权为何被认定为债权?依当前学界通说,债权认定的标准是特定人对特定他人享有的请求权,即对人权。但承租人对承租的房屋享有的使用权为何也被划归到对人的权利之中?即使依学界通说,物权是指权利人支配标的物的权利,承租人对自己租住并直接使用的房屋的权利也完全符合物权(使用权)的特征。同样是“买卖不破租赁”,若从新房主即租赁关系的第三人对该房享有的权利的性质出发,则又出现了另外一个问题:依“买卖不破租赁”规则,新房主不能以租赁合同是前房主所订为由收回房屋,承租人的占有、使用房屋的权利,不论是从债权的角度还是从所有权的角度都难以解释,且又不在传统的他物权之列。许多学者称之为现代社会物权法的一个趋势:租赁权物权化。
租赁权作为一种物权化了的权利,必须在登记公示后才具有公信力。也就是说,将租赁登记强制作为“买卖不破租赁”规则的适用条件,对于维护买受人的知情权及平衡承租人、善意物权人和债权人等权利主体之间的利益,从而实现法律的实体正义和公平均具有重要意义。
在“买卖不破租赁”的构成要件上,其他国家和地区几乎均在法律中明确规定了三个要件:其一,租赁合同有效;其二,出租人将租赁物的所有权让与第三人;其三,租赁权需要以交付或登记的方式对外公示。但仅从我国《合同法》第229条的字面意义上看,其构成要件似乎仅有前两点。理论界一致认为,在未建立租赁登记制度且未将租赁登记作为构成要件的情况下,应将交付作为适用“买卖不破租赁”的要件。其理由主要如下:(1)逻辑上的必然性。在租赁物被交付前,承租人享有的租赁权与一般债权无异。而在租赁物交付后,承租人才得以对租赁物使用、收益,从而处于一种类似于用益物权人的地位。此时,才有通过强化租赁权的效力来保障承租人的必要。(2)使租赁权具有公示性,以保障交易安全。租赁物被交付前,租赁物上是否存在租赁权并无公示,第三人也难以知悉。而租赁物被交付后,承租人取得占有,公示方法已臻明确,公信力可以确定,赋予承租人以物权化之租赁权于交易安全已无妨碍之虞。笔者完全赞同将交付作为我国“买卖不破租赁”规则的构成要件之一。
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D923.6
A
1673―2391(2012)05―0115―02
2012—02—15
单吟,江苏金坛人,西北政法大学经济法学院。
【责任编校:王 欢】