房产基础测绘和GIS在武汉市存量房计税价格评估中的应用

陈 镇，郑举汉，徐 磊

(武汉市房产测绘中心，湖北武汉430015)

房产基础测绘和GIS在武汉市存量房计税价格评估中的应用

陈 镇，郑举汉，徐 磊

(武汉市房产测绘中心，湖北武汉430015)

存量房计税价格评估必须以详实的基础数据为支撑，其数据的获取与分析必须借助基于房产基础测绘和GIS的空间分析技术。笔者所在单位承担的房产基础测绘和GIS平台的建设，为武汉市以市场法基本原理结合空间分析技术构建的评估模型提供了精准的技术支撑，今后应在建立全面立体的评估模型实现GIS空间数据的时态性系统等方面开展研究与实践。

计税价格评估;市场法;房产基础测绘GIS;存量房

一、引 言

近年来，随着市场经济体制的发展及房地产市场化的推进，房地产交易活动越来越频繁，由于房地产税制改革的不断深入，房地产计税价格评估成为改革过程的重要技术保障环节。如何高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作，保证公众受益和公共成本负担对称成为一项迫切任务。为维护正常的房地产市场秩序，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发［2011］1号)明确提出“要加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

根据国务院、湖北省政府的有关文件要求，武汉市自2011年1月1日起，开始启动并逐步实施应用房地产估价和信息技术评估存量房交易申报计税价格(以下简称“计税价格评估”)工作，它对进一步规范房地市场秩序，堵塞征管漏洞，提高行政效能，节约征纳双方成本，简化办事流程，方便人民群众，具有十分重要的意义。

二、计税价格评估工作的基本原理及步骤

计税价格评估工作是指运用房地产估价理论，引入特征价格模型，利用空间地理信息等计算机技术手段，依据市场法等估价原理，采取房屋基准价格精确到楼幢，结合楼层、建筑结构、建筑年代等修正因素进行调整，通过评估系统计算确定存量房在交易时点的市场价值，并将其应用到实际征管工作中评估申报计税价格，用评估价值与纳税人申报价格相比较，按照孰高原则确定计税价格，征收存量房交易环节各项税收。

评估必须以详实的基础数据库为支撑，这与目前房地产信息分布面广、零碎、信息孤岛化，以及数据失真现象存在较大矛盾。由于空间地理信息技术具有采集、管理、分析和输出多种地理信息的能力，它与计税价格评估在房地产数据的获取与分析，以及覆盖面具有相同的性质，因此必须借助空间分析技术。根据武政办［2011］35号文件中确定的“联合开发、共建平台、成果共享、全面评估、满足需求、有效对接”的工作模式，笔者所在单位按照相关文件及技术规范的要求，并结合其对房产基础测绘成果质量管理规范的相关要求，承担本项存量房基础测绘及GIS平台建设、实现房屋登记幢(栋)数据与房产基础测绘数据的关联，服务于存量房交易计税价格体系的编制评估工作。

按上述方法所确立的评估模型的基本步骤如下。

1)建立房地产评估分区:不同地段、区域的房地产市场价格水平存在明显的差异。在武汉市范围内，为使评估具备较高的精确度，同时兼顾适用性，在交易较为活跃的区域以街坊作为评估分区，所谓街坊即街道范围内的建筑用地基本结构单元，是规模、面积较小的供生活居住使用的地段。

2)建立房地产特征因素指标:根据分区对影响房地产价格的特征因素进行收集整理，建立房地产特征因素指标体系(不同用途的房地产其特征因素体系也不相同)。

3)建立市场交易案例数据库:采集估价时点近期(一般为两年内)的大量房地产交易案例获取交易价格等信息。并根据不同用途房屋对应的特征因素指标体系现场采集所需的指标信息。

4)建立价格比较基准:对案例进行统计分析建立特征价格数作为模型，确定房地产价值与价值影响因素之间的数量关系，最后形成“楼幢基准价格表”。

5)对评估房地产的相关数据进行合理修正，形成“修正系数表”，最终得出评估价格。

三、房产基础测绘及GIS平台建设的主要工作内容

计税价格评估必须以详实的基础测绘数据为支撑，而其数据的获取与分析则必须借助基于房产基础测绘和GIS的空间分析技术，笔者所在单位在该方面所完成的工作如下:

1)完成了武汉市1∶2000房产管理版图修测和调绘工作。

为加强房地产市场的监督管理，准确地掌握房地产市场数据信息向市政府电子政务总体框架融合，笔者所在单位于2011年完成并投入使用的中心城区及远城区区政府所在地1∶2000房产管理图库(以下简称“房产管理图”)是一个以GIS为核心的“图数一体化”的房产基础测绘信息管理平台。它全面反映了城区房屋及其用地位置等状况，由于图上几何图形符号种类不多，要素的表达多以文字和数字标注于图上显示其特征，形成了属性数据量巨大的特点。同时它通过房产管理图的精确坐标来定义房屋座落，准确地显示房屋“落地”的位置，形成了一个比较完善规范统一的房产基础图形库和属性库，并预留了与其他系统数据关联、融合及共享的接口。本次修测的目的是以房产管理图为背景资料，准确标注因建立评估模型而新增加房产信息和其他辅助信息数据，按照规范的分类与编码、符号、线型完成数据的编辑和转换，形成各类房产图形及共享数据。

2)协助估价协会完成20万个样本点的采集工作。

根据价格精度的要求，采用以实地调查并结合房产核心业务数据库(产权登记数据、测绘成果资料及关联数据等)的方式，以行政区域为基础，街坊为单位进行样本点采集，样本点涵盖房屋类别、建成年代、建筑结构和楼层等因素。由于武汉市房地市场具有地域大及复杂的特点，每个街坊按不同类型(5个类型)各收集8个样本点，即每个街坊共收集40个样本点。所选样本点易于识别、查找，有确定的地址门牌，具有一定的标识性，外业调查须进行坐标定位和现场拍照。

3)完成了武汉市约8万个修正因素特征点的采集工作。

按要求根据房屋所在街坊及用途、类型确定相应的基准价格之后，再确定相应的修正体系。根据房地产价格测算规范、影响房地产价格因素分为区域因素和个别因素两大类，其中区域因素包括交通、公共配套设施完备程度、城市规划限制等;个别因素包括房屋朝向、楼层等。修正因素特征点应定位到“幢”。本项目上述样本点采集的内业数字化时其图层的分类、编码及拓扑特征的赋值按南方数码CASS软件标准生成。

4)完成了房产管理图数据、样本点数据、修正因素特征点的建库工作。

以1∶2000房产管理图及数据库为基础平台，检查基础测绘数据并统一进行数据转换，分幅入库并完成接边建立完整的图形库和属性库。

5)完成了房产登记幢数据与房产管理图数据关联工作。

“幢”是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。根据房产信息专题图修测采集到的图形信息和属性信息，通过现场确认、权属档案资料的查询，与房屋登记系统中房屋权属登记地址进行关联，并标注在房产管理图上实现房屋登记“幢”数据“落地”(即以坐标确定“幢”的准确位置)，实现房屋图(形)数(据)一体化管理。

6)完成了房产基础测绘GIS平台的建设工作。

检查基础测绘数据并统一进行数据转换，按照建库标准，将样本点、特征点图形数据分幅入库和接连建立样本点、特征点专题图库，进一步整理形成完善的评税GIS系统。

四、应用分析

房产基础测绘GIS平台的建设完成，可以实现空间图形信息与属性信息的一体化管理，建立空间与属性的有机联系，实现房地产估价过程中信息支持和可视化表达。

评税实际上是房地产估价信息的分析和评估，GIS平台所能实现的缓冲区分析、叠加分析等空间分析功能可用于房地产评估。

所谓缓冲区就是地理空间目标的一种影响范围或服务范围。缓冲分析是对选中的一组或一类地图要素(点、线、面)按设定的距离条件，围绕其要素而形成一定缓冲区多边形实体，从而实现数据在二维空间得以扩展的信息分析方法。从数字的角度看缓冲区分析的基本思想是给定一个空间对象或集合，确定它的邻域，邻域的大小由邻域半径决定。如某房地产范围内的商业、学校、银行、交通等服务配套信息，充分利用房地产数据的空间特性，根据其对估价过程及结果的影响辅助估价师进行分析。再如分析某项目(如地铁线路的规划)对周围房地产价格的影响，根据不同的影响范围产生不同的缓冲区，通过分析缓冲区内的价格变化情况，检验对房地产价格的影响程度。查询与待估房地产同一类型，或同一区域、某种同等条件的已评估房地产或成交房地产的各种信息和价格，利用这些信息和价格，用市场比较法或加权平均等方法对待估房地产进行估价。并与周围的地形图、地籍图、总体规划图、道路红线图、规划的道路图等专题图进行叠加分析，直观地显示出该房屋周围的交通、规划、道路等条件情况。还可以构造可达性模型定量分析房地产所处区位的价值量。此外，在建好各种数据库后通过空间叠加、提取等空间分析手段可制作各种专题图，每一项影响房地产价格的因素都可作为一个专题图层来管理。如估价房地产的分布图、价格分布图、估价时间分布图等。也可将各种专题图入库，进行专题图查询和叠加。

精准的房地产估价信息是评税的重要基础信息。在房地产估价中使用的信息有:①各区各地的房地产单位信息;②估价对象的分类信息;③各类文本、报表信息;④ 估价对象实地勘察信息;⑤ 完成的估价项目资料信息;⑥与房地产估价相关的地图信息;⑦各类影响房地产价格的各类专题地物信息等。将1∶2000房产管理图、样本点、修正因素特征点专题图等建立关联，房产基础测绘GIS平台通过正常动态信息管理机制，有效地组织和管理这些大量的实地调查和统计分析信息，解决了估价信息种类多、数量大、来源广，且格式不统一的问题。

五、结束语

公平的计税价格评估是当前我国房地产税制改革的关键环节，如何借鉴国内外成功经验的同时，结合武汉市实际情况，建立适合武汉市的评估准则和计量模型显得十分重要。

价格评估的核心是房地产信息数据的详实及可靠性，GIS技术的采用对评估建模的作用非常重要，在数据的获取与分析及覆盖面方面都是传统方法无法相比的。今后应在税源信息采集与管理，基础信息数据库的开发与建设，以及建立全面立体的评估模型实现GIS空间数据和房产属性数据的完全一体化的时态性系统等方面开展研究与实践。

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Property Basic Surveying and Mapping and GIS Application in the Assessment of the Tax Price of the Stock of Wuhan Housing

CHEN Zhen，ZHENG Juhan，XU Lei

0494-0911(2012)08-0089-03

P208

B

2012-04-28

陈 镇(1972—)，男，湖北英山人，高级工程师，主要从事房产测绘技术工作。