浅谈军用土地使用权竞价转让协议的编制

文/肖锡华 梁 俊

军用土地使用权竞价转让协议（以下简称“竞价转让协议”）是转让人与受让人之间设立的权利义务关系协议，对双方具有法律约束力。因此，协议制订时，要全面考虑各种情况、逐字逐句进行核对，确保竞价转让协议条款的规范性、准确性和严密性。

1. 竞价转让协议制订的依据及内容

竞价转让协议属民事合同范畴，应按照民事合同相关规定来确定其制订依据和内容。

1.1 竞价转让协议制订的依据

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》以及《军用土地使用权转让管理暂行规定》明确规定了竞价转让确定军用土地使用权受让人后，必须与其签订书面的转让协议，这些条例和规定就是我们制定转让协议的法律依据。

1.2 竞价转让协议制订的内容

通过对《合同法》、《出让合同》内容的分析，竞价转让协议的条款应至少包括双方当事人、标的基本情况、转让土地的交付与转让价款的缴纳、违约责任、争议解决方法、附则等内容。另外，竞价转让协议还可以根据竞价转让项目实际情况约定一些特殊条款。

2.转让土地交付与转让价款缴纳的约定

竞价转让协议属于一种买卖合同，在协议内容中必须对军用土地使用权转移过程进行详细说明，约定转让人怎样交付转让土地、受让人怎样缴纳转让价款。

2.1 转让土地交付的约定

军用土地是一种不动产，不动产转移是以变更其权属关系为标志。军用土地使用权经批准向军外转移的，军用土地管理使用单位必须到军用土地所在地县级以上人民政府办理变更登记手续[1]。也就是说，办理变更登记手续标志着军用土地使用权正式交付给受让人。因此，竞价转让协议中应对办理变更手续过程中双方当事人义务做出约定。

（1）转让土地交付过程分析 根据军队有关规定，军队空余土地转让项目经总后勤部批准后，转让单位需持解放军土地管理局制发的《军队空余土地转让项目确认书》（以下简称《确认书》）及相关附件，按照国家和军队相关规定，到县级以上国土资源管理部门办理土地变更登记等有关手续[2]。因此，转让土地交付应首先申领《确认书》，再补办国有土地使用权出让手续，最后办理军用土地使用权变更登记手续。

（2）申领《确认书》的约定 军队相关法规已经明确，申领《确认书》应由转让单位办理，并且办理过程中需要缴纳一定的费用，这个费用也由转让单位承担。

（3）补办国有土地使用权出让手续的约定 根据《城市房地产管理法》规定，竞价转让协议中应约定由受让人补办国有土地使用权出让手续。根据《关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》规定，用地单位持解放军土地管理局制发的《确认书》，在补办土地使用权出让手续时免交土地出让金。

（4）办理土地变更登记手续方式的约定 办理土地变更登记手续的方式可有两种选择：一是当转让价款数额不大时，采取一次性办理；二是当转让价款数额较大而采取分批次方式缴纳时，采取分批次办理。但为了避免开发商违约带来的风险，确保转让方牢牢掌握主动权，保护军队利益，要确立“先缴钱，后给地”的原则。

2.2 转让价款缴纳的约定

受让人的义务是按在规定时间缴纳转让土地价款，同时还应缴纳转让保证金，为履约过程做出担保。因此，竞价转让协议中应对这两方面内容进行约定。

（1）缴纳转让保证金的约定 军队现行法规中要求转让保证金数额不得低于土地转让价款的20%，在竞价转让协议获得批准后抵作土地转让价款[3]。竞价转让协议中应根据该比例约定受让人给付转让保证金数额。

（2）缴纳转让价款的约定 土地出让价款的支付方式通常分为两种，分别是一次性支付和分期支付。转让方在约定土地转让价款支付方式时通常要考虑三个方面的影响：第一，满足资金需求；第二，防止违约；第三，开发商资金状况。由于转让价款数额大小不一，当数额过大时，考虑到开发商资金周转情况，可采取分期支付的方式；当数额较小时，就可采取一次性支付的方式。

3.违约责任的约定

违约责任的设立，对于促进全面履行合同、弥补违约损失具有重要意义。竞价转让协议中，违约责任应对双方当事人分别予以说明，但必须体现平等原则。

3.1 违约责任的情况分类

竞价转让协议履行过程中，涉及主体是双方当事人，因而违约责任可能出现在双方当事人的任何一方，还有可能是不可抗力的违约责任。

（1）转让人违约责任 转让人违约责任主要体现在两个方面：一是没有按照规定缴纳相关费用，并办理军队内部审批手续领取《确认书》，造成无法向地方国有土地管理部门办理变更登记手续；二是由于自身原因，如没有按时搬迁，延迟了办理变更登记手续时间，造成受让人无法进行房地产开发活动。总结起来，竞价转让协议中，转让单位只要逾期不能提供土地，则视为违约。

（2）受让人违约责任 受让人违约责任主要体现在两个方面：一是主动放弃协议；二是在履约过程中，因资金周转存在问题而未按时缴纳约定的数额。因此，竞价转让协议中，受让人只要出现未按约定时间缴纳土地转让价款的情况，则视为违约。

（3）不可抗力违约责任 不可抗力具有主观不能预见性、不可避免性，并且在履约期间发生且对协议的正常履行带来了障碍。因此，竞价转让协议中，还应对因不可抗力所造成的违约责任进行明确。

3.2 违约责任处理方式的选择

在约定双方当事人违约责任处理方式时，竞价转让协议应平等设置条件。根据违约责任情况分类，竞价转让文件可从以下两种情况进行约定。

（1）当事人未履行或未完全履行竞价转让协议造成违约责任 根据国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定，土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰ 的违约金[4]。因此，竞价转让协议中，违约金每日缴纳比例应为拖欠金额的1‰。

按照竞价转让协议主体平等的原则，对于土地管理使用单位不按期办理土地变更登记的，应约定其违约责任为：自延迟之日起，每日缴纳土地转让价款1‰的违约金，逾期仍未提供转让土地的，受让人有权解除协议，并要求土地管理使用单位返还双倍转让保证金。

（2）不可抗力造成违约责任 竞价转让协议中，应对当事人在不可抗力情况出现后未采取补救措施的行为约定违约处置方式。

4. 标的情况、争议解决方法及附则的约定

标的情况、争议解决方法及附则是竞价转让协议的有机组成部分。这些内容在制订时同样受到相关法律法规的约束。

4.1 标的情况的约定

竞价转让协议标的军用土地使用权，是一种无形资产。军用土地使用权的基本情况主要包括自然属性、控制性规划指标以及使用年限起算点。

（1）标的自然属性 在竞价转让协议中，应说明标的位置、面积等基本状况，并附宗地平面界址图。

（2）标的控制性规划指标 根据《城乡规划法》规定：出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，要作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该合同无效。因此，竞价转让协议中应列出军用土地控制性指标。军用土地控制性指标由城市规划部门制订，双方当事人无权进行修改。

（3）标的使用年限起算点 因竞价转让协议签订到真正转移军用土地使用权存在一定的时间间隔，因而转让土地使用年限不能从签订竞价转让协议起算，应从签订《出让合同》时开始起算。

4.2 争议解决方法的约定

争议解决方法有三种：当事人可以通过和解或者调解解决合同争议；当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。竞价小组制订竞价转让协议时，应根据土地使用单位所在地实际情况，本着方便解决争议的原则，在协议中备选几种争议解决方式，供双方签订协议时选择。通常，应选择双方和解的方法，若和解不成，则向人民法院起诉。

4.3 附则的约定

附则是对竞价转让协议主条款中未尽事宜的补充说明。结合竞价转让协议履行时的实际情况，附则中应主要说明竞价转让协议生效的时间以及转让土地规划指标变更情况的约定。

（1）竞价协议生效时间的约定 竞价转让协议正式履行是从总后勤部批复下达后开始。因而双方当事人签订竞价转让协议并不代表协议正式生效，此时协议还不具备法律约束效力。竞价转让协议中必须对此予以说明，避免产生错误的解释。

（2）转让土地规划指标变更情况处置的约定 竞价转让协议制订时，还应特别注意办理完军用土地使用权变更登记手续后，开发商与地方城市规划部门私自变更控制性规划指标的情况。从对部分驻大中城市部队房地产普查清理情况看，开发企业受让军用土地后擅自改变规划控制指标的现象时有发生，无形中损害了军队的利益[5]。为了有效防止这一现象出现，竞价转让协议内容要对竞价转让协议履行完以后军用土地控制性指标变化时土地管理使用单位的处置方法进行设定。通常的处置方法有两种：一种是收回已转让土地再实施竞价转让；另外一种是让受让人补齐控制性规划指标增加后的收益。

[1]中央军事委员会.中国人民解放军房地产管理条例[Z].2000.6.26.

[2]总后勤部. 关于军队空余土地转让项目实现确认书有关问题的通知[Z].2007.3.15.

[3]总后勤部.军用土地使用权竞价转让办法[Z].2005.12.15.

[4]国务院办公室. 关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知[Z].2006.12.17.

[5]李新东.如何应对军用土地转让后容积率增加的问题[J].军队基建营房，2007（9）：33.