房地产市场秩序研究综述

张传勇

（华东师范大学商学院，上海200241)

在经济学范畴内，房地产市场秩序可以界定为“房地产市场参与者按照特定的市场交易规则安排行为而产生的个人利益与公共利益的协调”，它产生于市场主体的行为之中[1]。自20世纪90年代实施住房货币化分配制度改革以来，中国房地产市场秩序的框架已初步形成，但房地产市场自我调节机制不完善、市场监管治理不力等问题日益凸显，加之对相关规律认识不足，房地产市场秩序混乱问题并没有得到有效解决。同时，这些问题加剧了区域房价波动，严重影响中国房地产市场乃至整个国民经济的稳定健康发展。因此，整顿与规范房地产市场秩序是当前必须解决的重要问题。探讨房地产市场秩序的生成机制及其相关理论，对整顿与规范房地产市场秩序，构建有效的市场机制，以及促进房地产市场稳定健康发展等都具有关键作用。

1 房地产市场秩序生成机制研究

国外关于市场秩序的研究起步较早，且随着制度经济、信息经济等相关理论的兴起，市场秩序的研究及其应用领域得到很大程度的扩展，20世纪60年代国外针对房地产市场与市场秩序方面的研究开始盛行。房地产市场秩序究竟是市场自发生成，还是政府自觉建构？在很长一段时间内都是学者们争论的话题。有学者认为，市场本身具有自我调节机制，有效的房地产市场秩序应是在无政府干预的前提下，充分发挥市场机制的自我调节作用[2]，但亦有学者指出，房地产市场难以充分发挥自我调节机制，原因在于房价自身需要较长时间才有可能达到均衡，由于房地产本身具有的非完全竞争、投机等属性，借助政府“看得见的手”来调节市场供求、提高市场效率是非常必要的，且随着住房公平问题逐渐受到重视，政府在实施住房福利等公共政策中的积极作用更加不容忽视[3]。通过对相关文献的梳理，笔者认为，由于经济制度本身的缺陷以及市场主体的投机行为，一旦市场秩序出现问题，市场并不能通过其自身的纠错机制实现自我修复，因而政府有必要采取措施以促进房地产市场秩序自我完善。

2 市场行为与房地产市场秩序

根据房地产市场交易的特征可将房地产市场划分为一、二、三级市场，对应为土地市场、增量房市场和存量房市场[4]。由于房地产各级市场的交易内容和市场特性均存在差别，因而市场秩序的范畴和表现也都各不相同。

2.1 土地市场秩序相关研究

国外相关研究中，一种观点是强调土地的重要性以及土地市场的缺陷，认为政府采取土地税收、土地规划、土地交易管制等手段可以消除土地市场的垄断、外部性、信息不对称、分配不公平等市场缺陷，使得土地市场能更有效地运行，土地资源得以更好地分配[5]；另一种观点则认为政府行为将造成土地市场的更大扭曲，政府对地价的规制并不能解决问题，甚至还会恶化问题[6]。就中国来说，政府对土地市场的过度干预以及地方政府对土地财政的依赖，是引起土地市场秩序失范的主要原因。同时，政府行为不当不仅扰乱了正常的市场秩序，还影响了市场配置土地资源的基础性作用[7]。因此，只有规避地方政府对经济的不利影响，明确地方政府土地市场的监管职能，深化土地市场改革，充分发挥市场机制的基础性作用，才有可能从根本上规范土地市场秩序[8]。

2.2 增量房市场秩序相关研究

研究表明，增量房市场存在的机会主义和个人信用危机是引发市场秩序混乱的主要原因。投机主义盛行表现为房地产市场价格泡沫的出现以及投资者对市场过度乐观预期所产生的“羊群效应”，且价格泡沫可通过金融渠道引发宏观经济波动或金融危机[9-10]。20世纪90年代实施的住房分配货币化改革，虽大大促进了房地产市场的发育和发展，但增量房市场与存量房市场发展严重失衡且市场秩序出现失序和混乱。房地产供给结构不合理、市场发展的非均衡性，是致使中国房地产价格上涨、市场秩序混乱的重要因素[11]；房地产自身的异质性和区域垄断性、购房者和开发商的投机行为又助推了市场秩序的混乱，如开发商惜盘捂盘、虚假广告以及合谋定价等[12-13]。因而，调控供需结构、加强信用建设、引导合理消费、提高市场的有效性是解决增量房市场秩序失范的主要对策。

2.3 存量房市场秩序相关研究

国外针对存量房市场秩序的研究主要涉及房地产经纪委托代理模式对解决信息不对称的作用、住房租金控制、房地产经纪制度变革对市场秩序的影响等[14]。造成中国存量房市场秩序混乱的原因有：市场主体之间信息不对称、委托—代理问题[15]、投机行为和羊群行为以及现行法律法规的限制和缺失等[15]。主要解决路径为：一方面，尝试探求住房市场的互动机制并在此基础上发展并规范存量房市场，如以房屋置换为突破口，实现增量房、存量房市场的联动[4]；进一步发展中国的住房租买选择机制，提高市场自我调节能力[17]。另一方面，则需制定相应政策以规范市场主体行为，健全市场规则[18]。

3 政府行为与房地产市场秩序

在房地产市场中，政府更多是扮演了房地产市场秩序的监管者或维护者的角色。政府行为得当有利于建构良好的市场秩序，而一旦行为不当，则有可能加剧市场秩序失范[19]。从国际上一些国家的历史经验来看，促进“住宅的自住率”是绝大多数国家在房地产市场发展初期政府出台调控政策的主要目的[20]。国内学者对中国房地产市场秩序的研究还多停留于定性分析方面，如探讨政府参与房地产市场秩序建构的重点以及政策的可行性等[21]。此外，保障性住房的供给也可以作为调控房地产市场的一个有效的政策工具[22]。

3.1 财税政策与房地产市场秩序

财税政策一方面对房地产市场走向和经济形势产生重要影响[23]，另一方面不适当的财税政策又会导致土地成本增加，针对开发商收税会使其将增加的成本转移到租户或者购房者身上，影响消费者的购房决策[24]。国外一些国家已将存量住房税收作为调控房地产市场的手段，而由于这部分税收数额较大，逐渐成为政府支出的一个重要部分[25]。国内涉及房地产财税政策方面文献多集中于讨论物业税收、房地产税收改革领域中实务层面的问题，如物业税开征时机选择、开征模式选择、房地产税收改革的思路研究等，多建议把财税政策可作为房地产市场的调控手段，且可从房地产税收的资源配置功能、调控目标以及区域化等角度来优化目前的房地产税制[26]。建立住房保障配租补贴体系和动态调整机制[27]、采取向低收入者进行直接补贴的转移支付等财税政策[28]，对规范房地产市场秩序有促进作用。

3.2 货币、信贷政策与房地产市场秩序

货币与信贷政策是比较常见的房地产市场调控政策，中国房地产业在宽松的货币信贷政策环境下取得了快速发展，同时，房地产市场受货币、信贷政策的影响也越发显著。信用可获得性对房地产消费的重要性，货币政策可通过信用渠道或利率渠道对房地产市场产生影响，但主要作用还是通过利率来展现的[29-32]。另有部分学者研究了信贷政策对房地产市场的影响，认为信贷和房地产价格存在双向作用[33-34]。近年来，国内学者开始关注货币、信贷政策与房地产市场及市场秩序的关系，如实证分析中央银行的各项货币、信贷政策对房地产市场的影响，以及房价波动可能对中央银行制定货币信贷政策产生一定影响等[35-38]。在当前土地已被严控、税收政策尚不完善的情况下，笔者认为信贷政策是能够采取的、最直接有效的调控手段。紧缩的信贷政策在一定程度上有效地遏制了房地产价格快速上涨，挤出了部分房地产泡沫，从而规范了房地产市场秩序，但也可能会对房地产市场及其秩序产生负面影响，如带动银行贷款不良率增高、引发购房者伪造虚假信息进行按揭贷款等，从而扰乱市场秩序。

3.3 保障性住房与房地产市场秩序

保障性住房作为政府行为的一部分，从国外经验来看，美国和日本主要是政府领导、市场主导的保障性住房体制，而德国、新加坡则主要依靠国内完善的住房保障体系，解决中低收入居民的住房需求，从而稳定房地产市场[39]。近年来，中国保障性住房体系的主体重心由经济适用房逐步转向公租房，且力度明显加大，这对完善市场供应结构，建立梯级消费模式，增强市场的自我调节能力和抵御风险能力都有积极作用[40]，但政策执行过程中可能存在的保障性住房的保障范围与目标存在偏差，监管缺位导致“寻租”行为泛滥等问题，对规范房地产市场秩序又有负面作用[41]。

4 住房制度与房地产市场秩序

住房制度是房地产市场秩序的载体，也是改善市场秩序的保障。在房地产领域，运用制度理论对政府行为进行分析，特别是系统研究还不多见。其中，如多重委托代理关系，利益集团博弈以及集体行为的逻辑给予了政府行为更多的机会主义性质，在特定领域如中国房地产市场，由于其本身市场机制的不完备性，造成了一系列问题，形成了市场失灵和政府失灵的双重局面[42-44]。国外有关住房制度与房地产秩序的研究中，以美国、日本和新加坡最具代表性。其中，美国的住房制度是依赖于市场机制调节的制度，存在低收入阶层过重的居住费负担以及房地产引发的金融风险问题；日本则是二战后政府被动采取分阶层住宅供应体制以解决住宅供应量不足问题[45]；新加坡则是完全政府主导型的房地产制度，也是世界上住房问题解决得比较好的国家之一，政府十分重视房地产业对整个经济发展的调节作用[46]。国内方面，贾康、刘军民通过分析中国住房制度改革的道路，指出中国住房问题的深层次原因在于政策落实不到位、制度设计偏颇、政府调控能力欠佳以及政府公共职能缺位等4个方面[47]，因此需要建立由政府和市场有效结合的住房制度[48]。

5 研究述评与启示

本文分别从房地产市场秩序的生成机制、市场行为、政府行为以及住房制度等方面对国内外房地产市场秩序相关研究文献进行了系统梳理，指出由于经济制度本身的缺陷以及市场主体的投机行为，一旦市场秩序出现问题，市场并不能通过其自身的纠错机制实现自我修复，政府有必要采取措施以促进房地产市场秩序自我完善；同时，考虑房地产各级市场的交易内容和市场特性均存在差别，其市场秩序的范畴和表现也都不相同，因此政府应当因地制宜、审慎地参与到房地产市场秩序的构建当中。

就如何构建良好的房地产市场秩序，笔者认为应当建立成熟的房地产市场发展机制，坚持政府主导的市场机制配置住房，严格限制炒作，稳定房地产价格，建立保障性住房市场或准商品化住房市场解决中低收入者住房问题，最终构建由政府主导、市场为辅的健康、规范的房地产市场秩序。

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