中心镇建设需提高土地利用效率

□ 文/闻海燕

中心镇建设固然需要配套衔接土地利用规划、调整用地指标、增加土地供给,更要盘活土地存量、挖掘用地潜力、提高土地利用效率

近年来，在协同推进新型工业化、新型城镇化和农业现代化的大背景下，浙江中心镇建设步伐逐渐加快，中心镇的基础设施明显改善，经济实力明显增强，集聚效应开始显现。但随着建设用地规模的扩张，土地利用效率不高的问题也进一步凸显。突出表现在：一是产业布局分散。中心镇的产业空间结构普遍存在着规划不到位的问题，商贸、工业等产业布局比较散乱。目前仅有39个中心镇有经济开发区（园区），其余的100多个中心镇只有工业功能区，且配套建设滞后，难以满足中心镇产业集聚发展的需求。二是建成区容积率较低。目前小城镇的容积率平均值远小于30%，无论在空间开发还是在内涵扩充上都有较大潜力可挖。三是服务业用地集约程度不高。如与城市相比，周期性集市等经济活动在中心镇占有较大比例，相应的集市用地的效率就明显低于中心城市商业用地的效率。

中心镇的建设进程正面临越来越突出的土地瓶颈制约。这固然需要配套衔接城镇建设规划与土地利用规划，调整用地指标，增加土地供给。但更重要的则是，中心镇建设必须盘活土地存量，挖掘用地潜力，改善土地管理，提高土地利用效率。

在结合各地实际推广“盘活闲置土地和厂房，加大土地综合整理力度、以产业聚集带动土地集约、创新农村宅基地的置换流转”等已有成功做法的同时，还可以采取以下对策举措，来进一步提高中心镇的土地利用效率：

——及时调整和完善中心镇的建设用地规划。中心镇建设发展是一项庞大的系统工程，只有通过规划才能实现区域建设和发展相协调，也只有通过规划才能实现土地的集约节约利用。目前多数中心镇都已编制镇发展建设规划，要进一步衔接发展建设规划与土地利用规划，合理确定产业园区、商贸设施、城镇道路、公共事业、住宅小区等规划布局，并通过实施工业建设、住宅建设、基础设施建设等的土地节约工程，调整建设用地结构，提高建设用地效率。

——适当提高城镇商贸、住宅项目相关技术指标。中心镇商贸项目原则上应建高层建筑，容积率应在2.5或3.0以上。住宅、商住类商品房原则上也应推行高层建筑，容积率应在2.5或2.0以上。鼓励增加地下建设开发空间，如对地下空间土地使用权可单独确权发证，地下室可不计入地上建筑容积率。

——在用地上收紧，从资金上放松。在限定规划目标内的用地，给予中心镇更大的土地出让资金分配比例，对没有突破用地指标的中心镇给予相应的奖励。这样，既促进中心镇集约用地，又增加中心镇建设资金。中心镇产生的土地整理新增耕地折抵指标和建设用地复垦指标，应全额留镇，以激励中心镇加大土地整理力度。

——提高中心镇土地管理效率。开设中心镇土地利用项目审批的绿色通道，对符合中心镇产业发展规划、符合节约集约利用土地要求的项目，审批时优先处理。协调政府各职能部门的运作，特别是界定和协调土地管理部门和城镇建设部门对中心镇土地管理的职责权利，促进中心镇土地资源的优化配置。

——加强中心镇用地监管。一是严把项目准入关，提高项目准入门槛，掌握节约集约用地主动权。在鼓励产业向园区集中的同时，建立进区投资项目联审制度，强化项目准入关。二是全面实行公开招拍挂制度，以市场来优化配置资源。对经营性用地使用权全面实行招标、拍卖、挂牌出让制度。三是加强企业用地监管。建立新型评价制度，在对园区内企业进行考核时，将节约集约利用土地的内容列为考核指标。实行“三挂钩”机制，将存量土地盘活情况直接与新增建设用地指标分配挂钩，与该企业参与经营性用地参拍资格挂钩，与该企业新增用地工业项目申请资格挂钩。