我国个人住房贷款借款人风险影响因素分析及对策

　　 近几年来，随着地产市场的快速发展，商业银行个人住房贷款规模不断扩大。但是在次贷危机以及国内一系列宏观调控政策的影响下，个人住房贷款的风险逐步显现。本文在分析个人住房贷款借款人风险影响因素的基础上，提出有效的防范措施。
　　
　　一、我国个人住房贷款的现状
　　
　　(一)个人住房贷款发展情况
　　我国个人住房贷款余额逐年增加。从图1可以看出，从1998年的426亿元增长到2009年的2.2万亿元，增长了51.64倍，个人住房贷款余额占GDP的比例也从0.5%一跃上升到6.46%。其中，1998至2003年的增幅较大，2003年末比1997年末增长了约61倍；2004和2005年，由于受房地产宏观调控政策相继出台的影响，增速出现回落；2006、2007年又出现升温迹象，特别是2007年，增长势头十分明显。2008年，在国际金融市场动荡、国内从紧的货币政策及经济增速放缓的背景下，个人住房贷款回落幅度较大，贷款余额为2.95万亿元。到2009年，随着住房贷款新政的出台，抑制投资投机购房，个人住房贷款余额下降为2.2万亿元，比2008年同期下降了25.42%。
　　(二)个人住房贷款业务发展带来的潜在风险
　　随着个人住房贷款业务的不断发展，个人住房贷款在商业银行信贷总量中所占比例逐步提高，也给商业银行带来了很多风险。个人住房贷款增长背后存在潜在风险。一方面会导致商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。个人住房贷款增长背后的潜在风险随着个人住房抵押贷款长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。另一方面，个人住房贷款的信用风险也在不断增加。从目前来看，个人购房贷款资产质量较好，四大国有商业银行的不良贷款率为1.5%左右。与其他贷款业务相比，个人购房贷款表现出了明显的“高增长、低不良率”的发展态势。以陕西省为例，2010年，金融机构个人住房贷款不良率为1.1%，较去年同期下降了1.2%。虽然个人住房抵押贷款与企业贷款相比风险较低，但个人住房抵押贷款一般期限较长，风险暴露需要一个过程。发达国际的经验表明，个人住房抵押贷款风险暴露一般在7到10年，而我国个人住房抵押贷款业务的发展也不过十几年。个人住房贷款的风险积累效应在很大程度上决定着商业银行未来数十年的信贷资产质量，应当及早重视和防范。
　　
　　二、个人住房贷款借款人风险影响因素分析
　　
　　国内外学者的研究主要将商业银行个人住房抵押贷款风险分为借款人风险、开发商风险、市场风险和贷款法律风险。而借款人风险是最直接、最基本的风险，因此，对借款人风险的良好应对是个人住房抵押贷款业务良性健康快速发展的重要环节。作为借贷合同的主体，借款人自身素质与能力对银行个人住房抵押贷款安全具有至关重要的作用，他们的实际行动是造成违约的行为因素，此方面风险主要来自借款人的还款意愿和还款能力。借鉴国外研究成果，同时结合我国个人住房抵押贷款实际，决定还款意愿和还款能力的因素主要有以下几个方面。
　　(一)借款人因素
　　1.借款人的本人收入。国外大量研究认为借款人收入的稳定性与个人住房抵押贷款违约风险之间存在着很强的负相关关系。在贷款年限一定的情况下，借款人收入越高，违约概率越低。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的警戒线。
　　2.借款人年龄。国外实证研究认为，不同年龄的借款人其风险倾向和赚钱能力是不同的，一般来说，年纪较轻时倾向于冒险，收入较少，随着年龄的增加，人到中年收入稳定且达到高峰，考虑问题也更为周全。到了退休以后，收入急剧下降，而考虑问题也倾向于保守。因此，不同年龄阶段的借款人其收入和风险倾向的差异性决定了年龄是影响个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素。
　　3.婚姻状况。婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同，即家庭收入是双薪还是单薪。通常情况下，已婚借款人是夫妻双方共同赚取收入，一般会比单身收入高，且稳定性更强。同时，借款人家庭总收入是衡量借款人还款能力的重要指标，它指买房人因婚姻关系而形成的家庭总收入。
　　4.借款人学历。通常情况下，学历越高，在相同的行业背景下收入也越高，且稳定性更强。同时，学历高的人受到的教育较多，对职业生涯、家庭财务的规划相对更有计划性，发生财务危机的可能性相对会小一些。
　　(二)贷款因素
　　1.贷款金额。贷款金额反映借款人的财务负担。在收入既定的条件下，贷款金额越大，则财务负担越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。同时，一旦违约，银行在单笔贷款上可能遭受的损失也越大。
　　2.贷款利率。贷款利率越高，借款人的利息负担就越大，一般认为贷款利率越高，个人住房抵押贷款违约风险就越大。当前我国实行的是管制下的浮动利率，利率风险主要由借款人来承担，因而利率的变动对违约风险存在着较大的影响。根据CIMBL(加拿大按揭经纪及贷款协会)的研究，升息对消费者的影响为：如果月供增加50元对10%的贷款持有人产生重大影响，如果增加50～100元，另有11%将受到较大影响。
　　3.贷款期限。贷款期限越短，月还款额越大，借款人的财务负担就越重。但是，贷款期限越短，月还款额越大，借款人因还款而在住房中的权益积累也越快，对借款人来说，违约所造成的权益损失也越大；贷款期限越短，借款人因重大疾病、意外伤残、失业或婚姻变故等导致违约风险发生的可能性也越小。
　　(三)宏观调控政策因素
　　我们主要考查的是宏观调控政策对房产价格变化方向，因为它是影响住房价值的直接因素。例如，2010年政府对房地产的政策调控，通过抑制投资投机购房来增加土地和住房的有效供应，来遏制房地产价格过快上涨，住房价值的改变将直接影响还款人的还款意愿。另一方面，在新规定(对第二套住房进行贷款时采取区别对待政策)颁布以后，住房的套数成为贷款行必须考虑的因素，贷款行了解贷款人的住房套数，更有利于实际分析贷款人的经济能力，并可以最大限度地减少“以租养房”带来的风险。
　　由以上分析可以得出，作为商业银行个人住房抵押贷款最直接的基本的风险，借款人风险的现状不容忽视，同时对它的控制又是商业银行推进个人住房抵押贷款业务良性快速发展的核心环节。在借款人风险影响因素方面，借款人自身因素、贷款因素以及宏观调控政策因素都与借款人违约风险密切相关。
　　
　　三、个人住房贷款借款人风险的层次分析模型构建
　　
　　本文采用层次分析法，对上述三类影响因素进行比较，将决策者的经验判断予以数量化，在目标因素结构复杂且缺乏必要数据的情况下使用更为方便，在实践中得到广泛应用。其具体步骤如下：
　　(一)建立层次分析模型
　　经上述分析，可以得出影响评价主体因素和各评价主体，形成影响因素层次分析模型。
　　(二)构造两两比较的判断矩阵及层次单排序通过对准则层B 影响因素进行两两比较后，可以得到准则层B相对于目标层A的两两判断矩阵，并由前面所述的方法求得层次单排序向量WAB、最大特征值λmax以及一致性指标CI 和随机一致性指标CR。
　　(三)计算层次总排序向量根据准则层B、方案层C 的所有因素对于最顶层(目标层)相对重要性的权值进行总排序。我们可以利用前面把讲述的总排序方法对准则层、方案层进行排序，并计算出层次总排序向量、一致性指标CI和随机一致性指标CR。
　　
　　(四)一致性检验
　　对判断矩阵进行一致性检验，按照前述方法，我们可以采用层次分析法中的一个数量标准来衡量判断矩阵的一致性，即一致性比例CR=CI/RI，当CR≤0.1时，则称判断矩阵具有满意的一致性，否则应重新调整判断矩阵的元素取值。
　　通过以上分析，我们可以计算出企业内部控制各个评价主体所占的权重。其中内部评价主体的权重为：0.1411 +0.2655+0.0749+0.1165＝59.8%，而外部评价主体的权重为：0.2220+0.1800＝40.2%。
　　
　　四、降低个人住房贷款借款人风险对策
　　
　　(一)加强贷前调查和贷时审查
　　规避商业银行个人住房抵押贷款风险，银行可以从贷前加以控制。首先，对购房者的基本情况、资信进行详细调查和严格审核。目前，银行应将个人信用状况作为考察的重点，对购房者的基本情况(如收入、资产负债、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等)进行详细调查，并根据调查的结果决定放款与否及合同条款的拟定。其次，根据调查审核的结果创新制定灵活的还款方式，比如对年轻人实行逐渐递增、对中老年人实行逐渐递减的还款方式；让借款人根据自己的收入预期提前确定调增或调减还款额的方式；实施提前部分或全部还款、延长或缩短还款期限等等。
　　(二)加强贷后管理，有效规避风险
　　及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素，如就业、收入、婚姻状况的变动情况，是否会影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户，要及时通知借款人偿还到逾期贷款，防止客户的无意违约；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知单，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意违约者和出现风险预警信号且情况比较严重的借款人，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提起诉讼，以处理抵押物方式收回贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险。
　　(三)及时处置风险贷款，加快贷款结构调整
　　银行应采取积极主动的措施来保障自身资金的安全。根据不同情况银行可以采取的保全措施有：一是争取将抵押物直接变现。这是当违约行为确定发生后银行能够采取的最为直接的补偿方式。银行可以通过拍卖抵押物获取资金弥补，这一过程既可以由银行自己组建专门的处置部门，也可以将处置工作委托专业机构承办，以提高效率和规范性。二是由借款人租赁住房，放弃住房所有权清偿债权。由于我国《担保法》条款的设计问题，抵押物的变现在实际操作中并不容易实现，因此各商业银行要积极参与廉租住房建设，为自己处置抵押物建立可用房屋储备，一旦借款人违约不还贷款，可为其调换住房、缩小住房面积，使借款人既有房屋可住，又能减轻还款负担，提高偿债能力。
　　(四)建立和完善个人住房贷款担保、保险机制
　　目前，我国应该借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收人家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证乃至出资设立金融机构的要旨，是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。随着住房贷款业务的迅速发展，应鼓励商业性保险公司积极参与，从而形成以政府保险机构为主体，多家商业性保险公司并存的较为完善的个人住房抵押贷款保险体系。
　　综上所述，随着房贷规模的迅猛增长、房价的不断上涨以及国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款蕴藏的违约风险正逐步暴露，但总体上看，风险基本可控。只要严格个人住房贷款的贷前贷后管理，同时完善资产证券化、担保保险等各项制度，借款人风险就一定能得到有效的缓解和控制。
　　(中国人民银行西安分行)