廉租房新型融资模式研究

　　摘要：在保障性住房建设中，资金是最为关键的，而资金的缺乏也正是制约我国保障性住房建设的瓶颈问题。目前，我国保障性住房建设资金仍以政府为主导。文章在总结我国廉租房传统融资模式的基础上，探讨一种新型的廉租房融资模式——BOT模式。
　　关键词：住房保障；廉租房；融资模式；BOT
　　
　　一、引言
　　2007年以来，房地产市场剧烈波动，在经历了若干年的快速增长之后，2008年下半年受国际金融危机快速蔓延、世界经济增长明显减速、国内经济出现下行趋势等因素的影响，房地产市场开始进入新的调整期。在这场大调整中，建设以廉租房为代表的保障性住房的政策始终被各界所认同与支持，并在扩大内需的形势下扮演着越来越重要的角色。尽管如此，我国廉租房目前需求量大与供给滞后之间的矛盾仍然很突出，原因有很多，而资金问题是制约我国廉租房建设的瓶颈问题。目前，我国廉租房建设资金仍以政府为主导。这种单一主体的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要。在廉租房的建设中，若能引入其他投资主体，一方面可以减轻政府的财政压力，另一方面可以引入竞争机制，引进先进的技术和管理经验，促进廉租房建设的技术水平、管理水平和效益水平的提高。本文正是在这样的背景下，研究在廉租房建设中运用BOT融资模式，弥补传统融资模式的不足，降低廉租房建造成本，提高建造廉租房的效率和质量。
　　二、BOT融资模式运用于廉租房建设的环境分析
　　（一）我国廉租房供给环境分析
　　我国廉租房的主要来源包括：政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房及其他渠道筹集的住房。但实际运行中，公房基本上都已经出售给了个人，可用于廉租房的少之又少；受我国经济水平和生活习惯的影响，社会捐赠也难有大的作为。因此，廉租房的供应主要靠政府出资收购或建设，这在实践中又呈现出一定的弊端。
　　1、资金供给源单一、不稳定。我国廉租房建设的资金仍以政府为主导，虽然政府在政策支持上、资金投入上的力度都很大，但我国廉租房制度保障范围正由“最低收入家庭”向“低收入家庭”扩大，“十一五”期末，廉租房供应要全面覆盖“低收入住房困难家庭”，要保障的住房弱势群体在绝对数量上是比较大的，相应对于资金的需求量也就比较大。
　　2、“廉租不廉住”。廉租房制度在短时间内改变了城市中低收入者的居住现状，但居住在廉租房的各种成本，如生活成本、出行成本、就业成本等，会由于居住环境的改善而提高。也就是说，较好的住房条件反而给城市中低收入者带来了更大的经济负担，从而可能导致出现“廉租不廉住”的局面，并影响廉租房制度的可持续发展。
　　（二）BOT融资模式运行环境分析
　　在廉租房建设中引入BOT融资模式，可以更好地解决我国廉租房建设的瓶颈问题，而且我国廉租房建设引入BOT融资模式所应具备的条件比较成熟。
　　1、廉租房建设具备BOT融资的前提条件。BOT融资模式主要适用于弥补一国基础设施建设资金不足的问题。而我国的廉租房由政府主持建设，属于具有保障性质的基础设施，而且建成后向使用者收取适当的租金，供其有偿使用。因此，廉租房建设与其他收费性基础公共设施一样，具备了运用BOT融资模式的前提条件。
　　2、BOT融资模式自身优势使其在廉租房建设中的应用必要可行。BOT融资模式可以使政府在资金不足的状况下，通过吸引民间资本进行基础项目建设，可以减轻政府的财政压力。同时，运用BOT模式，可以引入竞争机制，引进先进的技术和管理经验，降低廉租房建造成本，提高建造廉租房的效率和质量。
　　3、民间资本潜在供给量大为BOT模式的引入奠定了基础。近年来，随着改革开放的不断深入和经济快速发展，国内民间资本实力不断壮大，而在民间资本进入公共服务领域的诸多途径中，BOT是较为理想的模式。
　　4、政策的支持为BOT模式的运行创造了良好的外部环境。在廉租房建设中，政府在产业政策、税收政策、土地政策等方面都有扶持，这必将为BOT模式在廉租房建设中的运用创造良好的外部环境。
　　三、廉租房BOT融资模式设计
　　BOT融资模式主要包括BOT、BT、BOOT、BOO等。本文主要探讨标准BOT、BT两种模式在廉租房建设融资中的应用。
　　（一）廉租房标准BOT融资模式设计
　　标准BOT是国际上常用的一种比较成熟的融资模式，本文探讨的在廉租房建设融资中引入BOT模式，即政府提供政策、土地等资源，承担相关政策和法律风险，充当项目的发起人和终极产权所有者；由民间资本自己发起成立廉租房项目公司，廉租房项目公司自行融资建设廉租房，是项目的实施者和经营者，在项目特许经营期内，向政府认定的廉租户提供住房和相应的服务，并向住房者收取低于市场价格的租金，租金与市价的差额由政府补贴，特许经营期满后，廉租房归政府所有，由政府继续经营。具体模型如图1所示。
　　这种模式不仅从根本上解决了政府财政短缺与廉租房急需建设的矛盾，而且，由于民营企业本身具有的灵活机制，大大压缩了廉租房建设成本，从而实现廉租房建设的高效发展、快速发展。其优势具体体现在以下方面：
　　第一，前期论证充分。廉租房建设采用标准BOT融资模式项目的整个决策、签约都有政府参与，由政府直接负责，政府在对项目的可行性进行充分的论证后才进行决策，避免了廉租房建设的盲目性。
　　第二，经营期内，综合效益巨大。对政府来说，在几乎零投入的前提下，实现了廉租房建设的快速发展，更好地服务于市民；对于城市低收入者来说，生活条件与质量得到了进一步的改善与提高，有利于促进和谐社会的建设；对企业来说，能够在一定程度上解决效益滞后问题，并能够得到相应的回报。
　　第三，政府放弃廉租房经营权，但没有丧失经营廉租房的主体地位。从廉租房项目的决策，承建单位的选择，到建设过程中的监督和在政策等方面的支持，以及在经营过程中的监督和付费，还有特许经营期满后项目的无条件收回，可以说，政府不仅解决了一个“管”的问题，还将找到一个既有“管”又有“放”的办法。
　　（二）廉租房BT融资模式设计
　　BT融资模式的基本思路是：项目建成后就移交给政府，政府按协议向项目发起人支付项目总投资加合理的回报。本文探讨的在廉租房建设融资中引入BT模式，即由民间资本自己发起成立廉租房项目公司，廉租房项目公司按照政府的要求负责廉租房的建设，政府引入经营城市的理念，采用税费减免或土地使用权让渡等形式作为廉租房项目公司的回报。廉租房建成后，政府组织验收，质量合格后移交给政府，由政府经营管理。具体模型如图2所示。
　　BT融资模式中，政府向民间资本融资，政府的融资成本是付给民间资本一定的合理商业利润。政府通过回购减轻了短期融资的压力，而且政府的支付手段是多样化的，民间资本的介入增加了政府的税收和就业机会，经济效益和社会效益都比较好。具体地讲，BT模式具有以下优势以下方面：
　　第一，有利于优化资源配置。发展BT模式，既为政府提供了一种解决廉租房建设融资的新模式，又为投资方提供了新的利润分配体系的追求目标，为民间资本参与社会公益性项目建设提供了切入点，为剩余价值找到了新的投资途径，优化配置社会生产要素和有限资源，进而实现各参与方“共赢”和廉租房建设的良性循环。
　　第二，有利于提高运作效率和工程质量。BT模式采取国际规范化管理与运作，通过引进先进的技术和管理方法，改善廉租房建设投资和管理结构，有效实现管理、设计、施工资源整合及紧密衔接，减少建设管理和协调环节，有效提高廉租房运作效率和工程质量。
　　四、结束语
　　通过在廉租房建设中引入BOT融资模式，能够形成一个“多赢”的格局，即政府有政绩、企业有商机、城市有发展、条件有改善、生活有提高。但目前我国在廉租房建设中引入BOT融资模式，还有一些问题有待进一步探讨，特别是所谓的“贫民窟”问题。在BOT融资模式下，个别投资者受利益驱使，可能会忽视环境卫生、教育、医疗等生活配套设施的开发以及物业管理的服务，致使低收入者集中居住的公共住房区域，教育水平低、就业率低、社会服务质量低、犯罪率高，形成所谓的“贫民窟”。这给城市的稳定带来了极大的隐患，并形成了恶性循环。因此，政府和廉租房项目公司都有责任积极地采取措施，防止“贫民窟”的出现。
　　参考文献：
　　1、周胜.促进我国廉租房发展的财政政策研究[D].湖