当前房地产市场运行特征、存在问题及对策建议

　　 受“限购令”、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响，房地产市场呈现出成交量显著下行的局面，房地产市场不断降温，反映房地产调控政策取得了一定的成效。未来房地产调控政策，需要更加注重市场性工具，避免把短期政策长期化，推动机制体制改革，在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。
　　 一、当前房地产市场运行的主要特征
　　 （一）房地产开发投资呈现高位放缓态势
　　 在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，2011年1—10月，全国房地产开发投资4.99万亿元，同比增长31.1%，较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999—2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。
　　 （二）住房销售增速逐步减速
　　 住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以后，住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1—10月，商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999—2010年同期均值比，分别低11.4和12.3个百分点。
　　 （三）房地产价格放缓迹象初现
　　 一是新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.1%，涨幅继续回落。
　　 二是二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下跌0.07%。
　　 （四）土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷
　　 一是土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。
　　 二是土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口有扩大趋势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。
　　 （五）保障房建设完成预定目标
　　 11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团，西藏除外）落实中央下达保障性安居工程建设任务用地4.26万公顷，用地落实率超过100%，已超额完成全年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。2011年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。
　　 二、当前房地产市场领域存在的主要问题
　　 （一）房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾
　　 2011年1月26日，国务院常务会议发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。2011年7月12日，国务院常务会议分析房地产市场形势，指出：“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”9月1日，浙江台州商品房“限购令”正式实施，成为实施“限购令”的第一个三线城市。房地产调控政策丝毫没有放松，并逐步加码。然而，截至9月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个，只有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。
　　 （二）一线城市房价稳中趋降与二三线城市房价快速上涨形成鲜明对比
　　 目前，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市积攒大量泡沫的覆辙，透支楼市未来的发展能力。
　　 （三）限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响
　　 以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，然而，2011年出台的“限购令”政策效果却十分明显。同时，限购政策本质上属于行政手段，影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型需求也产生影响。因而，限购政策对于非投机性需求的影响需要引起关注，是否需要择机退出值得探讨。
　　 （四）货币政策收紧的滞后效应对住房供给形成抑制作用
　　 2010年以来，货币政策采取连续收紧的操作，到2011年，其滞后效应逐步显现出来。在货币政策收紧的条件下，房地产信贷资金逐步减少，三季度末，房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，比上季末低3.5个百分点。房地产开发投资资金来源增速不断下降，1—10月份，累计同比增长20.2%，较上年同期下降11.8个百分点。据统计，140多家房地产上市公司中，50多家公司2011年前三季度净利润同比下滑，17家公司甚至出现了亏损。不仅如此，这些房企经营性现金流总额为-600多亿元，同比降幅为16%左右，环比降幅约20%。其中，80多家公司前三季度经营性现金流为负值。资金紧张对于房地产开发投资形成严重的抑制，进而对未来住房供给产生影响。此外，1—10月份，同比增长21.7%，较上年同期下降40.2个百分点，这意味着明年的竣工面积将大幅减少。
　　 三、未来房地产市场几个基本判断
　　 （一）基本面：房地产市场需求仍然旺盛，经济增长短期内难以实现“去房地产化”
　　 一是城镇化背景下住房需求仍然旺盛，短期内住房需求快速增长的局面难以扭转。我国2010年城镇化率为49.68%，到2030年估计能稳定在70%左右，到城镇化基本稳定之前，房地产市场总体将保持较快的发展格局。
　　 二是房地产业仍是支撑投资和经济增长的重要产业，短期内“去房地产化”难以实现。房地产业及其相关行业的投资、增加值在GDP中占有较高的比重，在新兴技术没有实现重大突破之前，很难实现经济增长的“去房地产化”，而且现阶段我国消费结构正处于由“衣食”向“住行”升级的过程之中，无论是供给、还是需求，呈现“去房地产化”倾向具有阶段性特征。
　　 三是地方政府财力与事权不匹配，以“土地”换“公共基础设施和民生建设”的发展模式短期内难以改变。长期以来，地方政府财力与事权不匹配问题突出。土地出让金作为一项政府预算外收入，在支持地方建设方面发挥了积极的作用。因此，地方政府对于房地产开发的热度仍不会降温。
　　 （二）政策面：“限购令”等调控措施效果进一步显现，“需求冻结”的局面转为“供求双冻结”的风险上升
　　
　　 “限购令”发挥效力的时间是在需求冻结后销售量大幅放缓的情况下，而投资资金完全断裂是在“供求双冻结”之间。预期效果是，需求下降，但投资仍然较快；供给较充足，却减少了信贷资金、预付款。因此，在把自有资金用完之前，开发商势必要降价以获取资金流。一旦资金链已断裂，投资出现大幅下滑，将导致供需双冻结的局面。一方面，导致房价上涨；另一方面，导致金融风险。然而，“限购令”一旦解除，房地产价格势必会大幅回升。正是基于这样一种担忧，“限购令”短期内难以退出。
　　 （三）预期面：居民购房意愿持续下降
　　 根据央行城镇储户调查问卷的分析，2011年一季度末，30%的居民对未来房价持上涨预期，比例比上季度低10个百分点；二季度末，25.9%的居民持房价上涨预期，比例进一步降低；三季度末，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，较上季提高1.3 个百分点，为2009 年有调查以来的最高值。城镇居民购房意愿持续下降，意欲购房的居民占比由3月下旬15.4%降至6月下旬的14.6%，又进一步降至9月下旬的14.2%，创2009年调查以来的新低。
　　 四、促进房地产市场健康发展平稳运行的对策建议
　　 （一）稳健的货币政策将由“紧操作”转向“适时适度预调微调”
　　 遏制投机需求和扩大供给一直是我国房地产调控的两条主线。而政策实际操作中，“控需求”做得较好，而“扩供给”有所不足。为防止房地产企业资金链断裂导致的房地产投资过快下滑和未来住房供给不足问题，同时防止由于资金链问题导致房地产企业破产倒闭造成的不良影响，应注意密切关注重点房地产企业资金状况，适时调整对房地产业的信贷政策，适时预调微调。
　　 （二）逐步完善推广房地产税，降低房地产的金融属性
　　 房地产市场之所以存在投机性需求，核心原因是由于房地产本身具有金融投资的属性。应在总结上海、重庆等房地产税试点工作取得经验和成效的基础上，逐步完善并推广房地产税制度，实现降低房地产的金融投资属性，逐步使其回归消费属性。
　　 （三）妥善解决地方政府融资机制，弱化地方政府对土地收入的依赖
　　 房地产价格持续居高不下，与地方政府对土地收入的依赖密不可分。而解决问题的关键在于，完善地方政府融资机制。为此，需要完善并适时推广地方债试点相关管理体系，积极探索信托融资、产业投资基金、股权基金、政府投资项目资产证券化等多元化融资方式。
　　 （四）合理规划保障性住房建设进度
　　 保障性住房实现覆盖率20%的目标是合适的，然而，未必需要在较短的时间内集中完成。第一，我国发展和建设的历史上，不乏因“大干快上”而造成损失的教训。第二，由于保障性住房占地较多，而每年的用地计划是年初制定好的，这对于商品房用地形成了“挤出”效应，无疑会进一步增加土地上涨的压力。第三，保障性住房进度过快势必造成资金来源不足，尤其是公益属性最强的廉租房建设主要依托政府性资金，这对于地方政府财力将形成更大的压力。因此，要合理规划保障性住房的进度，逐步探索保障性住房健康、可持续发展的机制。
　　
　　 （刘敬伟，吉林建筑工程学院。徐策，国家信息中心经济预测部）