住宅小区车位、车库权属研究——以法经济学为视角

陈广华，芮志文，马 成

(河海大学法学院，江苏南京 210098)

住宅小区车位、车库权属研究
——以法经济学为视角

陈广华，芮志文，马 成

(河海大学法学院，江苏南京 210098)

住宅小区业主车辆的增多使得小区车位、车库的权属问题的争议日益增多。通过对政府、开发商与住宅小区业主之间的博弈模型的建立与分析，可知，开发商作为逐利主体在理性选择的支配下会作出修建小区车位、车库的最优决策，而政府的最优决策是将小区车位、车库的权属规定为“业主共有”。结合学术界的各种观点的分析，得出现行《物权法》对于车位、车库权属规定的弊端，并提出“将车位、车库权属直接规定为业主法定共有”的观点。同时，针对部分学者对将住宅小区车位、车库权属规定为共有所带来的问题的担忧作出回应，对共有本身所存在的一些问题提出相应的完善对策，如共有机制下专有使用权的提出等。

车位;车库;权属;博弈;法经济学

我国住宅小区车位、车库的权属问题一直以来都是学术界争议的热点问题。对此，我国《物权法》第74条对占用业主共有的道路或其他场地的车位进行了明确的规定，而对建筑区划内的设施，比如地下车库或者人防工程等改造为车位、车库的规定则相当模糊。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了可以作为专有部分的车位、车库的条件包括“(一)具有构造上的独立性，能够明确区分;(二)具有利用上的独立性，可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体”。

由于我国《物权法》对车位、车库的规定过于原则，无论在实践中还是理论中都存在着很大的争议。有的认为物权法中采取了约定的方式体现了私法自治的原则，符合市场经济的内在要求，有利于对车位、车库的有效管理，有利于鼓励开发商更多地修建车位、车库［1］。当然，能够通过平等一致的协商是最好的解决方法，然而，由于开发商与业主之间缔约能力的差别、开发商与业主之间所掌握的交易信息的不对称性等，当事人双方很难真正达到真实意思的表达一致，在实践中往往都是被处于强势地位的开发商所利用。有的则持反对意见，认为应当采取谁投资、谁受益的市场运作方式，认为停车位、车库既然由开发商投资所建，即应归开发商所有［2］。其认为若规定为共有则会打击开发商建小区车位、车库的积极性，从而停止修建停车位、车库，这样最终受害的还是业主。当然还有很多其他观点，比如推定归属说，成本分摊决定说，公摊面积决定说，公示登记说等［3］。纵观种种学说，包含一个共同特征，即谁出资、权属归谁。投资受益说是如此，成本分摊决定说同样如此，而公摊面积说则是相当于开发商进行投资，但最后还是由业主进行了购买，还是相当于是业主进行了出资。而对于推定归属说和公示登记说，由于物权法的实施，推定归属说自然也就失去了逻辑，公示登记说由于我国大多数小区车位、车库都不能办理所有权证而失去了意义。

当前，对于小区车位、车库权属的研究基本上都是仅仅考虑法律法规应当如何规定，并没有联系实际中的做法，即无论法律法规对小区车位、车库权属作如何规定，开发商都会通过房屋销售将修建车位、车库的成本收回，这样就无须担心开发商会因为无利可图而停止小区车位、车库的建设。通过博弈论的方法，建立起政府、开发商与小区业主之间的博弈模型并进行分析，了解各方主体在理性的支配下所作出的最优决策，为小区车位、车库权属①本文所研究的车位、车库是指依《建设用地规划许可证》载明的规划用途而建造的用于停放车辆的车位、车库，不包含独立建造的，属于专有的车位、车库。的分析提供法经济学视角的理论基础。

一、政府、开发商与业主之间博弈分析

“运用经济手段去分析和评价法律制度，是本世纪以来西方法学发展的一个潮流，当代经济学的理论和方法几乎应用于法律的每一个领域，法律制度能够引起经济学研究的高度重视的关键就在于人类经济发展的历史充分证明，对经济发展起决定作用的是制度性因素而非技术性因素，对于法律制度而言，经济学能够提供强有力的前所未有的解释。”［4］

假设小区车位、车库的权属是属于开发商所有或者由业主共有，政府有这两种清晰的选择模式，而开发商对于政府的规定可以采取修建小区车位、车库和不修建小区车位、车库两种策略。在政府将小区车位、车库权属规定为开发商所有后，业主(有车的业主)又有两种选择:购买或者不购买②我国《物权法》第74条第2款规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因而业主对于开发商所有的车位车库有购买或者租赁的选择权。而对于此处而言，租赁与购买在本质上没有区别，因而在研究时只提及购买或者不购买情形。。而这两种策略的选择，根据开发商逐利的性质，主要取决于利益的多少，通过下述博弈模型，对此问题可有一清晰的认识。

博弈条件设定:

(1)该博弈模型中涉及三方决策主体(即图中的政府、开发商及有车的业主)，博弈树下方第一个数字代表政府的收益，第二个数字代表开发商的收益，第三个数字代表业主的收益。三方都是追寻自身利益最大化的“理性人”。

(2)该图中政府作出的车位、车库归开发商所有或者归业主所有的决定是在开发商建立车位、车库之前就已经有法律法规明文规定的。

(3)若开发商不修建车库，导致小区有车业主的车没有地方停放，此时政府需要花费在稳定社会秩序上的成本(cost)为C1，包括修建公用停车场，或者业主提起诉讼浪费的国家诉讼资源成本等。

(4)开发商建设地下停车位、车库需要花费的成本为C2。

(5)在政府将停车位、车库规定为开发商所有时，开发商单独销售车位、车库的价格(price)为P1，即业主购买车位、车库的价格也为P1。

(6)假设开发商在房屋销售上所赚取的利润是一定的，业主在购买不含车位、车库的房屋时的价格为P2。在政府将停车位、车库归属于业主时，业主购买含车位、车库的房屋价格则为P3(P3≥P2+C2)。

(7)开发商修建车位、车库后，开发商无论是将车位、车库单独出售给业主还是和房屋一起出售给业主，其需要向政府缴纳的税金(tax)为T。政府在开发商单独出卖小区车位、车库时收取的税为T1，在开发商将车位、车库和房屋一起销售时收的税为T2。

(8)在政府将停车位、车库规定给开发商，开发商修建了车位、车库，若业主(有车)不购买车位、车库，假设业主能够找到车位、车库的替代品，但需要花费业主的时间支出和经济支出，其损失(loss)为L。

该博弈过程如图1所示，是一个动态完全信息的博弈。各方的策略如下:政府的纯策略是将车位、车库的权属规定给开发商或者将车位、车库的权属规定给业主;开发商的纯策略是修建车位、车库或者不修建车位、车库;业主的纯策略是购买开发商修建的车位、车库或者不购买开发商修建的车位、车库。

首先，无论政府对车位、车库权属的规定如何，只要开发商不修建车位、车库，博弈即告结束，三者的收益为(－C1，0，－L)，即政府需要为维持社会稳定等付出一定的成本，开发商在车位、车库上获得的收益为0，业主也将由于寻求替代物而受到损失为L。其次，在政府将车位、车库的权属规定为归开发商所有时，若开发商修建车位、车库，则业主可以采取两种选择模式:“购买”或者“不购买”。购买的结果是各方的收益为(T1，P1－C2－T1，－P1)，即政府可以获得一定的税金T1，开发商可以获得收益P1－C2－T1，业主所付出的是购买车位、车库的价格P1。然而若业主采取不购买的策略时，则各方的收益(0，－C2，－L)，即政府的收益为0，开发商由于修建了车位、车库花费了成本C2，但却不能收回，所以其收益为－C2，此时业主因需找替代物而受到损失为L。在政府将车位、车库权属规定为业主所有时，在开发商采取修建车位、车库的策略下，各方的收益为(T2，P3－P2－C2－T2，P2－P3)，即政府可以取得税收T2，开发商可以取得收益P3－P2－C2－T2，此时业主所花费的仅仅为同等条件下购买含车位、车库的房屋与不含车位、车库房屋的价格差P3－P2。

综合上述各因素，其子博弈纳什均衡③纳什均衡是指这样的策略组合:为了极大化自己的得益(或效用)，每一个参与人所采取的策略一定应该是关于其他参与人所采取的策略的最佳反应。因此没有一个参与人会轻率地偏离这个策略组合而使自己蒙受损失。路径有以下几种:

(1)对于政府而言，其最后的收益取决于开发商的决策，若开发商修建车位、车库，则政府可以获得税收利益(T1或T2);相反，若开发商不修建车位、车库，则政府不但得不到收益，还需支付相应的稳定社会的成本C1。

(2)对于开发商而言，若是在政府法律法规将车位、车库权属规定给开发商时，其有两种选择，即修建与不修建。但其不修建时获得的收益为0，修建后其收益又将取决于业主的决策，业主购买，则获得收益P1－C2－T1(当然基于市场规律，P1肯定是大于C2与T1之和的，因为开发商是以盈利为目的的);但若业主不购买，则开发商不但无法取得收益，就连投资修建车位、车库的成本C2都将无法收回。在实践中车位、车库作为停车的必需品，业主在没有其他车位、车库的替代品时，不购买车位、车库的可能性极小。因而在此种条件下，开发商一般采取修建车位、车库的策略。若是在政府法律法规将车位、车库的权属给业主时，同样开发商会存在修建与不修建的决策，而一旦选择不修建，其收益即为0，所以同样开发商会选择修建车位、车库，以获得收益P3－P2－C2－T2。所以说，无论政府的规定如何，开发商为了追求自己利益的最大化，其都会选择修建车位、车库。

(3)对于业主而言，当然其可以选择寻找替代物，而在实践中，替代物并非很容易寻找，因而在没有停车位、车库的替代品时，其只能选择购买车位、车库，当然其花费的主要成本主要取决于车位、车库的售价，即P1和P3－P2之间的关系。若P1≥P3－P2，则在政府将车位、车库权属规定给业主时，业主利益最大;若P1≤P3－P2，则在政府将车位、车库权属给开发商时，业主选择购买开发商修建的车位、车库时，其收益最大。

实际上，综上所述，若P1≥P3－P2，政府应当将车位、车库的权属规定给业主，这样，政府、开发商和业主都将会达到利益的最大化;若P1≤P3－P2，政府应当将车位、车库的权属规定给开发商，这样，三方利益将会达到平衡，虽然开发商所获得的利益不如P1大，但其没有收不回建设成本的风险。

二、小区车位、车库权属问题的路径分析

在我国理论界中，车位、车库权属问题长久争议。部分学者提出“车位、车库虽然可以作为建筑物区分所有权的客体，但应由业主法定的共有”［5］。但有些学者表示作此种规定会影响开发商修建车位、车库的积极性，其认为“如果将车位、车库规定为业主的共有财产，那么，开发商就没有足够的动力来建筑车位、车库。最后，因为车位、车库非常紧张，停车变得越来越难，受损害最大的还是业主”［6］。针对该种担忧，高圣平先生提出“完全可以依他种方法解决。例如按照中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范(GB50180—93)》④《城市居住区规划设计规范(GB50180—93)》由建设部主编并批准，于1994年2月1日起施行。规定，居住小区必须配套设置居民汽车停车场、停车库，并且不得少于住户数的一定比例(有明确的千人面积具体指标要求)”［7］。当然，高圣平提出的提高车位、车库修建的国家标准也不失为一种办法，但通过以上博弈模型的分析，可知开发商为了追求自身的利益的最大化并不会作出不修建车位、车库的决策，因而在理论界部分学者认为会因为开发商不修建车位、车库，而导致最终受伤害的还是业主的担心是不必要的。同时也有学者认为开发商对小区车位的划定几乎没有任何投资，只不过用小区内的土地空间划定的，所以车位归属于小区业主共有也不会给开发商有不公平的利益损失。从这个方面说，强制性规定小区车位归小区业主所有，也不会降低小区开发商建造车位的积极性。在今后的司法解释中应当将小区车位规定为业主的共有财产［8］。

既然政府对于法律法规将车位、车库权属无论是规定给业主还是给开发商，开发商都是盈利的，那么对于车位、车库权属规定的争议还有何意义呢?事实上，很多学者在研究此问题时关心的是部分开发商会利用交易信息的不对称性进行违规操作，将已经属于业主共有的小区车位、车库再次出售。如刘永存先生认为的“不能简单地根据小区车位的建设成本是否进入住房销售价格来确定小区车位的权属，否则会造成所建车库的成本在摊入房价的同时，开发商又将其再行出售”［9］。但是若将小区车位、车库直接规定给业主共有就不会出现此种再行出售的情况。此为将小区车位、车库的权属直接规定给业主的优势之一。

此外，将小区车位、车库的权属直接规定给业主还能解决我国《物权法》第74条第1款的规定“建筑区划内、规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。对于“首先满足”的争议，部分学者认为就我国目前的发展现状而言，规划的停车位已经不能满足业主的需求，更加没有空余地方满足小区外车辆的长期使用了［10］。或者规定建造车库的比例，否则就不能出售给业主以外的第三人;或者是确定一个期限，在房屋买卖合同成立后数年内，业主仍没有购买车库的，开发商才可以将其卖给第三人［11］。而将小区车位、车库的权属直接规定给业主，就不会出现在业主自身停车需求没有满足的情况下，小区车位、车库会由小区外车辆进行使用。而且只有这样才能摆脱开发商或者拥有车位所有权的人将小区内的车位卖给小区外的人的尴尬，保证车位这种稀缺资源首先满足而且只能满足小区内的业主，这样也可以防止外人来炒卖小区车位，保证小区这个封闭性社区尽可能少地受到外界的威胁与干预。同时杨立新先生认为“小区车位应当属于全体业主所有，由业主委员会行使管理权”［12］。当然，业主委员会也可以委托物业管理公司对车位、车库进行统一管理，所得费用扣除必要的管理费用外归业主共有。对于新建的车位、车库配比比率高的小区，对于剩余的暂时不用的车位、车库也可以对外出租，以获取利润。同时在工作时段，若小区旁正好有写字楼等工作单位时，也可以对外经营，采取“错时共享”⑤所谓“错时共享”，就是针对社区居民与写字楼白领之间不同的停车时间，最大限度利用有限停车位。如在工作时段，小区业主驾车上班，小区内必定会出现车位、车库空位，而在小区附近工作的白领等就有了停车需求，这样就可达到最大限度的利用车位、车库，可暂时缓解车位、车库短缺的压力。车位、车库的策略，以达到车位、车库的资源优化配置。

然而，仅仅依靠修改《物权法》对于车位、车库权属的规定是不够的。因为“即使是规定将小区车位、车库必然归属于小区业主，那么也不能简单地得出这种归属是无偿的，小区业主可能要通过所有权转让的方式才能获得小区车位的所有权”［13］。而且实践中，开发商也是往往将修建车位、车库的成本及所需利润直接计算到房屋出售价格之中的。那么如何解决开发商与小区业主之间关于车位、车库权属的争议呢?由上分析可见，《物权法》的规定可以解决部分问题，但最终争议的焦点落在了车位、车库的转让价格上面。只有通过控制开发商关于车位、车库的转让价格，才能使交易得以公平。针对上述争议，提出以下两种解决路径:

(1)建立房价评估机制。如南京市近期加强了房价管理，对于申报价格过高的楼盘，物价部门对其进行了驳回，并要求降低申报价［14］。同样，对于含有车位、车库的房屋销售价格申报过高的楼盘，政府可以通过专业的评估部门进行评估，并限定行业最高利润百分比来进行价格限定。当然，限定也是有限度的，对于如何处理这一限度，是政府相关部门的责任，在此不予赘述。

(2)设立与完善业主共有的车位、车库的专有使用权。很多学者认为将住宅小区车位、车库权属规定为开发商所有的一个很重要的原因是将车位、车库权属规定为业主所有会产生一些后续的问题，担心这样会造成使用上的混乱及业主之间的利益不平衡。但不能仅仅因为此原因，而牺牲了业主本身的利益。对此问题，可参照国外的共有机制下的专有使用权，即在业主共有的前提下，将住宅小区的车位、车库交由部分业主使用。使用过程中，可参照公路对于车辆收取养路费等基本费用一样，对于需要停车的用户收取必要的管理和场地维护费用。该部分费用可作为公共维修基金使用，或者分给没有使用该部分车位、车库的业主，以达到利益的平衡。当然此处所指的这种车位、车库是不包括专有性质的车位、车库的。

三、结 语

小区车位、车库权属问题一直以来都备受争议，通过上述基于博弈模型的分析，可以清晰地了解各方的最佳决策。同时，虽然我国《物权法》对于车位、车库权属的规定相比以前已经是一大进步，但是这种较为模糊的规定也引发了现实的争议。因而，需要对《物权法》的规定提出相应的修改意见，即“将小区车位、车库直接规定为业主法定共有”，这样能够使各方利益达到最大化，同时可以避免开发商做出“一物二卖”的违规行为。此外，在开发商销售含有车位、车库的房屋时，政府应当通过价格杠杆等宏观调控机制对销售价格进行适当干预，以保障交易的公平性。

［1］最高人民法院物权法研究小组．《中华人民共和国物权法》条文理解与适用［M］．北京:人民法院出版社，2007:238．

［2］丁斌．住宅小区地下车库权属研究［J］．城市开发，2004(11):71－73．

［3］索光举．住宅小区车位权属及流转制度的立法完善［J］．嘉应学院学报:哲学社会科学版，2010(6):57－61．

［4］张文显．当代西方法哲学［M］．北京:法律出版社，1994:264．

［5］崔文星．论小区车位、车库权属规则的完善［J］．郑州航空工业管理学院学报:社会科学版，2010(4):97－101．

［6］王利明．论物权法中车库的归属及相关法律问题［J］．现代法学，2006(5):76－86．

［7］高圣平．住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究——兼评《物权法》第74条［J］．法学家，2008(6):110－117．

［8］陈广华．城市住宅小区机动车车位(库)产权归属——兼评《物权法》第74条［J］．经济导刊，2007(S3):157－158．

［9］曾新骏．住宅小区配套车库归属问题之我见［J］．房地产行政管理，2004(3):67－68．

［10］陈智卓．《物权法》第七十四条小区车位归属规定的不足与完善——从上海物权法“第一案”谈起［J］．湖南公安高等专科学校学报，2010(2):72－76．

［11］陈广华．小区车位和车库权属研究［J］．河海大学学报:哲学社会科学版，2007(4):51－54．

［12］杨立新．窗前绿地·楼顶空间·停车位——论物权法规定建筑物区分所有权必须解决的三个问题［EB/OL］．(2005－05－21)［2010－11 －15］．http:∥www．yanglx．com/dispnews．asp?id=373 ．

［13］刘永存．面积分摊与小区车位权属确认［J］．黑龙江省政法管理干部学院学报，2010(8):65－67．

［14］新华网．南京加强房价监管，多个楼盘报价过高被驳回［EB/OL］．(2010－11－12)［2010－11－15］．http:∥js．xhby．net/system/2010/11/12/010851778．shtml．

A Research on the Ownership of Parking Spaces and Garages in Housing District——Viewing from Law-Economics

CHEN Guang-hua，RUIZhi-wen，MA Cheng

(School of Law，Hohai University，Nanjing 210098，China)

The increase of cars in housing district bringsmore controversies over the ownership of parking spaces and garages．The establishmentand analysis of gamemodel between government，property developers and owners in housing district indicates that developers，driven by profit，would make optimal decision when building parking spaces and garages under the control of the rational choice．But the optimal decision of government is to define the ownership as“proprietors’co-ownership”．This paper integrates various analyses in academe，deduces the disadvantages of the ownership of parking spaces and garages in current“property law”，and puts forward the view that the ownership of parking spaces and garages should be defined directly as“proprietors’legal co-ownership”．The paper also responses to the worry about the problems brought by defining the ownership of parking spaces and garages as“proprietors’co-ownership”，and finally it advances the corresponding countermeasures，such as to propose the exclusive right under themechanism of co-ownership．

parking space;garage;ownership;game;law-economics

DF 521

A

1004－1710(2011)05－0071－05

2011－04－28

河海大学中央高校基本科研业务费项目(2009B28914);2010年度江苏省法学研究课题(SFH2010A17)

陈广华(1969－)，男，江苏泰州人，河海大学法学院副教授，河海大学法学院2006级博士研究生，主要从事民商法学、不动产法学及管理研究。

［责任编辑:王 怡］