基于AHM的房地产投资风险分析

李 杰

（太原理工大学 阳泉学院，山西 阳泉 045000）

基于AHM的房地产投资风险分析

李 杰

（太原理工大学 阳泉学院，山西 阳泉 045000）

在构建房地产投资风险评价模型的基础上，运用AHM方法对我国房地产投资风险因素综合重要度进行评价，得出目前影响我国房地产投资的主要风险及次要风险，对于规避投资风险具有重要作用。

房地产投资；风险分析；属性层次模型

在房地产开发投资开始时，投资者拥有最大的不确定性和风险性。随着项目开发的进行，不确定因素不断减少，风险因素也逐步减少，同时投资者的机动灵活性随之增加。到开发结束时，投资者无法改变其商品，项目面对的是一个相对狭窄并且竞争激烈的消费市场，因此房地产开发任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败。本文旨在运用AHM方法对我国房地产投资风险因素进行综合重要度评价，得出目前影响我国房地产投资的主要风险因素。

属性层次模型（Analytic Hierarchical Model，简称AHM）是一种无结构决策方法［1］10。假设有n个元素（指标）u1，u2，…，un，对准则 C，比较两个不同的元素ui和uj的相对重要性和，按属性测度的要求，应满足：

①μij≥0，μji≥0；

②μij＋μji＝1；

③μii＝0

在实际问题中，μij可取［0，1］上的一切实数。μ＝（μij）n×n为 AHM 判断矩阵。

如果μij＞μji，则称ui比uj强。若判断矩阵μ满足当ui＞uj，uJ＞uk，有ui＞uk，则称判断矩阵μ＝（μij）n×n具有一致性［2］78。

1 建立我国房地产投资项目风险评价模型

在理论分析和实践调研的基础上，对房地产投资不同阶段风险因素的层次模型进行了构造。具体来说，房地产投资的四个阶段［3］29，即投资决策阶段（A）、获取土地阶段（B）、项目建设阶段（C）及销售管理阶段（D）为第一层指标；对这四个阶段所遇到的风险因素进行具体分析，每一个阶段再确立下一层指标（A1～D3），即第二层指标；再根据需要对某些指标细分为下一层（A11～D22），即第三层指标。如图1所示。

2 构建判断矩阵，确定风险因素权重值

根据图1所示房地产投资项目投资项目风险评价模型和各风险因素的相对重要值，综合专家的咨询意见，采用1－9标度法构造各层的AHP判断矩阵，利用转换公式（1），将AHP的两两比较矩阵转化成AHM判断矩阵，求出各风险因素的权重值。

我国房地产投资风险AHM判断矩阵和相应的各风险因素权重值见表1－表5。

图1 房地产投资项目风险评价模型

表1 第Ⅰ层风险因素AHM判断矩阵

表2 第Ⅱ层风险因素AHM判断矩阵

表3 第Ⅱ层风险因素AHM判断矩阵

表4 第Ⅱ层风险因素AHM判断矩阵

表5 第Ⅱ层风险因素AHM判断矩阵

3 计算合成权重

利用公式（2），计算第Ⅱ层相对第Ⅰ层风险因素的合成权重，结果如表6所示。

表6 第Ⅱ层相对第Ⅰ层风险因素的合成权重

4 评价结果

依据以上AHM法评价结果将风险因素的综合重要度进行比较，可以得出对于影响房地产投资的风险因素排序，根据分类标准将风险因素进行分类，结果如表7所示。

表7 风险分类结果

5 结果分析

按照分类标准，将风险因素分成三类。在房地产开发活动中第一类因素的风险较大，第二类次之，第三类较小。通过风险因素综合重要度评价，可以使投资者了解到何为主要风险，何为次要风险，有利于投资者在投资活动中规避风险，避免不必要的经济损失，获得更多的经济效益。

［1］陈乾生.层次属性模型AHM——一种新的无结构决策方法［J］.北京大学学报，1998，34（1）.

［2］刘震.层次分析模型AHM及其应用［J］.河北建筑科技学院学报，2003，20（3）.

［3］娄国豪.房地产项目开发中的风险及对策研究［J］.开发与建设，2006，20（8）.

Analysis on Real Estate Investment Risk Based on AHM

LI Jie

Based on risk assessment model of real estate investment，the comprehensive risk factors are appraised with AHM，thus the major and minor risks of the real estate in China are obtained，which plays an important role in avoiding investment risk.

real estate investment；risk analysis；Analytic Hierarchical Model（AHM）

F293.344

A

1671－8275（2011）06－0092－02

2011－10－27

李杰（1981－），女，山西阳泉人，太原理工大学阳泉学院建筑工程系助教，硕士。研究方向：房地产、工程造价。

责任编辑：何玉付