楼市降价太匆忙？

□ 本刊记者 严碧华

楼市降价太匆忙？

□ 本刊记者 严碧华

刚刚过去的10月份，持续两年的房产市场“金九银十”没有出现，反而降价与退房成了热点词，仿佛回到了三年前的2008年。

日前，上市公司纷纷放弃持股房地产、而一线城市地产也呈现量价齐跌的颓势。

对此，多位业内人士均表示，当前房产存在泡沫，合理地挤掉一些泡沫，有利于整个房产行业正常发展。

上市公司逃离房地产

近段时间以来，经常关注资本市场的人士有一种明显的感觉，那就是上市公司开始逃离房地产市场，转而进军其它行业，这其中包括一些以房产为主业的公司。

10月19日，西部矿业股份有限公司发布公告称，将2007年、2008年在北京购置的两处房产微利出售。

9月份，北京华业地产股份有限公司发布公告称，拟出资5400万元收购一家矿业开发有限公司90%的股权。

同样在9月份，福建水泥发表公告也表示，以4474万元转让莆田建福大厦等多处房产。

据记者初步统计，今年以来，在内地126家主业包含房地产开发的上市公司中已有13家公司进入矿产行业，总投资超过29亿元，涉及铜矿、铁矿、煤矿、锰矿和金矿等矿产资源。如果算上去年早已转向的企业，进军矿业的上市房企则接近二成。

还有一些原本计划进军房地产的企业，开始打起退堂鼓。

国美电器9月27日发布公告称，将与全资附属公司鹏润、北京鹏润以及北京国美订立合营协议，设立物业公司从事物业开发及投资业务，但公告发布后，股价不断下跌，并创下两年来的新低。国美紧急召开董事会，10月3日便发布公告称，决定暂停该计划。

此外，五粮液明确否认进入房地产领域，长虹、杉杉进军房地产领域也仅为总部大楼或商业地产……

房地产尤其住宅地产一夜之间似乎成了各大上市公司避之不及的项目。而在此之前数年，从资本市场融资然后用于在房产市场上市，一些公司甚至通过银行授贷投向民间借贷再转向房产市场，脱离主业和实体经济。

量降与价跌

多家上市公司逃离房地产市场，显然跟近几月来北京、上海、深圳等一线城市房产市场的持续低迷有关。

从国庆期间，记者走访了北京房山、通州和河北燕郊多个楼盘与中介机构，以及一些楼盘售楼处，都颇显冷清。在这些地区的楼盘附近，一见看房客，销售人员往往会一拥而上，售楼现场，活动不断，但签约者寥寥。

中原地产根据北京房地产交易管理网数据统计，9月份，北京商品房住宅成交量为5236套，二手房住宅成交量为8750套，成交量依然维持8月的低迷状态，总套数环比微涨了2.4%，其中二手房上涨了7.3%，商品房住宅则下调了4.9%。

对比三年来的“金九”可以发现，今年的“金九”成交量属于最低迷状态，总成交量不足1.4万套，比2009年9月成交量下滑了65.6%，比2010年的9月下调幅度达到了51.4%。

深圳亦是如此，其中10月份的一周数据显示，环比下降13.8%；成交面积3.79万平方米，环比下降11%。

其实量跌在一线城市已经持续了一段时间，但价格一直坚挺。而在“银十”结束之际，受多重因素影响。一些开发商开始选择了降价或者所谓的特价房尽快回笼资金。

北京市通州区的京贸国际城，在2010年初只有1万元/平方米左右，但在2010年3月份这些楼盘就因新城规划坐地起价，两、三个月内价格迅速翻番，窜至2万多元/平方米。而在今年10月下旬，这一楼盘放出1.34万元/平方米的起价，重新回到2010年初的水平。

在与通州一河之隔的燕郊，虽然并不在一线城市之列，但因其与北京楼市的紧密性，而备受关注。

北京房地产交易管理网数据显示：9月份成交的商品房住宅均价21735元每平米，相比8月份的21836元每平米微降0.5%，延续了下调趋势。

在2010年，很多郊区楼盘开出了一万元以上的价格，但在10月30日，记者走访多个楼盘发现，大部分锁定在8000多元每平方米。此外，尽管在表面上没有明显的降价行为，但各开发商通过各种各样的活动在变相降价。对于现金，开发商显得特别迫切，在东贸国际公寓，销售人员表示全款加上其它活动可以达到9.5折，位于燕顺路上的星河185楼盘打出了7000元每平方米的广告，在北京国贸地铁站附近大量发放。

在上海，龙湖地产成为此次降价“风暴”的焦点之一。据媒体报道，龙湖好望山预期售价2.7万元/平米，优惠价平层公寓1.5万元/平米；龙湖郦城前期成交均价1.7万元/平米，优惠后精装公寓1.2万元/平米起，相当于7折。

龙湖之外，中海地产是另一个降价“明星”，旗下中海御景熙岸，前期公寓成交均价2万元/平米到2.2万元/平米、别墅3万元/平米，优惠后一律均价1.7万元/平米，公寓相当于8折，别墅相当于5.8折。

在深圳，从9月成交套数排行榜可以看出，目前成交情况较好的项目中大部分价格深幅下调。

2011年8月，浙江台州某楼盘前一位女子走过。

巩固调控成果

早就有专家和机构分析国内楼市存在较大泡沫，需要挤掉，只是这次来得似乎有点匆忙。

多位分析人士表示，从目前国内的形势来看，除了限购政策导致楼市销售低迷之外，全面紧缩的金融政策则是导致开发商资金链紧绷而不得不降价销售以回笼资金的根本原因。记者采访中，一些开发商尽管表示当前没有问题，但对未来资金链表示了担忧。

央行年内六次上调存款准备金率，执行银根缩紧的货币政策，使商业银行因流动性的限制而被迫收紧房贷信贷额度。而就在房地产企业大面积转向信托业融资以缓解资金链危机之际，监管层又在10月初对国内各大信托公司进行窗口指导，“电话叫停”房地产信托。

“这对缺钱的地产商无疑是雪上加 霜。”分析人士告诉记者，房地产信托被叫停，加上目前民间借贷风险过高，无疑断了开发商融资的财路。

民生银行一信贷负责人告诉记者，目前开发商的资金情况比2008年更加糟糕，温州民间借贷危机的曝光也让民间热钱有所收敛。

此外，随着北京建行首套房贷利率上浮1.1倍的消息传出，多个城市也已开始跟进，购房者观望情绪更浓，尤其对于投资客来说，意味着风险更大。

开发商在资金链绷紧的背景下，率先抢得先机降价销售回笼资金将是首选。

“买房必赚的中国楼市怪圈终于打破。”同策咨询研究中心总监张宏伟直言。对于疯狂了近10年的中国楼市来说，这可能是个历史性的时刻。

“楼市在‘国八条’调控之下，市场出现了微妙的变化。”中国房地产学会副会长陈国强分析，在供应层面，去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。

但悬念依然存在，业内人士普遍认为，降价周期和价格底部仍有待确认。

薛建雄提醒，从中长期来看土地成本和建设成本都在大幅上升，随着经济增长购买力也将大幅上升。短期的房价调整，只是上一轮上涨过快的泡沫被挤除和短期银根较紧资金紧缺下的产物，一旦银根和楼市调控政策放松，房价可能重新迎来新一轮上涨。

10月29日召开的国务院常务会议上，释放出一个重要信息，那就是坚定不移地搞好房地产调控。要求各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。

□ 编辑 崔银娜 □ 美编 阎 瑾