房地产调控中的房产税如何开征——访财政部财政科学研究所所长 贾康

○ 本刊记者 冯京津

房地产调控中的房产税如何开征
——访财政部财政科学研究所所长 贾康

○ 本刊记者 冯京津

记者：经过去年几次宏观调控，您是怎样看待房产税征收的意义？

贾康：现在讨论的房地税，实际上必须放在一个宏观市场经济发展、和谐社会建设、中国完成现代化这个全局里面来看。现在的房地产新政调控，也应从全局视野出发，必须强调税制方面的建设。住房不动产保有环节的税制改革是我们这一轮房地产调控新政中需要解决的制度建设的内容。如果我们不能实质地做出改变，那么这一轮房地产调控的新政，虽然在信贷、行政等等方面，升级加强制约种种措施不断出台，但是仍然不能够改变这一轮调控和过去已经有过调控的那样的基本性质的一致性。目前用的信贷手段、行政手段、交易环节实施手段以前都用过。你说它现在手段更严厉一些，但是总的觉得不能令人满意。目前房地产调控中就应该在信贷手段、行政手段之外，加上改革深化制度建设和法制进步的因素。这样才能够在标本兼治中体现治本为上的调控水准。

记者：请您谈谈为什么要在住房保有环节上开征房产税？

土地财政受到很多的抨击

贾康：房产税也就是前些年所谈的物业税。有关部门认识到它的立法程序可能比较长，现行税制里能不能在改革试点情况下，就用现行税种加入一些实质性的物业税的内容，启动这个制度建设过程，那么就更为便捷。房地产税是我们国家社会主义市场经济体制建设和通盘配套改革中间不可或缺的，是地方税体系的支柱之一。这个税和房地产没有直接关系。首先在更关注全局的情况下，要说清楚为什么配套改革需要有这样一个税。1994年分税制改革到现在正面效益是明显的，但是遗留的问题还很多，这些年各个方面对地方政府行为短期化扭曲职能不到位、土地财政受到很多的抨击。有的人不分青红皂白指责是1994年的分税制改革，认为是分税制改革造成地方政府财力紧张，所以出现土地财政。其实问题出现在1994年之后，中央和以省为代表的地方之间。分税制的框架一直坚持下来了，但省以下，没有能够如愿地进入分税制状态，到现在为止，我国省以下实际情况是分成制和包干制。前面所说种种的弊病都是因为这种分成制和包干制不能适应市场经济，它必定要出现的问题。现在真正实质性的问题，是在省以下怎么样能够真正贯彻分税制。如果能够通过省直管县，乡财县管，把财政的五级框架扁平化到三级，就可以考虑怎么样实质性地在省以下分税。而这个时候，现实的问题就是省以下的地方税体系里边，大宗稳定的，能够跟市场经济跟地方政府职能所要求的这个支柱税种就是房地产税，地方政府可以依靠这样一个税，把它定位在只要专心致志地优化本地的投资环境，来提升本地公共服务，它的财源建设的问题就随之解决了。因为这样做，辖区内的不动产就进入升值轨道，而这个税的要求恰恰就是要做税基评估，每隔一段时间可以重评一次。首先我们要如实地把房地产放在通盘这样一个全局战略上，认识它的重要性。当然地方税体系还需要在西部地区，另外考虑支柱性的财源。我们今年在新疆已经启动的先行先试资源税，像新疆的乌鲁木齐确实房地产现在也已经相当发达，但是其他大片的地方没有很繁荣的工商业活动，它的不动产这个税基可以有，恰恰这种西部地区又欠发达，但是资源丰富，资源税可以给它提供非常有支撑力的另外一个支柱。

记者：房产税对于房地产市场健康发展有哪些推动作用？

贾康：这个保有环节的房地产税的正面效益对于房地产业的健康发展是不可忽视的。它可以在房地产市场供需双方行为合理化的导向上形成一种经济参数和税负约束，促进我们国家房地产业的健康发展。为什么这样认识？简要地说，整个房地产市场大家最关心的是供需平衡状态，最主要的特征是目前我国房地产市场是黄金发展期伴随的矛盾凸显期，这个矛盾制约就是资源制约。现在越来越凸显资源的稀缺性，这个越来越具有约束力的特点就是土地。有人说，是地方政府垄断土地，进而推高了地价再推高了房价。那么地价是不是真的能够决定房价，我也不这么认为，如果供需比较平衡，开发商不论以多高的价格拿地，也卖不出好价钱。要是把开发商拿地的价格压得很低，房价就低吗？显然，只要是市场上，需求拉着房价往上走，这样只会是增加它的暴利空间。

房地产的需求主要有三方面，第一是买来要自住。如果在自住的这个制度框架下，让主体知道每年有这样一个税，会有什么样的调整？有了保有环节的税收，大多数人会调整自己的行为，考虑实惠一点，户型上调向中小户型。其他的方面要坚持，地段、朝向、楼层按自己的偏好选。特别有钱的人可能不在乎，但是大多数人他会考虑这样整个市场上需求的中小户型的比例会上升，这正好适应我们科学发展观所要求的集约利用土地。第二种需求的类型是囤房。有人说存钱不如存房子，买房子就是给自己买一个保险。接着他会考虑，这个房子空也是空着，不如把它租出去，取得的租金解决这个税收的压力。这样的话，激活了原来供给的一部分潜力，就是把原来的空置房提供到市场上去，增加了有效供给。这个优化资源配置效益也是非常明显的，中国现在城市，特别是大城市的住房空置率极高。陈希文同志说，看到一个数据，住房改革之后，北京整个辖区之内，已经建成卖出的住房是690万套以上，可以使现在北京两千万居民，每户平均一套以上，为什么还紧张成这样？这跟空置率显然是有关的，所以降低空置率对于我们来说，正面效益也是非常明显的。第三种需求的类型是买来以后转手赚差价，这是所谓的投资或投机这一类。这种炒房目的就是要转手，短炒、长炒是手法问题。那么在这种情况下，有了保有环节税收，有人认为，只要有利可图，不会在乎这个一年1%以下的税赋。这个话是有道理的。我不认为这个税出来以后，就可以使中国杜绝炒房现象，但是显然炒房者的行为会有所收敛，他也会考虑到风险因素多了一项。所以我认为，这样一个税收制度是有利于减少住房价格过快上涨下那个疯狂的肆无忌惮的炒作力量，可以使它得到一定的收敛，进而就会减少我们市场每一次大起之后，很多人感觉有杀伤力，有恐惧感的大落。

炒房目的就是要转手

记者：今年来政府非常重视收入分配问题，您认为收入分配和我们现在谈的房产税什么联系吗？

贾康：很多人认为，自己跟自己比生活水平在下降，感觉有很多的不公。我认为，中央已经充分意识到，要收入分配结构合理化。要重视收入再分配的调节，那么恰恰这样一种税，就是我们国家发挥财产税再分配调节作用不可或缺的税种。中国现在在税制方面的经济手段，调节收入再分配功能，首推个人所得税。但是，个人所得税现在真正相对低成本高效率能调节的就是工薪阶层，代扣代缴，一直到打工皇帝很难逃税。但是工厂主收不到，他不给自己开工资，你找不到税基。那么这个问题现在并没有很有效地解决，需要以后综合导向的改革来逐步解决它的问题。剩下还有什么再分配的税收调节的手段？那就是遗产税和赠与税，按逻辑来说在中国应该积极考虑。从目前来看，十二五期间可能只能呼吁积极研究，看不到它的实际的任何动作，如果说要开征遗产税、赠予税，前提是这些产权信息化同时，所有的产权现状要透明。十二五期间，还可以考虑的是财产税里面的不动产税。它相对而言，在管理上成本还是比较低的。对于地方政府来说，自己土地、全面的情况要通通地记录在案，落实各种各样的数据。包括它的产权关系，及具体种种在技术上必须说清楚的指标。如果把这个税做起来以后，就是社会上先富起来，住好房子、大房子、豪宅的一些人就会给国库多做一些贡献。这样一种抽肥补瘦的形式就是按照市场经济各个国家不约而同都采取的，原则是实行再分配调节。在中国现在的构建和谐社会过程中，优化收入分配格局也是一个非常值得重视的正面效益和必须要用的手段。

记者：请您谈谈开征房产税的必要性、可行性及能否开征？

贾康：我认为土地出让金出租，是凭借政府政治权力所征收的另外一种性质的分配手段的运用。这与房产税应该是并行不悖的，但要合理呼应，作出一个优化协调的问题，不存在有土地出让金就不能开征住房保有环节税收。实际上税本身也不可能真正消除重复征收因素。市场经济下任何国家都执行多种税、多环节、多次征复合税制，既然是复合税制必然有重复。一个企业不管盈利不盈利，首先要交流转税。亏损的企业也要交流转税，交完流转税以后，有盈利的话要交企业所得税，企业所得税交了以后，税后利润可分配的部分，给员工发奖金，这个奖金还要由员工去交个人所得税，显然它是在不同环节上有重复因素的。

还有就是土地所有权这个问题，国有土地上的不动产还征什么税啊？从其他市场经济国家的这个实践情况来看，存在着两种土地，就是国有的和私有的。比较典型的像英国和现在已经回归祖国的香港，这两种不同性质的地皮上面，征收的相当于不动产税性质的税收是一视同仁的，没有区别。现在所说的市场经济，国有企业的主体是一个有相对独立的物质利益的商品生产经营者，需要和其他的不同所有制的主体公平竞争。既然如此，通过立法规范的建立，对国有企业开征所得税的制度就非常必要，两部利改税解决了这个问题，才能够解决以后中国市场经济轨道上继续往前发展的问题。同样道理，我们现在在国有土地上形成的不动产，我认为是绝对不能走一个误区，也就是这个不动产税是对地征还是对房子征，房子是折旧，地是国家的，这样的理解错了，它就是一个统一体叫不动产。这个税是对这样一个有实际的，生活方面可以带来这种效用的统一体持有人享受的独立物质利益加以调节的一个制度。因为土地终极上是国有的，但是这个不动产所有人，他有他自己相对独立的物质利益。而我们认为在社会生活里面，需要对这种利益加以必要调节，我们通过立法形成程序。对他开征，跟国有企业必须征所得税是一个逻辑，这是我从另外一个分析角度的解释。我认为这方面也没有硬障碍。

技术管理方面，如果我们了解一下十个空转试点地方的基本情况，只要了解一下，这些地方空转的时候，要把所有的地皮通通登记造册以后，分成三类，制造业的、商业的和住宅的。那么住宅的要一一标明各种各样的实测指标，然后那个软件已经通通设计好了，给一个指定，它自动生成评估结果。当然这里面需要引入专家的力量，在动态来优化细化这个软件。

我认为应该积极征求各方意见，开明地展开讨论，组织听证，做情况通报。所谓讨论并不只能限于这些媒体上一般性的讨论，不能限于网上发泄式的骂来骂去。应该像前面若干年，个人所得税起征点应该如何提高。人大预算工作委员会出面，组织各个方面代表，然后在电视台上对全社会播出这种听证会。这种类型的听证会的好处是什么呢？不是按照少数服从多数，而且要大家充分地发表意见，然后通过道理来寻求一个相对合理妥协方案。听证会是一个好的形式，应该在这方面积极考虑，让大家严肃地尽可能充分地把自己的道理讲出来。那么这个情况通报我觉得应该首先把有关部门在前期做了这么多年的模拟评估税基的这个实验的基本情况透露、通报出来。现在既然已经在准备这方面的改革，我觉得应该在情况信息通报方面有所进展。还有就是渐进，我个人是强烈主张既然是有这么多的制约因素，显然应该考虑从高端从增量开始的渐进。我曾经说过一个看法，最起码应该是把管理上很容易认定的独立别墅，被这个税实际覆盖。那么这种独立别墅被这个税收覆盖，恰恰是最有能力承担这个税收加上负担的这样一个社会高端成员。另外，是不是独立别墅之后的豪华公寓应该考虑。像上海那个汤臣一品开始标榜，每平方米15万。后来是说升高到每平方米20万，而且说都卖出去了。那么已经住进汤臣一品的这种社会成员，我觉得完全应该考虑这个税给他试征。有的地区可能在考虑，原来的住房先一律不论，先从增量开始。居民买的房子第三套以上的都征，第三套以下的不覆盖。那别的地方到你辖区之内买房子，他第几套你有信息吗？那么得到的回应是说，这种情况下，不是本地户籍的人来买，就都认为是第三套的待遇，可以解释说，凡是到买房的外边户籍人，都带有投资的性质。无论怎么解释，反正这也是划的一条线。诸如此类，就得具体化。各个试点地方的交流显然是有正面效应的。■