论不动产合同纠纷管辖——以诉讼请求权的性质为中心

陈太清

(南京大学法学院，江苏南京 210093）

论不动产合同纠纷管辖
——以诉讼请求权的性质为中心

陈太清

(南京大学法学院，江苏南京 210093）

我国民事诉讼法对合同纠纷和不动产纠纷分别确定了不同的管辖方式，单从字面上理解，不动产合同纠纷似应专属管辖。但这种理解不仅与各国相关经验大异其趣，而且也没有得到实践的认可。司法实践尝试从合同类型划分着手，对不动产合同纠纷的管辖进行区别对待，但收效甚微。诉讼请求权的性质是确立管辖方式的客观基础，应以此为出发点，将不动产合同纠纷分解为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷，前者适用专属管辖，后者则纳入合同管辖的范围。在解释论上，宜对《民事诉讼法》第34条中的“因不动产纠纷提起的诉讼”进行“目的性限缩”式的漏洞补充，即限定为因不动产物权纠纷提起的诉讼。

诉讼请求权;不动产;合同纠纷;管辖

一、问题与现状

依民事诉讼法，因合同纠纷提起的诉讼实行选择管辖与协议管辖相结合的原则，而因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院专属管辖。合同与不动产是两个不同层面的概念，前者是一种法律关系，而后者是法律关系所指向的对象，二者之间很可能出现交叉——不动产合同。此类纠纷应采用何种管辖方式呢?民事案件的地域管辖通常分为三种，即普通地域管辖，特殊地域管辖，专属管辖。三者之中，专属管辖的效力最高，具有排他性。如是，不动产合同纠纷似乎应由不动产所在地专属管辖。除个别学者外①代表性的学者是潘剑锋教授和江伟教授。前者提出不动产诉讼不能包括所有的不动产诉讼，后者则明确将其限定在不动产物权诉讼中。参见潘剑锋:《民事诉讼原理》，北京大学出版社2001年版，第135页;江伟:《民事诉讼法典专家修改建议稿及立法理由》，法律出版社2008年版，第25－26页。，学界的主流学说也支持这种观点。

然而，司法实践中人们对不动产合同纠纷管辖的争议颇多。笔者于2010年3月4日在北大法意网的法院案例页中，选定“裁判文书单库检索”数据库、“民经”案件类型，然后以管辖权异议为案由进行检索，共搜集到裁判文书2 057个。在此基础上，分别以“不动产”和“合同”为关键词对文书全文进行第二次和第三次检索，分别搜集到76个和69个文书。对不动产合同纠纷提起的管辖异议，占到整个不动产管辖争议案件的约91%。管辖异议涉及到的不动产合同类型主要有六种:不动产(主要是房产)买卖合同(包括商品房买卖合同、商品房预售合同、房屋代销合同);不动产租赁合同;不动产抵押合同;不动产装饰合同;建筑工程合同;不动产合作项目合同。六类合同纠纷的具体管辖状况见表1。根据该表，不动产合同纠纷司法管辖现状，可作如下归纳:一是人民法院对与不动产合同纠纷管辖，并没有“一刀切”，而是进行了区别对待;二是人民法院区分不动产相关的合同纠纷的基准，是合同类型;三是除不动产买卖合同、不动产租赁合同、不动产装饰合同外，人民法院在其他三种类型的不动产合同管辖上的做法殊异;四是法院之间，甚至是同一法院，对同一类型的不动产合同纠纷，管辖方式存在明显矛盾。为说明上述问题，略举两例:在铁道部第二勘察设计院诉重庆市万州区万川房地产开发有限公司一案中，四川省高级人民法院和重庆市高级人民法院均认为“建筑安装工程施工合同”属合同纠纷，而最高人民法院则认为该合同属于建设工程合同，应当专属管辖;最高人民法院在(2006)民四终字第12号文书中，认为不动产抵押合同纠纷应当按照合同纠纷确定管辖;而在(1999)经终字第191号文书中，认为不动产抵押合同具有相对独立性，应进行专属管辖。用“混乱”一词来概括有关不动产的合同纠纷管辖局面，实不为过。

不动产合同纠纷，应当如何确定管辖呢?主流学说没有注意到该类诉讼中可能出现的不同类型的请求权，主张专属管辖仅限于不动产物权纠纷的少数派观点，没有对理由进行必要的阐述;而以合同类型确定管辖的实践做法，由于没有抓住决定管辖的核心要素——诉讼请求权性质，导致混乱乃势所必然。为此，本文拟以诉讼请求权性质为中心，探寻不动产纠纷专属管辖的真意，厘清不动产合同纠纷内涵及其管辖原则，以裨管辖争议之消解、管辖制度内部之和谐。

表1 几种常见不动产合同纠纷管辖现状

二、不动产合同纠纷的诉讼请求权类型

诉讼请求权，即诉讼标的，它主要体现在对国家法律保护的请求上［1］。每一种实体权利都内在地包含相应的请求权，当权利归属及内容发生争议时，权利人可以依凭实体请求权进行自力救济，而当自力救济无从实现而诉诸司法或直接诉诸司法时，实体请求权就转化为诉讼请求权。诉讼请求权是实体权利的一个十分重要的权能。它是当事人行使诉权的有形表现，是民事诉讼法律关系中各造的连接点。诉讼请求权的性质，是划分诉权、确定管辖的基础。法院在确定管辖的时候，一定要考虑诉讼请求(权)的性质［2］。在法国，诉权与诉讼管辖具有最密切的联系，诉权划分的意义也主要在于诉讼管辖方面［3］。在奥、英、意、荷、挪、葡、加七国中，几乎所有国家的民事案件分配都是在综合考虑如下三个因素的基础上确定的:案由、价值(标的额大小——笔者注)、地域［4］。其中，案由就是诉讼请求权性质的体现。消解不动产合同纠纷的管辖争议，应当从诉讼请求权的分析入手。

不动产合同纠纷属于财产纠纷的一种，当事人提起诉讼的原因不外乎是不动产物权受到侵犯，或者是合同债权处于争议状态。根据当事人据以行使的实体权利性质不同，此类诉讼的诉讼请求权可分为三种:物权请求权，合同上的请求权，混合请求权。物权请求权，指的是权利人在物权受到妨害或有妨害之虞时，为保护物权向法院提起的请求权。物权请求权包括确认请求权、返还请求权、排除请求权、清除危险请求权、恢复原状请求权②恢复原状，是指行为导致他人财产损害后，应当进行修补，使财产恢复原有的状态。它是物权请求权的形式之一。参见王利明等著:《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版，第67页。、损害赔偿请求权等六种③王泽鉴教授认为，物权在私法上的保护，可分为物权法上的保护和债权法上的保护。前者指物上请求权，包括物权请求权和占有人的物上请求权。后者包括侵权行为损害赔偿请求权和不当得利请求权。参见王泽鉴著:《民法物权·通则·所有权》(第1册)，中国政法大学出版社2001年版，第64页。内地已有包括王利明教授、崔建远教授、孙宪忠教授在内的不少学者认为物权请求权不同于物上请求权。孙宪忠教授认为，以物权请求权代称物上请求权，强调有利于强调其与物权之间附属关系，准确区分物上的债权请求权和物权请求权这两个截然不同的概念，并且在这一理念的指导下将对物的损害赔偿请求权也作为物权请求权。参见孙宪忠著:《中国物权法原理》，法律出版社2004年版，第314页。。物权关系发生于权利人与其他任意第三人之间，与权利人具有合同关系的人当然也可以成为侵害物权的第三人。只不过，侵害人对物权的侵害，不构成对合同义务的违反时，物权人才享有独立的物权请求权。合同上的请求权，是指合同有效成立时的给付请求权和因不能履行合同而产生的损害赔偿请求权(即违约损害赔偿请求权)［5］。如果争议的内容是由合同权利义务引起，且不影响物权人所享有的物权，如不动产买卖合同价款支付争议，此时“权利人”只享有债权性诉讼请求权。特定人之间的合同关系可能与不特定人之间物权关系重合，侵害行为在侵犯了物权的同时，又构成对合同义务的违反，如在不动产租赁合同中，租赁期满，承租人拒不归还不动产。此等情况下，出现了物权上的返还请求权与合同上的给付请求权的竞合，本文称之为混合请求权。由于两个请求权行使的最终效果相同，故权利人不得为双重请求，只能择其一。简言之，第三种请求权会随着当事人的选择，而最终转化为物权请求权或合同上的请求权。

综上，不动产合同纠纷的诉讼请求权，可抽象为两种:物权请求权和合同上的请求权。依请求权性质之不同，不动产合同讼争可相应地区分为不动产物权讼和不动产债权纠纷。前者指的是以保护不动产物权为目的，并依物权提起的物权请求权之诉。不动产债权纠纷则是指因以不动产为标的的合同约定的权利义务产生争议，当事人为保护合同债权并以合同为依据提起的合同上的请求权之诉，具体包括上述第一种情形和第三种情形中当事人选择以合同债权为由提起的诉讼。

三、不动产合同纠纷中的物权诉讼管辖

不动产物权诉讼与不动产债权诉讼的请求权性质之不同，源于作为其基础的实体权利性质不同:一个主要是法定物权，而另一个则是合同债权。确定不动产物权诉讼管辖，应当从物权性质出发。

物权是将特定之物归属于特定权利主体的一种法律地位［6］。它是一种绝对权，其权利主体是特定的，而义务主体是除权利主体之外的所有人。物权发生在不特定的主体之间，影响不特定的多数人的利益，因而具有一定的公共性。为此，各地政府为加强不动产物权的监督与管理，往往也参与到不动产物权的创设与流转中来，如制定相关地方性规范、进行不动产登记等。这也在一定程度上强化了不动产物权与其所在地的联系。对不动产物权而言，其“所在的空间自然就是它们所参与的法律关系的本座”［7］。物权请求权依托物权而存在，属于物权的一种必要权能。对不动产物权请求权进行处理，不能脱离不动产物权。物权请求权是与有体物的保护联系在一起的。由于物权尤其是所有权的客体主要为有体物，因此，物权的请求权也是基于对有体物的保护而产生的。物权请求权主要针对实物的保护而创设［8］。对以不动产物权请求权为内容的不动产物权诉讼，法律强制规定由不动产所在地专属管辖，无论是从审理与执行便利来看，或者从当事人的诉讼便利而言，抑或从不动产所在地法律秩序的维护来说，均是最为有利的。正如姚瑞光先生所言，专属地域管辖制度之确立:“除为便于调查证据外，尚有立法政策上，于公益认为有专属管辖之必要的原因”［9］。

将不动产物权诉讼置于不动产所在地法院专属管辖之下，是典型大陆法系国家(或地区)的一般做法。《德意志联邦共和国民事诉讼法》第24条规定:(1)主张所有权，或主张物权的负担，或主张负担之解除的诉讼，经界诉讼，分割的诉讼，以及占有之诉，以关于不动产的为限，专属于不动产所在地的法院管辖;(2)关于地役权、物上负担或先买权的诉讼，依供役地或承受负担的土地的所在地定其管辖……［10］。《法国新民事诉讼法典》第44条规定不动产物权诉讼案件，不动产所在地法院惟一有管辖权。我国台湾地区的“民事诉讼法”第10条第1款规定:因不动产之物权或其分割或经界涉讼者，专属不动产所在地之法院管辖;第11条规定:对于同一被告因债权及担保该债权之不动产物权涉讼者，得由不动产所在地之法院合并管辖。但需要指出的是，并不是所有的法域都确立有不动产纠纷专属管辖权制度，即使是在对不动产诉讼实行专属管辖的代表法域，也均将不动产诉讼进行了严格界定，仅将专属管辖限制在不动产物权诉讼领域。

我国民事诉讼法关于不动产纠纷由不动产所在地专属管辖的规定，可谓是独树一支。从初次颁布的时间看，这可能是受到了前苏联民事诉讼法理论的影响。在前苏联，专属管辖被称为特殊管辖，法律规定此类管辖的出发点是:“尽最大可能便于审理这类案件，或者在争议实体对象所在地点(如关于建筑物权利的诉讼)……”［11］。这样的规定偏重保护法院的审判权，对不动产合同纠纷而言，不利于当事人诉权的保护。在我国民事诉讼中，法院的受案门坎偏高，有的地方为了防止社会矛盾向政府特别是法院转移，采用一些“土政策”不当限制法院受案范围，严重妨碍当事人诉权行使。如果实行专属管辖的不动产纠纷范围仅限定于物权诉讼，将极大地提高当事人诉讼救济的可获得性。

四、不动产合同纠纷中的债权诉讼管辖

在确定可以实行专属管辖的不动产案件，应当限于不动产物权诉讼后，不动产债权纠纷的管辖方式，就很明显了——我国没有确定类似法国混合诉讼、日本不动产诉讼特殊地域管辖模式，只能实行合同特殊地域管辖。

1．按合同纠纷确定管辖，是由其作为请求权的合同债权性质决定的 与不动产物权诉讼不同，当事人在不动产合同纠纷提起的是合同上的请求权。如同物权的性质影响不动产物权诉讼管辖一样，合同债权也会左右不动产合同纠纷的管辖。与物权相比，合同债权具有自身的一些特性。合同发生在特定主体之间，作为其内容的权利义务并不是来自法律的直接规定，而是来自于当事人在意思自治基础上的约定。这种约定只具有拘束特定当事人的效力，一般不涉及不特定的多数人，法律无需介入其内容的设定与争议的解决。在确定合同纠纷案件管辖时，赋予当事人一定范围的选择权，是对其缘自合同自治的处分权的尊重。不动产合同纠纷争议的焦点主要是合同中约定的权利义务，与之有关的连接地点除了不动产所在地外，还可能是合同签订地、履行地、当事人住所地，等等。在这些连接点中，因不动产合同纠纷具体情形不同，每一地点与案件密切程度也不尽相同。甚至在有些案件中，没有一个地点比其他地点与案件的联系更为密切。对不动产合同纠纷而言，不动产所在地法院对该类案件的审理与执行不一定是最便利的。不动产合同纠纷的处理，并不总是依赖于对不动产的实地勘验，有时根本就不需要勘验。虽然不动产一般市场价值巨大，是执行的可靠保障，但在一些不动产合同纠纷中，可能会出现不动产尚不具备市场价值或者合同追诉金额明显超过不动产现值的情形，此时承担违约责任的标的并不仅限于该不动产。有学者认为，对不动产债权诉讼也应当实行专属管辖，其一个重要理由就是:“在一般情况下，不动产所在地就是契约履行地，在侵权之债中是侵权行为地(包括行为地和结果地)，因此，由不动产所在地专属管辖不会造成不动产债权诉讼的不方便。”［12］其实，这一理由也从反面说明，不动产合同纠纷按照合同纠纷确定管辖，不仅没有忽略与案件可能存在密切联系的不动产所在地，而且扩大了当事人选择诉讼管辖的范围，体现了对当事人意思的尊重。

2．按照合同纠纷确定管辖，是优先保护诉权的客观需要 不动产合同纠纷，是按照特殊地域管辖处理，还是实行专属管辖，在某种意义上取决于对当事人诉讼便利与法院审理执行便利进行权衡的结果。“两便”原则在总体上是一致的，但由于当事人与法院考虑诉讼的侧重点不同，在一些情况下二者之间不可避免地会产生矛盾。一般而言，按照合同纠纷确定管辖，更有利于保护当事人的诉权，而专属管辖则突出的是法院审判执行之便利。如果对不动产合同纠纷按照合同纠纷确定管辖，可能会出现本来由不动产所在地法院管辖更有利于案件的审理与执行，而当事人却选择了其他法院的情况，引发法院审判便利与当事人诉权自由之间的冲突。如此一来，确定不动产债权纠纷管辖，需要在“两便”之间进行权衡。从理论上看，“两便”之间的关系，其核心是当事人诉权与人民法院审判权之间的关系。诉讼的出发点是诉权而不是审判权，诉权决定甚至制约审判权;作为诉权载体的当事人应当成为诉讼活动的中心，诉讼程序的设置应当向当事人倾斜［13］。对“两便”原则的权衡，应当参照和依据民事诉讼法之立法目的进行。耶林认为，目的是整个法的创造者［14］。根据《民事诉讼法》第2条的规定，该法的目的包括两个方面:保护当事人诉讼权利与维护人民法院审判权，且在这两个目的中，保护当事人诉讼权利的目的排位在前。这在一定程度上反映出民事诉讼法对诉权优先保护的认可。

3．按照合同纠纷确定管辖，符合民事诉讼举证责任分配与诉讼风险承担原则 主张对不动产合同纠纷实行专属管辖的主要理由，是便于法院查明案件事实与最终执行。在我国审判模式逐步由职权主义向当事人主义过渡的时候，在确定管辖时再将它作为惟一考量因素是不妥当的。不动产合同纠纷按照合同纠纷确定管辖，其可能产生的审理与执行不便，可借助已有的民事诉讼与执行制度加以克服。民事诉讼举证责任分担的基本原则是“谁主张，谁举证”，再配以有条件的申请调查取证与法院依职权调查相结合。在这一举证责任制度下，承担举证责任的义务基本落到了案件当事人身上，特别是提起诉讼的原告身上。在案件执行方面，我国有异地执行协助制度，执行费用由被执行人承担，在很大程度上执行不会因为非不动产所在地管辖而加大难度和成本。作为一个理性的人，原告选择管辖法院的时候，就已经考虑到了诉讼的便利以及举证不能、执行困难导致的诉讼风险。只有当事人自己最清楚自己的利益和如何实现利益最大化，而不是相反，由立法者预先作出判断［15］。

4．按照合同纠纷确定管辖，可以在一定程度上缓解“起诉难”问题 伴随着近几年的司法改革，独立审判制度得到了进一步的落实，人民法院的审判能力不断提高。然而，勿庸讳言的是，人民法院现有司法审理能力与社会需要之间还有一段差距，地方保护主义还不同程度地存在。法院为回避社会矛盾，对一些本应由法院受理的纠纷，或不予受理，或受而不理，于是起诉难便成了一个实际问题。不动产专属管辖的管辖地只有不动产所在地，而合同纠纷除了由被告人所在地、合同履行地法院管辖外，还可由合同的双方当事人通过书面合同协议选择合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖。合同管辖地范围远比专属管辖来得要宽。适当扩大诉讼管辖范围，可以在一定程度上解决起诉难的问题［16］。管辖范围的扩大，原告便享有了管辖选择权，一方面有利于冲破一些地方在案件受理上“土政策”的限制，大大提高案件被受理的概率;另一方面，可在一定程度上克服地方保护主义的影响，实现个案公正。

五、结 论

不动产物权诉讼与不动产合同纠纷之分，是一种高度抽象的产物，它们针对的都是单一性质的请求权。现实中的案件，不可能都如此单纯，在一个诉讼中同时提出基于物权的物权请求权和基于合同的合同上的请求权，并不鲜见。例如:在确认买卖合同无效案件中，一方很可能基于物权提出不动产返还请求，同时又依据合同要求损害赔偿。此类案件当事人、事由相同，两种不同性质的诉讼请求，应当作为一个案件受理，由一个法院合并管辖。合同特殊地域管辖没有排他性，而专属管辖则是排他的，具有优先适用的效力，且不动产所在地经常同时也是合同履行地或当事人所在地，此时由不动产所在地法院管辖较为妥当。

作为合同纠纷与不动产诉讼交叉地带的不动产合同纠纷管辖，是一个典型“中国化”问题，其根源就在于民事诉讼法用语含义模糊。《民事诉讼法》第34条关于“因不动产纠纷提起的诉讼”规定，单从字面意义理解，不适当地将不动产合同纠纷包括在内。以该法之立法意旨加以测度，嫌其太广太笼统，产生了“目的地限缩式价值判断矛盾”，从而形成法律漏洞［17］。基于不动产债权纠纷与不动产物权纠纷在诉讼请求权上的不同性质，结合民事诉讼法的立法目的，参照域外关于不动产纠纷管辖的立法经验，应采用目的性限缩的漏洞补充方法，把适用于专属管辖的不动产诉讼仅限于不动产物权诉讼;而不动产合同纠纷中的债权诉讼则适用合同纠纷管辖的一般规定。从立法论的角度考虑，我国今后在修订民事诉讼法时，可以考虑仅将不动产物权诉讼作为专属管辖的对象，并对何为不动产物权诉讼进行明确的列举，从而与不动产债权纠纷相区别。

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［责任编辑:王 怡］

Abstract:Chinese civil procedure law prescribes different jurisdiction modes for contract dissensions and real property dissensions．Literally，estate contract dissensions should be included in exclusive jurisdiction．But such comprehension is neither compatible with oversea experience nor certificated in practice．Legal practice tried to confirm the type of contract and take different jurisdiction to treat estate property lawsuits differently，but achieved little．The character of litigation request is the objective base for the settlement of jurisdiction，so it should be taken to break estate contract dissension into real estate dissension and real estate creditor’s right dissension，with the former included and dominated in estate lawsuits and the latter in contract jurisdiction．From the theory of explanation，it is appropriate to revise with teleologische reduktion the words“lawsuit arose by estate dissension”in article 34 of Civil Procedure Law into“lawsuit arose by real estate dissension．”

Key words:litigation request;real property;contract dissension;jurisdiction

On the Jurisdiction of Estate Contract Dissensions——From the Character of Litigation Request

CHEN Tai-qing

(Law School，Nanjing University，Nanjing 210093，China)

D 925.1

A

1004－1710(2011)01－0060－06

2010－09－06

陈太清(1975－)，男，湖北安陆人，南京大学法学院2008级博士研究生，南京人口管理干部学院讲师，主要从事经济法、民事诉讼法研究。