充分发挥政府在绿色物业管理中的引导作用

张桂芳 沈栋葎 李凤 宁艳杰

绿色物业管理产生的背景

2009年12月，联合国气候变化大会提出以低碳经济和绿色建筑发展为核心的节能减排话题成为世界关注的焦点。中国政府明确表态2020年的减排量为40%-45%。根据资料显示，全球房地产建筑业的能耗占到全球终端总能耗的40%，建筑物建成后的能耗费用是建设成本的7倍左右，而国内则达到12倍。绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的管理理念，由此衍生出绿色物业管理也就成为当前建筑业节能减排的一种必然趋势。

基于访谈调查所得京津地区绿色物业管理的现状分析

一、物企性质保本微利，绿色管理难以持续。由于物业管理行业是一个保本微利的服务型行业，其在进行节能减排的过程中的一次成本又是相当昂贵，物业管理企业既保持盈利又推行绿色物业管理模式相当困难。京津调研结果反映，物业管理企业一致认为：没有开发商对物业管理企业在资金上的弥补，物业费难以支付起一系列应用于绿色物业管理的开支，如智能化系统的投入、开展环保宣传活动的经费等。而政府视绿色物业管理模式为物业管理企业的基本要求，没对实行绿色管理的物业管理企业进行激励，加大了绿色物业管理模式的推广难度。

二、节能减排技术不足，绿色管理水平参差。绿色物业的管理必然伴随着现代科技的应用，包括节水、节能和使用可再生能源、注重生态环境、远离污染、延长建筑寿命、具有良好的抗灾能力等多项指标，使其管理质量在经济、技术、自然等多方面符合可持续发展要求。受制于资金与规模，物业管理企业对节能减排技术的投入有较大的差距。京津地区的外资企业的节能技术较优。北京市仲量联行物业公司是本次所有被调研企业中的典范，其以“美国LEED绿色环保认证”为指导，技术涉猎自动呼救系统、自动防火系统、红外线光感巡更系统、雨水收集系统、可变保温隔热系统、中水系统等系列节能降耗系统。

三、开发商建设耗能大，绿色管理质量受阻。绿色物业管理的有效实施需要开发商的先天支持。开发商建设耗能大，如设计不合理、设备不节能、材料不环保等，将直接降低绿色物业管理的质量。京津地区所调查的一二级房产开发都没完全达到智能建筑的要求。其每盖一幢建筑就需消耗50％的水资源，40％的原材料和80％的耕地。同时，50％的空气污染、42％的温室气体效应、50％的水污染、48％的固体废物和50％的氟氯化物均来自予建筑。无论是能源、物质消耗还是污染的产生，建筑都是问题的关键所在。

四、缺乏法规和行业标准，绿色管理动力不足。政府相关法律部门尚未制定物业管理在节能减排上的法规细则和行业标准，使绿色物业管理在操作上沒有客观统一的标准，大大影响绿色物业管理发展的质量和速度。绿色物业管理仍处于自发无序状态，缺乏法规行政监督，缺乏良性的竞争环境。

五、居民环保参与度低，绿色管理认可度低。结合京津地区居民调查，仅有30%的居民称其对绿色物业管理实质内容有一定了解，说明绿色物业管理缺乏广泛有效的宣传。不管是政府、社区还是物业管理企业，在推广国家宏观政策上，缺乏能让公众参与的绿色环保活动和环保教育活动。公众绿色环保参与度很低，绿色物业管理的新概念尚未深入人心。小区居民还认为应先做好基本职责再去追求绿色管理模式。可见居民对物业管理企业推行绿色物业管理模式的认可度还较低。

政府引导绿色物业管理的SWOT分析

一、政府的优势（Strengths）分析。第一，政府具备较好的公信力。首先体现在政治合法性上，我们各级人民政府的产生是基于人民授权，得到人民的普遍认可；其次体现在影响力和号召力上。透过近年政府处理公共事件所体现的雷厉风行办事效率、居安思危的忧患意思、“权为民所用，利为民所谋”的亲民形象，公众认可政府并愿意配合政府的行政工作。第二，政府有强大的宏观调控能力。首先体现在财政的支配能力上。尽管企业进行节能减排过程中的一次成本相当昂贵，但在政府的财政支持下，物业推行绿色物业管理不再是难题；其次体现在调控国内建筑、改造市场的能力上。运用节能技术对既有建筑进行改造是国家“十一五”科技支撑重大计划项目。政府调控建筑改造市场的能力有助于规范新型建筑材料、新产品和新装置等的使用标准。

二、政府的弱势（Weaknesses）分析。第一，对绿色物业管理介入程度难以把握。政府介入的目的主要是为了培育健康的物业管理市场，发展绿色物业管理模式，从而更好地实现我国低碳经济增长。但政府与物业管理行业的关系主要由市场供需关系去确定。政府对物业管理行业的加入只能是一种间接管理。因此，政府如何在这个前提下既不制约物业管理行业自由发展，又能引导物业管理行业更好地推广绿色物业管理模式，是一个难题。第二，政府各行政部门人员的职业操守难以保证。近年政府中不乏这种现象：有些房地产行政主管部门利用职权为少数物业管理企业瓜分市场；有些法律部门以物业管理收费实行市场指导价为幌子，在缺乏与业主充分协商的情况下制定收费标准等。这表明当今政府各行政部门人员的职业操守尚存在问题，影响政府为引导绿色物业管理所开展系列措施的可靠性、真实性和有效性。

三、政府的外部机会（Opportunities）分析。2009年12月，哥本哈根气候峰会召开，世界主要国家达成唯一一项共识：发达国家与发展中国家在应对气候变化方面负有共同而有区别的责任。发达国家必须为发展中国家减排提供资金支持。因此，中国政府引导绿色物业管理，符合哥本哈根会议“发展低碳经济，打造绿色建筑”的精神，世界乃至发达国家将提供相关广阔的资源和物质政策扶持。此外，和平共出的外交政策和良好的国际关系为中国引进吸收国外先进的节能减排、智能建筑技术提供了可靠的保证。

四、政府的竞争对手带来的威胁（Threats）。中国政府一直遭受欧盟对我国企业“反倾销”的困扰。欧盟对判定市场经济颁布了五个标准，包括企业自主权、政府干预程度、劳资谈判自由度、汇率兑换自由度等，声称中国未达到其指定的认证标准，断然拒绝中国市场经济地位。美国也一直否定中国具备市场经济地位。这将影响我国绿色物业管理模式在世界的认可度和增加我国物业管理企业参与国外绿色物业管理市场竞争的难度。如果不解决国际竞争对手对我国经济贸易的威胁和打击问题，我国绿色物业管理模式难以走向国际化轨道。

政府充分发挥引导作用的举措

一、加大物管行业政策扶持，建立新技术交流平台。绿色物业管理是一项系统工程，部门涉及到建设行政主管部门、设计单位、施工图审查机构、施工单位、监理单位、质量监督机构和房地产开发企业等，产品涉及到绿色建材、绿色能源技术、绿色家电产业、绿色照明以及绿色环保建筑设计等。只有通过政府的推动才能有效整合各方资源。为此，政府应为物业管理企业建立节能智能新技术交流平台，将发展节能与绿色环保建筑的科技攻关项目纳入地方科技发展规划，鼓励行业进行绿色产品研发采购合作。

二、借鉴先进建筑环境评估法，绿色管理模式纳入城市规划。政府可借鉴吸收国际上两个绿色物业管理标准，一是最符合时代高端要求的LEED，二是最符合国情的HK-BEAM，逐步将绿色物业管理纳入到城市规划的一部分。有效的城市规划采用本地材料，尊重地方历史文化传统，内部与外部采取有效连通的方式，会对气候变化自动进行自适应调节，使得建筑随着气候、资源和地区文化的差异而重新呈现不同的风貌。通过这种结合方式，实现“城市规划促进绿色物业管理，绿色物业管理带动城市规划”的双赢。

三、關注房地产开发建设，鼓励打造智能建筑。绿色物业管理是一个贯穿房地产产业链的系统工程，开发商建设质量直接影响到绿色物业管理的质量。具有强大的宏观调控能力的政府应密切关注房地产开发建设实况，鼓励打造智能建筑。首先，政府需要设计师根据建筑物功能需要、国内智能化水平的程度及建筑物的规模进行定位。政府城建部门若发现申建的建筑物的建筑面积达到2万m2以上，应积极与开发商商议，采用可行的手段鼓励打造成智能建筑。

四、完善相关政策法规，引导制定行业标准。政府应组织城市建设、规划、环境等相关部门研究并制定国家推进实施的扶持政策。政府还应联合物业管理行业协会、众多物业管理企业以及业主委员会制定在资源能源消耗的各个领域制定并强制执行包括节能、节地、节水、节材和环境保护等方面的标准规范，在《建筑法》、《节约能源法》和《规划法》中体现大力发展绿色环保建筑与绿色物业管理的内容，逐步形成和完善推广绿色环保建筑和绿色物业管理的法律法规体系。

五、加强行政监管体系，对物业实行全过程监管。对建设行政主管部门以及执法部门进行培训，以加强对绿色物业管理的操作熟悉度和法律敏感度，提升其人员的职业操守和职业道德，从而要求其在立项、规划、设计、审图、施工、监理、检测、竣工验收、核准销售、维护使用等环节加强监管，严厉打击违反环境保护法规、违章建筑、违章管理的个人或单位。

六、促进全社会参与，全面加强绿色物业管理意识。由于物业服务涉及的内容庞杂，因此实行绿色物业管理需要社会各服务系统必须联合作战，统一部署，全局规划。政府应运用自身强大的号召力，利用网络、电视、报刊、杂志等媒体对环保进行初步宣传，更重要的是通过社区、街道办事处、居委会等途径深入到社区开展形式多样、内容丰富的绿色物业管理的宣传，提高社会各界在环保事业上的参与度，使物业管理企业意识到第一次投资高却能提升楼房今后的使用期、大大降低管理设备能耗费用，使居民理解首次投资高却能提升房屋收益，减少后期居住的维修附加费。

发展“低碳环保”的全球性事业必须解决物业高耗能的问题。推广绿色物业管理模式是时代的必然。政府对提升物业管理企业推行绿色管理的引导作用是可行并有效的。但绿色物业管理模式真正得到普遍的认可和运用还需要政府下属各环境相关部门、物业管理行业、房地长开发商、行业协会、其他配套行业、社会居民等的相互配合。

（作者单位：北京林业大学经济管理学院）