国有房地产开发企业可持续发展新思路探讨

袁红钢

随着目前国家对房地产业调控不断深入，土地供给和银根紧缩，保障性住房建设不断加大力度，给国有中、小型房地产开发企业带来了巨大的冲击。在这种局面下，如何解决生存和可持续性发展，成为一个首要和必须解决的问题，针对这个问题，提出以下的思路和办法供探讨。

1 强化基本建设管理，展现企业良好形象

强化企业内部管理这个命题，关键在于按基本建设程序组织和开展工作，才能做到有条不紊，循序渐进。结合多年实践经验，总结出“程序合法，破解难点，开发适度，设计优化，造价合理，质量可靠，工期科学，验收细致，决算严谨，售价公平”这个工作指导性建议，分析出在整个建设过程中需注意和重点解决的节点问题，从点、面，纵、横，前、后提出各时间段和多角度的工作思路和方法。根据参建各单位的职责和作用，把握好到位不越位的尺度，按照“协调总体，服务现场，尊重监理，理解设计，掌握规范”的原则，健康、有序开展工作。随着国家行政管理工作的规范化，熟悉和了解如建设、规划、房管、环保、水保、人防、消防等部门的报建和受理程序，解决项目开工建设所必须的批复，掌握每个行业管理部门审核批文的前置性文件，从而提高工作效率，合法建设新项目，避免不必要的损失。理解每个批复的硬性和弹性，在沟通协调工作中有的放矢，展现企业管理规范，守法建设，信誉良好，工作灵活的形象，赢得政府行业管理部门的理解和支持。争取项目利润最大化，顺利实现各项管理工作良性循环，资金回笼及时，项目开发工作健康持续。能够最大限度降低开发成本的办法是规划设计和建筑单体设计的优化，施工过程管理和控制是保证实现预期效果和安全生产的手段。科学、严格的内部管理，是保证和展现企业形象的基础，是企业获取新业务的前提和保障。

2 寻求新思路，促进企业良性发展

1)立足开发原有划拨土地，努力实现“双赢”。

由于历史原因，绝大部分国有企业在所在地较好区域拥有不同数量的划拨土地。在目前的政策背景下，按照提高企业职工住房水平，承担相应社会责任，盘活国有资产的总体思路，开发建设保障性住房项目。

各省、市、县下达的当年保障性住房建设指标，不同程度上会有一部分将由在规划范围内拥有土地资源的国有企、事业单位具体落实，在这种大背景下，惯用的模式有政府主管部门牵头开发和企业自主开发等方式。国有房开企业完全可以把握好这个机会，独立开发自有土地，如果选择建设保障性住房，因其在交纳政府所需征收规、税费上可以享受国家优惠政策，土地获取方式为划拨，楼面地价低，本企业员工将享受较低的购房价格，改善自身住房条件，不足之处是按照国家相关政策的规定只能计取较低的利润和管理费，但是在开发项目不足的情况下，可以解决一部分建设单位开发管理费，同时在较好地块争取政策支持，配建适当商品房，提升项目赢利能力，有序渡过困难时期。

在行政划拨土地上进行商品房开发建设，该地块必须改变土地使用性质，变更为出让的住宅用地。其过程包括重新设置规划设计条件、获取土地批次和进行“招、拍、挂”竞买等，可操作性不强，但可以获取的利润可观，值得考虑。在有可能的条件下，设置土地出让的前置条件，提高另外参与者的竞买难度，充分利用拆迁安置和资产评估等本企业自身优势，达到预期目标。

2)积极沟通协调，“代建”国家保障性住房项目。

随着国家保障性住房建设力度的不断加大，沉陷区、棚户区等项目规模普遍较大，当地行政主管部门基本上没有精力和资质独立完成这个任务，但国家对完成该任务的考核日趋严格，日常检查频繁，引进专业房开企业作为代建单位成为必然趋势。

代建房开企业行使部分建设单位权力，如组织招投标、日常施工安全、进度管理、决算初步审核等，按协商签订的合同计取管理费用，根据项目规模不同，计取的系数略有不同，但维持一个中、小型房开企业的正常运转，完全可以满足需要。

当企业拥有较好的信誉和组织实施能力时，通过积极沟通、协调，从而获取“代建”任务，可操作性极强。同时在不同程度上，保障性住房项目会涉及国有企、事业单位的土地，完全可以作为一个谈判的条件，为获取“代建”资格打下坚实的基础。

3)拓宽融资渠道，寻求多方位合作，开发潜在市场。

目前国有房开企业生存艰难的一个重要原因，是自由资金普遍不足，融资渠道和手段不多，给获取土地和维持后期开发建设带来困难和极大的隐患。银行贷款是最容易想到的解决办法，但除了具体办理工作复杂，受政策性影响较大外，贷款利息会最终导致开发成本的上升，市场竞争能力不强，容易出现资金链断裂的经营风险。

对于获取资金和新项目，有效降低开发风险，另外提出下面几个建议供参考:

改良资本构成，实现企业资本股份制。国有房开企业，一般股权结构较单一，中、小型房开企业实力更是弱小，如何合法吸引民间闲散资金，保证开发建设的可持续性，成为一个可以解决的问题。按照当前的国家政策，唯一的出路是改良资本构成，组建股份制企业。

具体办法是在有管辖权限的“国有资产管理委员会”，通过评估后整体出让，或在评估的基础上，按照股份制企业的开办流程和办法，组建新的股份制企业。吸引民间资本的前提是有良好的企业信誉、形象，深厚的社会和人脉资源，当自有资本达到一定程度后，市场竞争能力自然得到增强。

以项目作为合作基础，组团出海，寻求多个企业组建联合体进行合作。当一个项目开发建设自身具备一些有利条件和开发优势的情况下，可以考虑联合开发的思路，解决建设资金不足的问题，控制开发成本，主要是财务费用，降低风险。

在许多城市都存在个人拥有土地而独立开发修建困难的情况，原因主要是建设资金不足和欠缺相关专业知识等原因，就为个人、企业，土地、开发这种合作格局提供了可能。提供必要的资金和专业技术支持，获取相应利润，当项目规模和企业能力相匹配时，可以作为一种思路和保证企业生存的新方法。

积砂成塔，积水成渊，企业的发展和积累是一个较长和循序渐进的过程，在解决好拓展新业务，树立企业良好信誉、形象以及资金积累等一系列繁琐和具体的问题后，当企业经济总量达到相当规模，实现从量变到质变的跨越，做大、做强企业不是一个遥不可及的梦想。

[1]刘炳南，周 理.土地新政策对房地产企业的影响分析[J].山西建筑，2011，36(18):226-227.