我国不动产善意取得要论

刘远山,余秀宝,何集顺

(海南大学 法学院,海南 海口 570228)

善意取得制度是以日耳曼法的“以手护手”原则为基础①日耳曼法的“以手护手”原则,指将动产交付他人者,仅能向其相对人请求返还,如该他人将之让与第三人时,除得对相对人请求赔偿损害或其他权利外,不得对第三人请求返还,即对第三人之物上请求权加以限制。参见谢在全.民法物权论 (上)[M].台北:三民书局,1994:61.,吸纳罗马法上取得时效制度中的善意要件②罗马法虽然存在善意占有制度,而对善意占有的保护是通过时效(占有时效)制度来完成的,罗马法奉行“无论何人不能以大于自己所有的权利让与他人”及“发现己物,即可收回”的原则,在罗马法上并不存在善意取得制度。参见王泽鉴.民法物权·通则·所有权[M].台北:三民书局2001:137.产生发展起来的。[1]263善意取得作为物权法上的一项重要制度,在维护经济秩序、保障交易安全方面具有重要意义。我国《物权法》第106条确立了不动产善意取得制度,为不动产的善意取得提供了法律依据。这项制度关涉国计民生,意义非同寻常,至今仍是学界关注的焦点。为了充分发挥不动产善意取得的规范功能,有效实现其制度价值,切实服务于司法实践,本文拟从理论层面对不动产善意取得进行深入阐述,并对其法律效果作一具体分析。

一、我国不动产善意取得确立的理论探讨

1.我国不动产善意取得的学术争鸣述评。

不动产是否适用善意取得制度曾是学界长期争论的焦点,因《物权法》第106条一锤定音,这种争论早已偃旗息鼓。但是,反观学术争鸣之场景,反思现存制度之得失,仍不失为一可取而有效的办法。概言之,争论的主要观点有否定说与肯定说之分。

1)否定说。否定说认为善意取得不适用于不动产,其立论依据主要有:第一,从对不动产登记的信赖方面否定不动产适用善意取得。该种观点认为:“不动产物权以登记为公示方法,交易中不会误认占有人为所有人,故不发生善意取得的问题。”[2]207第二,从不动产登记的公信力方面排除第三人主张善意抗辩。该种观点认为:“在不动产物权的领域内,因为建立了不动产登记制度,又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质,任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩。这一点已经成为不动产物权公认的原则,故在建立不动产登记制度后,善意取得的原理以及规则在不动产领域已经无法适用。”[3]201第三,从不动产登记错误的解决途径方面反对不动产适用善意取得。该种观点认为:“对于已登记的不动产发生登记错误,应通过公信原则或登记更正程序来解决,不适用善意取得。”[4]50否定论者的立论依据虽表述各异,但意思趋同,无一例外地从不动产登记公信力的角度割断不动产与善意取得的“姻缘”。在否定论者看来,不动产权属进行登记后,不动产登记的公信力排除第三人的善意抗辩,进而否定善意取得制度在不动产领域的适用。

2)肯定说。肯定说认为善意取得适用于不动产,其立论依据主要有:第一,从不动产是否属于共有的角度肯定共同共有的不动产适用善意取得制度。该种观点认为:“共同共有不动产交易中善意取得制度的基础,是共同共有人对共同共有财产的处分权”,而“共同共有不动产交易中的善意取得,是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益,依此维持交易规则和交易秩序”。[5]第二,从动产善意取得理论推导不动产基于登记作为公示方法适用善意取得。该种观点认为:“动产善意取得理论是占有作为动产公示方法的公信力。动产基于占有的公信力而有动产善意取得制度。为何登记作为不动产的公示方法,同样具有公信力,而不确立不动产善意取得制度呢?善意第三人同受公信力的保护,在动产为善意取得,而不动产则否认善意取得,法律逻辑对问题的解释欠缺一致性。”[6]400-402第三,从不动产登记权利内容与实际权利状态不一致的不可避免性来说明不动产适用善意取得的必要性。该种观点认为:“在现代社会中,不动产交易数量及交易频率远非过去所可比拟,无论现代不动产登记制度多么独立、完善,仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”[7]46,因而存在不动产无权处分的可能。肯定论者的支持理由虽各执一词,但最后结论却不谋而合,都肯认善意取得制度可以从动产领域嫁接到不动产领域。在肯定论者看来,无论是基于不动产登记的公信力抑或是登记制度的如何完善,善意取得制度适用于不动产领域未尝不可。

2.我国不动产善意取得的价值功能分析。

1)权利登记瑕疵是不动产善意取得的现实需要。不动产登记瑕疵在现实生活中司空见惯,究其原因可谓是多方面的,有登记机关的原因,亦有原权利人的原因,还有其他特殊原因。典型情形如不动产登记机关的过错而造成的登记错误;由于原权利人的过错,使善意第三人在受让不动产时,无法获取权利的真实状态;登记簿以外的法律变动,导致原权利人受损等。不动产登记瑕疵使得不动产善意取得成为现实需要。

2)维护交易公平是不动产善意取得的客观要求。在实践中,无权处分人得以处分他人不动产,真实权利人往往存在一定过错。如怠于行使自己的权利,未及时办理权属变更登记手续;为规避法定或约定义务,将不动产登记在他人名下,造成虚假登记等。这些消极或积极的不当行为,均不为第三人所知。在此情况下,真实权利人应当对其过错导致的行为承受不利的法律后果。如果这种不利后果让不知情的第三人去承受,则有悖法的公平。

3)保障交易安全是不动产善意取得的价值所在。法律保护的安全有静态的安全和动态的安全之别。前者指法律保护人们占有和所有的财产权益,禁止他人非法占有,又称“享有的安全”或“所有的安全”;后者指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益,又称“交易的安全”。一般情况下二者互不冲突,当让与人无权处分时,物之所有人的静态安全与善意取得人的动态安全就会失衡。失衡的一方是原权利人基于其所有权而享有的利益,另一方是善意受让人基于其不知情而享有的利益。二者均具有正当性,但前者利益属于静的安全、个别利益,后者利益属于动的安全、整体利益。当二者发生冲突时,根据“民法所确定的利益冲突的平衡原则,交易安全(整体利益)要高于权利保护(个人利益)”[8]。善意取得制度从对原所有人转至对第三人的关注,从个人利益转至对整体利益的关注,体现了法从个人本位向社会本位的理性嬗变。

3.我国不动产善意取得的理论依据评判。有关善意取得的理论依据可谓见仁见智,莫衷一是。概而言之,有以下学说:即时时效说、权利外像说、法律赋权说、占有保护说、法律特别规定说。[9]87-88就不动产领域善意取得的理论依据而言,笔者倾向于权利外像说,该学说认为善意取得的理论依据在于对权利外像的保护,这种保护是依照公示主义推定占有人有法律上的所有权。这种权利外像对动产而言是占有公信力,而对不动产而言就是登记公信力。物权是一种绝对的、排他性的支配权,可以对抗不特定的第三人妨碍权利人行使权利,但这种对抗效力需以不特定的义务人知情为前提。因此,物权的变动须以交付或登记方式予以公示。①公示是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。参见王利明.民法[M].4版.北京:中国人民大学出版社,2008:190.因公示产生的公信力是建立在真实权利人与动产占有人或登记名义人相统一的基础上的,但在现实生活中,真实权利人与动产占有人或登记名义人不一致的情况时有发生,若要求市场交易主体在每一次交易时都要查清真正权属,事实上已无可能。为了避免这种情形,法律进一步演绎出公信原则,以维护交易安全。②公信是指一旦当事人变动物权时,依法律的规定进行了公示,则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵,但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其行为具有与真实的物权存在相同的法律效果,以保护交易安全。参见王利明.民法[M].4版.北京:中国人民大学出版社,2008:191.当无权处分人处分不动产时,要么确认无处分权人的处分行为无效,要么根据不动产登记的公信力确认无处分权人的处分行为有效。前者虽然保护了真实权利人的利益,但损害了“信赖该物权的存在并已经从事物权交易的人”的利益;后者恰好相反,真实权利人只能依债权关系向无权处分人请求赔偿。前者重在维护财产的静态安全,后者重在维护财产的动态安全。在后一种情形下,若允许有恶意或重大过失的第三人受让物权,就过分地偏袒了第三人,过分地损害了真实权利人的利益。为了在这两种处理方式中求得平衡,兼顾交易的静态安全与动态安全,法律根据第三人是否为善意作出不同处理,对善意的第三人给予保护,对非善意的第三人则不予保护。此即不动产善意取得。由此,善意取得的理论依据滥觞于物权公示方法的公信力,而非公示方法本身。但公信力不是取得物权的一种手段,其本身并不能导致物权发生变动,“公信力作为一项制度,欲使第三人取得受让物权,非借善意取得制度不可”。[6]401在动产领域,“我国民法学者大多认为善意取得制度系法律上承认占有公信力的逻辑结果”[10],动产占有这种公示方法的公信力产生了动产的善意取得。同理,在不动产领域,如果承认登记作为不动产的公示方法具有公信力,那就应该承认不动产善意取得。较之动产占有,不动产登记公示的权利表征的盖然性更高、公信力更强,更有适用善意取得的理论依据。我国对不动产采实质审查主义和法定登记制度③相关法律规定可见《物权法》第14条、第17条《,城市房地产管理法》第60条《,土地登记规则》第25条《,城市房屋权属登记管理办法》第5条。,公民基于对不动产登记机关的权威性、公益性与专业性的信赖,不动产登记因此被赋予公信力。我国不动产善意取得在理论上有充足的依据。④有学者提出“,因我国国情所限,尚未建立起健全的不动产登记体系”“,在城市私有房屋及其相应的土地使用权上”,不能适用善意取得。参见王利明,王轶.动产善意取得制度研究[J].现代法学,1997(5):9.笔者认为登记制度的完备与否,仅与发生不动产善意取得的几率大小有关,与不动产善意取得关系不大。

二、我国不动产善意取得的制度基础溯源

我国有学者认为:“各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护,而对不动产交易不适用善意取得制度。”[5]实则不然,纵观世界各国立法,善意取得制度适用于不动产并非无法可依,列其要者,以德国民法、瑞士民法和我国台湾地区民法为典型。《德国民法典》虽然在第929条和第932条明确规定善意取得限于动产⑤第929条规定“:为让与动产的所有权必须由所有人将物交付于受让人,并就所有权的移转由双方成立合意。”第932条规定:“物虽不属于出让人,受让人也得因第929条规定的让与成为所有人,但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者,不在此限。”,但在第892条及第893条对此有所突破⑥第892条规定“:土地登记簿记载的内容,对由于法律行为取得一项权利或取得此项权利上的权利之人,为权利人的利益应视为正确;但对于其正确性有异议的登记或取得人明知道其不正确者,不在此限。”第893条规定“:对于向在土地登记簿中登记权利的人,根据其权利而履行的给付,或者对于该项权利的登记人与他人之间发生的关于该项权利的不属于第892条规定的法律行为,准用第892条的规定。”,该两条推定土地登记簿登记内容的正确性,由此产生土地登记的公信力,基于这种公信力而取得土地上的权利给予保护,从而确立了土地权利的善意取得。这是善意取得适用于不动产的立法例。《瑞士民法典》对不动产善意取得制度的规定更为明确,立场更为坚定。第973条第1款和第974条规定了完整意义上的不动产善意取得。①第973条第1款规定“:出于善意而信赖不动产登记簿的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。”第974条规定:“(1)物权的登记不正当的,该登记对于知悉或应当知悉该瑕疵的第三人无效。(2)凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记,为不正当。(3)因前款的登记使其物权受到侵害的人,得授引该登记的瑕疵,对抗恶意的第三人。”根据该两条内容,第三人取得登记的不动产权利,若是因为主观上的善意而基于对不动产登记的公信力进而信赖不动产登记,即使登记错误也受法律保护。《台湾民法典》第759条第2项赋予不动产登记以推定力和公信力②第759条第2项规定“:因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”,不动产可以适用善意取得规则。台湾地区《土地法》第43条更是明确规定登记具有绝对的效力。③《土地法》第43条“:依本法所为之登记,有绝对之效力。”因信赖登记而取得不动产权利的第三人可受法律的保护。

上述三部民法典均规定不动产适用善意取得规则,一个重要的前提是具有相同的不动产登记制度,即对不动产登记事项进行实质审查。在这些国家或地区,登记是物权变动的法定生效要件,未经登记机关的确认,不发生物权变动的效力,登记具有公信力。我国采实质审查主义,确立不动产善意取得拥有制度基础。此外,通过对我国司法实践的历史考察亦可发现不动产善意取得的踪影。最高法院于1979年2月2日发布的《关于贯彻执行民事政策法律的意见》及1984年8月30日通过的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》均规定部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋,买方不知情的,需根据实际情况确定买卖关系的有效性。④1979年《意见》关于财产权益纠纷的规定中第2节第2条规定“:房屋为共有,未取得其他共有人同意,擅自出卖房屋,买方又明知故犯的,亦应宣布买卖关系无效;买方不知情的,买卖关系是否有效,应根据实际情况处理。”1984年《意见》第55条规定“:非所有人出卖他人房屋的,应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,应宣布买卖关系无效。买方不知情的,买卖关系是否有效,应根据实际情况处理。”由此,当买卖关系被认定为有效时,不知情的买方(善意受让人)可以取得房屋(不动产)的所有权。1988年4月2日最高法院颁布的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条确立了共有财产的善意取得。⑤该条规定“:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”虽然该条规定的共有财产“实质是指共同共有的不动产,而且主要是指共同共有的房屋”[5],但该司法解释部分、间接地承认了不动产善意取得,为我国善意取得制度开了先河,同时为《物权法》第106条关于不动产善意取得的制度设计奠定了司法实践基础。

综上,不动产领域适用善意取得制度不仅有深厚的价值功能,亦有坚实的理论依据和成熟的制度基础。鉴于此,我国立法顺应理论界、司法界的要求,使得不动产善意取得制度在千呼万唤中于《物权法》里崭露头角。

三、我国不动产善意取得的法律效果及权利救济

《物权法》第106条为不动产善意取得提供了法律依据。鉴于学界对不动产善意取得完成前的状态(主要指不动产善意取得的构成要件)已有充分的论述并已达成一致意见,本文拟从债的发生原因角度对不动产善意取得完成后的状态(主要指不动产善意取得后产生的法律效果及各当事人的权利救济)作一具体分析。不动产善意取得的法律效果是指不动产善意取得的构成要件均具备时所产生的法律上的实际结果。不动产善意取得后,原权利义务关系格局被破坏,形成新的权利义务局面,被破坏的权利进而需要寻求救济。不动产善意取得的法律效果包含两方面的法律关系:物权关系和债权关系。就物权关系而言,指真实权利人与善意第三人之间的所有权发生转移;就债权关系而言,涉及三种法律关系,即真实权利人与无权处分人、无权处分人与善意第三人以及真实权利人与登记机关之间的关系。

1.物权关系:真实权利人与善意第三人之间的物权变动。这里的物权变动指不动产的所有权由真实权利人转移至善意第三人。善意第三人取得由真实权利人享有的不动产所有权,不是因为二者之间存在直接的法律关系,而是基于法律上的原因使得善意第三人取得不动产物权具有合法性和终局性。因此,善意第三人取得不动产物权属于原始取得,既不构成不当得利,也不构成侵权行为。所以,真实权利人无权向善意第三人请求返还不动产或者不当得利。第三人善意取得不动产物权后,第三人可依其意思表示再次将不动产转让给他人,此时该他人无须具备善意的条件,即使该他人知道无权处分人与善意第三人之间的交易系无权处分,该他人也能正确地取得物权,因为善意第三人自办理登记时起已成为真正的权利人。[3]80

2.债权关系之一:真实权利人与无权处分人之间的各种之债。真实权利人与无权处分人之间产生的债权债务关系在不动产善意取得法律效果的各种债权关系中居于最核心的地位,关系最复杂,类型最全面。虽然善意取得是以忽视和牺牲占有与所有权分离、登记权利人与真实权利人分离、所有人可能遭受不利益为代价的,[11]56但是其本身并不是对真实权利人利益的否定,而是在真实权利人与善意第三人之间的利益发生碰撞后,法律作出的一种价值抉择。因此,在善意取得制度下对真实权利人利益的保护也应尽可能地充分。事实上,在不动产善意取得中,真实权利人与善意第三人相比,真实权利人受到的损害程度更大。法律在保障善意第三人利益的同时,必然不能轻视对真实权利人利益的保护。真实权利人可以通过主张无权处分人承担违约责任和侵权责任以及返还不当得利等方式来维护自身的利益。

1)违约之债。真实权利人向无权处分人主张违约责任的前提是二者之间事先存在合同关系,如租赁关系、保管关系等。在这种情形下,无权处分人负有妥善保管不动产的义务,无权处分人擅自处分不动产的行为违反了约定或法定义务。因此,真实权利人可以违约为由,行使债权请求权,请求无权处分人承担违约责任。

2)侵权之债。无权处分人明知其无处分权仍擅自处分真实权利人的不动产,构成对真实权利人财产权的侵害。真实权利人可以侵权为由,行使物上请求权,请求无权处分人承担侵权责任。如果无权处分人和真实权利人之间事先存在前述合同关系,无权处分人擅自处分合同项下的不动产的,将会发生责任竞合,真实权利人既可主张违约责任,又可主张侵权责任,二者择一行使,真实权利人可以选择对其最为有利的请求权主张权利。

3)不当得利之债。无权处分人若有偿处分不动产,其获得不动产转让的价款而造成真实权利人损失且没有合法根据,符合《民法通则》第92条规定的不当得利构成要件,形成不当得利。真实权利人与无权处分人之间由此产生债权债务关系,真实权利人有请求无权处分人返还不当得利的权利,无权处分人负有返还不当得利的义务。

3.债权关系之二:无权处分人与善意第三人之间的合同之债。无权处分人与善意第三人之间的债权债务是基于不动产转让合同形成的。无权处分人享有不动产的价款,并负有转移不动产的义务及其附随义务,如协助善意第三人办理产权过户登记手续。善意第三人取得不动产物权后应向无权处分人履行支付价款的义务。无权处分人不得以其无处分权或者因真实权利人追索或者索赔而向善意第三人行使物权请求权,即不得请求善意第三人返还不动产。

4.债权关系之三:真实权利人与登记机关之间的侵权之债。真实权利人与登记机关之间的债权债务关系主要是由登记错误造成的,其实质是一种侵权之债。二者之间的债权债务关系不能一概而论,要视具体情况分析,因登记错误产生的原因差异,主要情形有三:第一,若不动产登记错误是由真实权利人所致,那么由此造成的不动产损失,由真实原权利人承担,登记机关免责。第二,若登记错误由登记机关所致,在不动产善意取得情况下,真实权利人可依《物权法》第21条第2款的规定要求登记机关承担赔偿责任。①该款规定:“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。”第三,若登记错误由登记机关与无权处分人或其他人的过错所致,则有过错的各方对真实权利人共同承担赔偿责任。若二者恶意串通,则构成共同侵权,承担连带赔偿责任。无论二者是否串通,登记机关都应先承担赔偿责任,登记机关赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

[1] 谢在全.民法物权论[M].北京:中国政法大学出版社,1999.

[2] 梁慧星,陈华彬.物权法[M].北京:法律出版社,2003.

[3] 孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001.

[4] 王利明.试论我国不动产登记制度的完善:上[J].求索,2001(5).

[5] 杨立新.共同共有不动产交易中的善意取得[J].法学研究,1997(4).

[6] 肖厚国.物权变动研究[M].北京:法律出版社,2002.

[7] 李建伟.不动产善意取得制度初探[J].中央政法管理干部学院学报,2000(3).

[8] 尹田.论动产善意取得的理论基础及相关问题[EB/OL].(2004-02-02)[2010-12-14].http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=14217.

[9] 杨与龄.民法物权[M].台北:五南图书出版公司,1981.

[10] 王利明,王轶.动产善意取得制度研究[J].现代法学,1997(5).

[11] 肖厚国.动产善意取得制度研究[M]//梁慧星.民商法论丛:第13卷.北京:法律出版社,2000.