农村房屋征收中的利益衡量

邵忠银（安徽财经大学法学院，安徽蚌埠，233030）

农村房屋征收中的利益衡量

邵忠银（安徽财经大学法学院，安徽蚌埠，233030）

农村房屋因不能自由流转而被视为小产权房，其中暗含了农民集体与地方政府的利益。在城市化进程中，地方政府与开发商热衷于征收、开发农民的房屋，对于增值的利益，二者获得了巨大的超额利益，也有农民因占有超面积的宅基地而获得超额补偿，但更多的是农民集体与多数农民利益的受损。因此，如何公平地衡量与分配宅基地的增值利益确实引人深思。

小产权房；征收补偿；利益衡量

随着城市化进程的速度加快，一座座农村房屋被次第征收，其结果几家欢喜几家愁：有人因为拆迁一夜之间变成富翁，有人因为拆迁一夜之间沦为乞丐，也有人因为拆迁付出了宝贵的生命。在2007年的“深圳钉子户”事件中，蔡珠祥夫妇的700多平方米的宅基地房屋得到了超过千万的拆迁补偿；在稍后的广州猎德村城中村改造的拆迁事件中，四名钉子户的房屋利益没有得到尊重；2009年唐福珍却因拆迁补偿太低而自焚。这一切都源于经济建设中各利益主体之间的利益博弈与均衡。目前，关于农村房屋征收中的利益分配没有法律法规予以明确规范，实践中多方利益主体为了各自的目的竞相挤压，造成了利益天平的震荡与失衡，引发更多的社会问题。

一、农村房屋产权中的利益衡量

农村房屋包括非农村集体组织成员在集体土地上建造的房屋，在此笔者讨论的是农民自己在宅基地上建造的房屋。房屋是农民辛辛苦苦积攒下来的主要生活资料，是农民劳动成果的结晶。多数农民用毕生精力只能盖一座房屋，但是，农民的房屋却被看作“小产权房”，其中也暗含了多方的利益均衡。

“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”，它并不构成真正法律意义上的产权。［1］

《物权法》对财产所有权的表征采用占有与登记的双重模式。房屋属不动产，通过登记取得土地使用权与房屋所有权。由于农民房屋不能通过登记取得土地使用权，因而不能取得房产证，只能属于事实行为取得的产权。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”近两年来，尽管各地开展农村房屋产权登记的试点工作，也不能改变小产权的性质，农村房屋依然不能自由流通。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村、集体建设用地法律和政策的通知》，严格规范使用农民集体所有土地进行建设，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2009年国土资源部印发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（简称《通知》），要求各地严肃查处小产权房项目，坚决叫停占用农村集体土地兴建商品住宅。司法实践中，往往对小产权房的交易予以否定性的判决。2009年北京市通州区画家村“农民房买卖第一案”“宋庄房讼”案终审结案。法院依法认定，农民与画家的房屋买卖合同因标的房屋坐落在通州区宋庄镇集体土地上而无效，判决画家李玉兰将房屋腾退给农民马海涛。由于产权人不能完全支配房屋，其部分利益受制于他人，小产权房体现了多方利益博弈的均衡。

农民是自己房屋的建造者，为了生活的基本需要与舒适性，他们投入大量的人力、财力与物力，他们理所当然成为自己房屋的所有者。1982年宪法第十三条“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”；2004年宪法第二十二条规定，“公民的合法的私有财产不受侵犯”；《物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

房屋依附于集体所有的宅基地，宅基地是农民因为其成员身份而无偿获得的、带有福利性质与社会保障功能的财产。《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。因此，宅基地不能作为遗产去继承。对于房屋及宅基地使用权的继承问题，我国的司法实践中通常区分情况处理：如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。另外，宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。也就是说，宅基地使用权并非其个人财产，“被继承人”死亡后，仍然是家庭共同共有财产而非“被继承人”的个人财产。

这样，我们可以看出，农民的房屋确实是一种小产权房，虽然农民对房屋能够行使所有者权，但其上利益却受制于集体所有的宅基地利益。对于土地与房屋的依附关系，我国采用房地一体主义原则，但房地之间的主从关系如何确定，却并不是想象的那样简单。《物权法》第四十二条规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。由第一款可以看出，农民房屋可以依附于集体土地，在二者的关系中，房屋处于从属地位；第二款则是土地依附于房屋，土地处于从属地位。房屋依附于土地时，一般注重对宅基地价值的补偿，房屋产权人的利益诉求一般受制于宅基地的利益诉求，在后一种情况下，补偿情况恰好相反，既要注重对房屋价值的补偿，也要注重对土地价值的补偿。广州猎德村房屋拆迁案就是根据前者去判决的。法院认为，“钉子户”没有按照规定时间搬迁延缓了计划的实施，实际上对村集体的经济利益和其他村民的合法权益构成了影响；其土地归集体所有，村里有权收回，由于土地上的房子和土地不可分割，房子也应该一并交付拆除；至于补偿，则按村里股东大会通过的补偿方案规定标准进行。［2］

此外，农村房屋中也蕴含了地方政府的利益。房屋、宅基地虽然与政府权属没有联系，但地方政府常常设置繁琐的建设程序，阻碍合法正当的建房行为。譬如，一些地方往往规定，农民建房需要履行下列程序：（1）农民建住宅用地，由村民提出申请；（2）经村民委员会同意、审查、上报；（3）由乡镇国土资源所勘址、审查（是否符合用地条件），上报；（4）乡（镇）人民政府审核；（5）报县人民政府批准；（6）涉及农用地转用的，依法办理农用地转用。在履行相关建房程序时，还需要交纳若干费用，如有些地方需要交纳规划费、图籍费、灭蚁费，甚至对农民建房的瓦工也给予要求。而农民法律意识比较淡薄，加上受经济利益的驱使，不少农民建房时，往往私下进行，不愿花钱去办相关的程序。这也给政府拆除违章建筑埋下祸根。

二、农村房屋征收中的利益衡量

21世纪以来，我国的城市建设呈加速态势。旧城改造、新城规划、城中村拆迁、城市向外围扩展等建设前赴后继，整个社会陶醉于歌舞升平的大建设当中。其中，当然涉及农民房屋的征收拆迁问题。宪法第十三条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。《物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但法律对公共利益没有作明确规范，导致了许多商业利益假借公共利益的名义行拆迁征收之实。很多情况下，商业利益(私人利益)和公共利益是交叉并行的，两者之间难以严格地划分出一道径渭分明的界线。即使是纯商业利益也可能由于增加政府税收、缓解本地劳动力就业压力、促进社会稳定等因素具有了公共利益的属性。拆迁的背后造就了一批批百万富翁。2010年5月25日，国内知名网站中国校友会网和《21世纪人才报》发布《2010中国亿万富豪调查报告》，结果显示，在1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜、南方周末中国(内地)人物创富榜和新财富500富人榜等上榜的亿万富豪中，涉足“房地产行业”的亿万富豪人数最多，有567人，高居各行业首位，约占富豪总数的28.96%；这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。［3］

地方政府之所以热衷于房屋拆迁征收，是没有走出“贱买贵卖”的“以地生财”的思维和做法。近些年来，土地财政占据了地方政府财政收入的比例越来越大。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。2009年，全国土地市场交易异常活跃，排在前20位的城市土地出让金总额高达8019亿，同比增加160%，多数城市土地出让金收入占地方财政收入比重的30%45%。以北京为例，去年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重的45.9%。

农村房屋拆迁的过程也就是集体土地所有权被征收的过程。在集体所有制框架下，拆迁补偿必然会涉及两个密切相关的利益主体：拥有宅基地使用权的房屋所有权人和拥有宅基地所有权的集体经济组织。农民房屋被征收以后，是给予同样状况的房屋补偿，还是给予相应的金钱补偿，村集体再给予宅基地兴建住房，法律没有明文规定。首先，《城市房屋拆迁管理条例》并不适于规范农村宅基地的征收。该条例第一条规定，“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”。显然，在征收农村宅基地时，《城市房屋拆迁管理条例》充其量只是一个参照标准而不是可靠的法律依据。其次，《土地管理法》中规定的耕地补偿与宅基地补偿不可相提并论。土地管理法中的补偿标准是耕地补偿标准，根据耕地的产值及耕地所能养活的人口计算补偿标准的，而宅基地的用途与耕地相反，依此标准进行补偿则难以使人信服。

三、农村房屋征收补偿中的利益衡量

建设土地的价值决定于土地的区位、用途等因素，农村或城市郊区的土地如果通过政府的规划设计，转变为城市土地或新城区土地，则其价值立即升值数倍。宅基地转变成商业用地，虽然其用途无本质变化，但因为能带来建筑于其上的房屋的自由流通，吸引更多的居民购房。地价增值部分如何在不同权利主体之间分配?理论层面，学术界历来有“涨价归公”和“涨价归私”两种截然不同的主张。实践层面，1993年12月国务院就己经颁布了旨在调节土地增值收益分配格局的《土地增值税暂行条例》，但从实施层面看该条例的执行情况并不如人意。理论意见的差异、法律规范的缺失，往往导致公权力对土地增殖价值的优先获取。通过征收补偿与出让价格之间的差额，政府获得了巨大的土地财政收入。2009年，全国土地收入为1.42万亿元，而拆迁、补助农民收入的支出为5180亿元；2008年的数据是，土地收入1.0375万亿元，拆迁、补助农民费用为3778亿元。粗略来算，政府花1块钱，从农民那里买来地、从城镇居民拆迁获得地，转手卖给地产商，可以获得3块钱。［4］附属于农民房屋之上的潜在土地价值被政府剥夺了。

在房屋的征收补偿中，开发商扮演了一个极其重要的角色。本来，通过资本作用，运用市场规律获取超额利润或利润，天经地义。但在我国房屋拆迁补偿实践中，开发商从政府手中按市场出让价格购得土地，与农民协商解决拆迁补偿事项，政府则从中扮演调停人的角色。基于《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定，“拆迁人应当按照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿”。这使开发商直接和被拆迁户发生关系。于是诚信危机四伏，暴力拆迁、野蛮拆迁频频发生。

根据国家统计局2010初公布的“2009年全国房地产市场运行情况”报告计算，2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元，比去年增长了80%；销售的商品住房面积为8.0438亿平方米。由此可以得出：2009年中国的房地产商，仅在对城镇居民销售的商品住房上，一年赚取的利润就高达18887.6326亿元(全年的36769亿元销售额-全年开发商商品住房成本17881.3674亿元)。其中，属于超过行业正常利润水平(5%)的暴利部分，就高达17994.7708亿元。如果把这1.8万亿元分摊到全国城镇居民的身上(2009年城镇居民以6.23亿人计)，相当于开发商从每个城镇居民的头上攫取了2857元超额利润。［5］

如果宅基地房屋因欠缺建房手续时，往往会被视为违章建筑而得不到补偿或给予低价补偿。《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。”唐福珍即是该条规定的牺牲品。此案中，因唐福珍的房屋属违章建筑，从而政府只对建筑于土地之上的建设成本给予补偿，对房屋征收中的主要部分土地价值不予任何补偿。从法律的正义性来看，最起码有下列两处值得探讨。首先，违法行为时效问题。根据国土资源部办公厅《转发最高人民法院行政审判庭关于如何计算土地违法行为追诉时效的答复的通知》，对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算。其次，房屋产权问题。物权法第三十条规定合法建造的房屋因事实行为而取得产权，我们应该思考的是违法建造的房屋是否有产权？尽管房屋建设欠缺相关手续，但房屋建设的土地、材料、建筑工钱等费用都是合法取得的，这些费用在房屋拆迁补偿中应该怎样从公平角度去衡量确实是一个值得沉思的问题。

从政府或开发商处获得的房屋（包含附着于其上的宅基地）征收补偿款能否全部归于农民，或者说，农民集体能否从农村房屋征收补偿中得到利益？这确实是一个比较棘手的问题。从房屋依附于宅基地角度看，征收房屋主要是对宅基地的征收，征收补偿也主要是对宅基地的补偿，对于其上的房屋或其他附属物便有一种损害意义，开发商便能以损害赔偿方式加以弥补。房屋价值极易确定，可以通过重置法、成本法等方法确定。关键的总是宅基地的征收价值。实践中，农民占据的宅基地一般未经行政村或社队的合理分配，多数是基于历史遗留下来的原因或通过先占原则取得的，这导致了农民宅基地的分配极不合理。如果按照宅基地的实际占有面积来计算补偿价值，则会明显不公平，会造成少数农民因自然占有而一夜暴富。在2007年的“深圳钉子户”事件中，蔡珠祥夫妇的700多平方米的宅基地房屋得到了超过千万的拆迁补偿，几乎是农民将房屋按市场价卖给开发商。因此，应该对农民的宅基地面积进行限制，进而合理平衡农民个体利益与农民集体利益。

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。一些地方性法规或规章对每户分配的宅基地面积作了规定。譬如，2001《淮南市农村宅基地管理办法》规定，宅基地面积应当符合下列标准：（1）淮河以北地区，每户不得超过220平方米，其中，城郊、农村集镇，每户不得超过160平方米；（2）淮河以南地区，每户不得超过160平方米。浙江国土资源厅〔2005〕94号《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》坚决贯彻农村宅基地“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地最高不得超过125平方米；使用其他土地最高不得超过140平方米；山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。宅基地面积确定下来，那么如何按照面积分配拆迁补偿款呢？

早在1995年国家土地局颁发的《确定土地所有权和使用权的若干规定》，对农民宅基地的使用权与村集体土地所有权之间的关系确立了基本的划分原则。该规章第五十一条规定，按照本规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。一些地方也如此实施。如《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》第三条规定了宅基地房屋征收补偿价格的计算方法：房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价，其中宅基地面积是指居民的实际占有面积，但应控制在一定的面积范围内，而宅基地区位补偿价应考虑户均安置面积与户均宅基地面积。以面积控制方式给予补偿，确实是一种现行有效的补偿方法，但该方法却忽视了宅基地房屋的生活保障功能。当前我国广大农村地区缺乏完善的社会保障体系，很大一部分农民仍然处于温饱线上，宅基地对于这些农民而言是赖以生存的生产资料，它为中国绝大多数的农民提供基本的生话保障，例如，农民可以利用房前屋后空闲地栽树、种菜，利用空闲地打场、晒麦，还能进行育种前的青苗培育。在原有的房屋中生活，设施简单，生活成本较低，四邻关系容易相处。良好的邻里关系需要长时期的培养，其可以给房屋所有权人的生活和工作带来便利和愉悦。因此，宅基地房屋带给农民的不仅有显性的生活保障功能，也有隐性的生活保障功能。在征地补偿中，既要重视显性的生活保障的补偿，也应注意隐性的生活保障补偿。

对于超出控制面积的宅基地以及村中空闲宅基地的征收补偿费用应该如何分配呢？《土地管理法实施条例》规定国家要将土地补偿费交给集体，但是却没有对国家将这些土地补偿费下发到集体后，集体如何对其进行处理做过任何规定。“现阶段，在我国‘农民集体’没有明确的法人代表，无法行使对集体土地的权利，广大农民的真实意愿也难以体现，即‘农村集体土地主体虚位’。现实中大多数地区农村集体经济组织已经解体或名存实亡，农民缺乏行使集体所有权的组织形式和程序。所谓的集体所有，实际上成了乡、村干部的个人所有，尤其在征地中存在土地利益收入，各乡级政府、村委会、乡(村)经济组织都争当土地所有权”。［6］2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制定土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。第十二条将两种改革方案并列：提高征地补偿倍数或制定区片综合价。这种做法将带来拟征地农民与未被征地农民间的不公平。“一下子提高征地补偿，既对地方政府财政实力提出挑战，也将给利益各方带来强烈震荡。尽管补偿价格较大幅度的提高将使被征地农民的生活水平通过征地而得到较大改善，但对于未被征地、生活水平未能得到明显改善的农民而言，国家似乎并没有给予他们征收土地以改善生活水平的机会，对未被征地农民显失公正。而且受较高征地补偿价格的诱惑，暂时未被征地的农民可能会变相使自己的承包土地进入非农业用途流转，不利于保护耕地，进而危害国家粮食安全”。［7］

四、实现宅基地征收补偿利益平衡的建议

农村房屋是小产权房，体现为农民、集体与地方政府间的利益博弈与均衡；在城市化进程中，地方政府与开发商都热衷于征收、开发农民的房屋，对于其上的新增利益，目前没有法律法规予以明确公平的衡量与分配，以致地方政府、开发商与农民之间、地方政府与农民集体之间、农村集体与农民之间的矛盾层出不穷。对于农村宅基地因开发而增值的利益，确定为归属于国家还是农民集体或者农民，开发商从该分配中又扮演怎样的角色，确实值得我们思考。我们既反对农民因占有大面积的宅基地获拆迁补偿而一夜暴富，也反对农民因拆迁而影响了生活实质；我们既要反对不顾农村宅基地占有的实际情况而粗暴地对待征收补偿问题，也应反对毫无原则地迁就农民或开发商。对农民宅基地的补偿问题，一定要有科学的界定方法，努力使四方主体都能从中获得最充分的经济利益，力争实现利益的完美均衡。

（一）区分房屋利益与宅基地利益

宅基地上的房屋凝结了农民辛苦的劳动成果，是农民劳动积累的财富，理应归村民所有，而宅基地补偿利益则应区别对待。实践操作中，各地的拆迁补偿政策中对二者作了区分。如，2010年《呼和浩特市集体宅基地征收房屋补偿安置办法》第十四条将集体宅基地征收房屋货币补偿价格区分成“建筑重置成本价结合建筑容积率和被征收房屋宅基地征收价”两部分，2003年《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第三条将房屋拆迁补偿价区分成“宅基地区位补偿价与被拆迁房屋重置成新价”两部分。但是，这种区分只是为了确定科学的宅基地房屋征收补偿价格的计算方法，并不是为了确立农村集体组织、政府与宅基地使用人应得利益的比例关系。我们可以以此为基础，区分宅基地房屋征收补偿利益中的两种不同性质的利益构成，确定其价值比例关系，明确其权属性质。

（二）确定宅基地的基本利益与增值利益

宅基地具有生活居住功能，保障农民基本的居住条件，基于其上的利益为农民基本居住利益，该种利益的补偿理应归于使用该宅基地的农民所有。建设土地的价值决定于土地的区位、用途等因素，农村或城市郊区的土地通过政府的规划设计、基础投入及宣传动员，宅基地转变成商业用地，带来建筑于其上的房屋的自由流通，其上容积率增加，其价值增加数十倍。该价值依附于宅基地，随着宅基地性质的改变而产生，随着宅基地功能的增加而增加。因此，增值利益应该由农村集体组织、政府机关公平地分享。

（三）限定土地财政与开发商利润

宅基地增值利益最显著的表现是政府将征收来的土地使用权出让给开发商的出让价格与支付给农民或集体组织补偿利益的差额。该差额即是政府的财政收入，凝聚了政府人员的政绩。开发商则基于土地成本与后续投入，进行房地产开发，自主确定房屋价格，获取超额利益。在政府主导的经济发展中，政府的财政欲望不断膨胀，土地出让价格也不断提高，一个个“地王”相继诞生。在开发商暴利的驱使下，加上资源稀缺性与城市化进程的推波助澜，房价一步步攀升到顶点。

［1］ 什么是小产权房［EB/OL］.［2010-10-5］.http：//baike.baidu.com/view/1015823.htm.

［2］ 广州猎德钉子户“死守”房屋，引物权法上诉［EB/OL］.(2008-01-06)［2010-10-5］.http：//news.sohu.com/20080106/n2544830-14.shtml.

［3］ 房地产、能源和IT业是催生亿万富豪的“金矿”［EB/OL］.(2010 -05-25)［2010-10-5］.http：//edu.sina.com.cn/gaokao/2010-05-25/1512247863.shtml.

［4］ 陈涛.解密土地财政：民主监督和信息公开制度何在？［EB/OL］. (2010-06-30)［2010-10-5］.http：//yxk.cn.yahoo.com/articles/ 20100630/3ie6_3.html.

［5］ 开发商“暴利”真相：低地价高房价，利润632%［EB/OL］.(2010 -03-25)［2010-10-5］.http：//cd.qq.com/a/20100325/003855. htm.

［6］ 姚婷.征地补偿法律问题研究［J］.山西省政法管理干部学院学报，2006（12）：61.

［7］ 李明月，江华.征地补偿标准的非公平性［J］.国土资源，2005（6）：28.

On Measurement of the Interests in Imposing Rural Houses

SHAO Zhong-yin

Rural houses are regarded as small house property because they can not circulate freely，which implies the collective farmers and local government's interests.In the process of urbanization，local governments and exploitation businessmen are keen to levy and develop farmers'houses.For the value-added benefits，not only they gain a great benefit，but also some peasants who occupy over an area of the homestead obtain lots of over-compensation.However more collective farmers and most of the collectivity suffer from losing of interests.Therefore，it is indeed speculated how to fairly measure and distribute the increment interest of homestead.

informal house property；compensation of imposition；measurement of interests

F062.6

A

邵忠银（1969-），男，硕士，讲师，研究方向为经济法和知识产权法。