郑州出台若干意见处理小产权房买卖引发的纠纷

□沈春梅 冯海明

由于各种原因，小产权房买卖引发的纠纷不断增加。小产权房买卖合同是否有效？近日，郑州市中院出台的《关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见》（简称《意见》）做出了相关规定。

小产权之“累”——卖给“外人”合同无效

据郑州市金水区法院民一庭法官李春强介绍，2008年以来，仅金水区法院办理涉及房屋的各类案件就有955起，涉及小产权房纠纷主要有：房屋转让纠纷、预付房款转让纠纷、房屋抵押纠纷、购房人名称变更纠纷、拆迁补偿纠纷等。

“从交易发生时间、合同履行情况来看，小产权房买卖行为多发生在起诉前两年以上，有的甚至10年以上。从合同履行情况来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并已经入住，但多未办理房屋登记变更或者宅基地使用权登记变更。”中原区法院法官李继昌分析。

《意见》第十二条规定，农村居民将小产权房出售给本集体经济组织以外的单位或个人，当事人主张买卖合同无效的，人民法院可以支持。

案例：因工作调入郑州，1995年10月，陈某将其和母亲共有的村中老宅卖给了王某。从1997年起，王某一直在该房内居住。2006年因旧村改造拆迁，在巨大的拆迁补偿利益面前，陈某否认卖房事实，领取了房屋拆迁补偿款，王某起诉到法院，要求确认双方之前的买卖行为有效。

据郑州市惠济区法院民一庭法官陈亚红介绍，这个案件在审理时，当地村民都认为，陈某在10多年前就把房子卖给了王某，很难接受房子再归陈某所有的主张。但根据现有的法律和政策精神，法院只能驳回王某的诉讼请求。目前，案件正在二审中。

解释：有些小产权房买卖合同是有效的

“在本集体经济组织内部成员之间买卖‘小产权房’的，一般可认定其买卖有效，因该民事行为不违反法律、法规和禁止性规定；向本集体经济组织外的人员出卖‘小产权房’的，一般应认定其买卖无效。”郑州市中院民二庭多名法官都认为，在小产权房买卖合同中，以下情况应属例外：

一是购房人在买房后已经迁入本集体经济组织的，应当认定为合同有效；二是出卖人已经成为城镇居民的，再主张买卖合同无效的，不应支持；三是出卖人有多处房产或该农村住宅为多层建筑自留有居住房屋的，再主张合同无效的，不应支持。

借名房之“转”——借名买房可办产权转移

《意见》第八条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是该房屋因法定原因不能办理转移登记以及存在规避相关限购政策情况的除外。

案例：5年前，王某的舅舅分了单位的一套集资房，该房由王某付了房款，并由王某居住，但房产证上一直是王某舅舅的名字。出于安全考虑，现王某想办理房屋过户手续。

郑州市管城区法院法官张献玲认为，如当初王某用舅舅名义买房时双方有协议，或者王某的舅舅承认王某付了房款，对于王某诉求法院可以支持。

在某公司担任领导职务的陈某，在郑州已经有两套住房，想继续在市中心购买一套房产。为了规避“限购令”，陈某想用单位某职工的名义购房。根据新的《意见》规定，陈某出资购买房屋后不能办理房屋过户手续。