农耕土地定价的收益还原法的思考

阚双双，马绵远，彭成圆

（云南农业大学，云南 昆 明650201）

1 引言

近年来，随着我国城市化、工业化的发展，大量农村青壮年劳动力转移入城，造成了农村劳动力老龄化趋势越来越严重，许多地区开始出现务农劳动力不足的现象，大量农村耕地被闲置，农村土地经营中也出现了一系列奇特的现象——进城务工农村劳动力开始以极低的租金将土地转包或转租给留守农民耕作。有些农村劳动力转移情况严重的地区，甚至出现进城务工农民无偿或倒贴把土地送给其他村民经营的现象。实际上进城务工农民的这种“赔本”做法，是考虑到当前农村土地对农民的养老保障作用，想通过无偿转租的方法维护其家庭承包经营的土地不被挪作他用或者荒废，从而延续其承包经营权，并为以后自身返乡留一条后路。

目前随着全世界范围内的粮食安全危机日趋严重，加上我国2006年以来新农村建设的推进，农村土地经营流转问题被提上日程，国家针对土地流转的相关政策的规范和出台。为了实现农业产业化，农村土地的集中经营将是今后的发展方向。

对于土地资源的定价问题，目前根据评估对象的不同被分为基本估价法和应用估价法。其中基本估价法是为评估单个宗地价格所采用的方法，主要包括市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。应用股价多应用于政府管理的政策性大量股价。本文主要研究农民之间相互转包和转租土地的问题，目前在转移问题中常采用收益还原法对土地进行估价。但在现实生活中，很多农村存在土地转包和转租现象，并未完全按照收益还原法进行估价，因此，本文正是基于这一现实情况，对农耕土地流转中的收益还原定价方法进行再思考。

2 土地定价

2．1 土地经营权是土地定价的前提

马克思认为［1］，任何所有权的存在都取决于一定社会条件下的生产方式和生产关系。按照这一理论，土地的所有权是由社会生产方式决定的，土地所有制必须符合生产力发展的客观要求，适应生产力发展。正是根据这一原理，我国一直坚持“城市土地归国家所有，农村土地集体所有、家庭承包经营”的基本制度。因此我国农民对于土地没有所有权，只有使用权、经营权和收益权。因此农村土地不能买卖，只能转移使用权、经营权和收益权，正是基于此我国土地定价并非买卖所有权的价格，而是流转使用权、经营权和收益权的价格，也就是土地流转的地租。

2．2 地租理论

地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的生产关系，社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时也是国家用于调节社会生产与分配的经济杠杆。

2．2．1 马克思地租理论

马克思在《资本论》第三卷［2］中，系统地研究了地租理论，包括极差地租、绝对地租，以及地租形成的本质原因和变动的一般规律。根据马克思地租理论，地租作为一个经济范畴，土地所有权的存在，所有权与使用权的相分离，以及土地投入农业生产，是地租产生和存在的基本条件。地租体现了土地所有者和使用者之间的经济关系，这是由土地的有限性和稀缺性所决定的。

绝对地租产生的原因是土地的所有权，是由于土地所有权的垄断而产生的，是高于平均利润的超额利润部分，它来自农民创造的剩余价值。级差地租是较好土地的超额利润，由对土地资本的垄断产生的、由土地和资本生产率等级差别形成的、转归土地所有者占有的超额利润的转化形式。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租，来自社会其他部门工人创造的价值。可见地租是人们使用土地这种生产要素所获得的超额利润，是土地总收益扣除总成本的剩余部分。

2．2．2 其他地租理论

早在17世纪后期，古典政治经济学的创始人威廉·配第首次提出，地租是劳动产品扣除生产投入维持劳动者生活必须后的余额，其实质是剩余劳动的产物和剩余价值的真正形态。法国重农学派杜哥尔指出，由于农业中存在着一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这就是自然恩赐的“纯产品”，也就是地租。

英国古典政治经济学亚当·斯密，在《国富论》中系统地研究了地租，认为地租是使用土地而支付给地主的价格，其来源是工人的无偿劳动。大卫·李嘉图，运用劳动价值论研究指出，地租是由农业经营者从劳动所获利润中扣除并付给土地所有者的部分。

现代资产阶级经济学的权威代表保罗·A·萨缪尔森认为，地租是为使用土地所付的代价。土地供给数量是固定的，因而地租量完全取决于土地需求者的竞争。美国现代土地经济学家雷利·巴洛维认为，地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分，各类土地上的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。

3 收益还原法

收益还原法正是以地租理论为理论依据的，采用土地的纯收益及还原率，从收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”。收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把转包或转租的土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

以收益还原法评估土地价格按以下公式：

土地收益为无限年期：V＝a／r。

式中V为土地收益价格；a为土地纯收益（或地租）；r为土地还原利率。

土地收益为有限年期：V＝（a／r）［1－1／（1＋r）n］。

式中V、a、r含义同上式；n为未来土地使用年期，其中土地纯收益＝土地年总收益－土地年总费用。

年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。

根据生产要素理论，农耕土地流转的承包人的总收益包括资本收益、土地出租收益、人力资源投入收益和自然资源收益。总费用包括资本投入、物资投入、人力投入资本和销售性成本。年总收益减去总费用的值即为超额利润，也就是马克思所说的地租，收益还原法的土地收益。

4 考虑机会成本的收益还原法

收益还原法的土地定价主要是土地纯收益和土地还原率决定，被称为土地收益价格。然而，从进城务工农民的这种“赔本”做法可以发现，转移农民的土地流转并不以获益为目的，换句话说，转移农民因为放弃耕地而获得了其他的收入来源，而这一收入来源完全可以弥补甚至超出耕地的收入。

在农民原来选择耕地的时候，放弃了外出务工的机会，这造成了一定的机会成本。而这一机会成本随着农民外出的机会增多而变为现实。因此农民在转移进城的同时，得到了这一损失的机会成本，而在收益还原法中并没有考虑农民在流转土地时的这一收入。因此，将收益还原法的公式稍作修改得到：

土地收益为无限年期：V＝（a－wc）／r。

式中V、a、r含义同前；wc为转租人机会成本收益。

《2010年全年宏观经济运行数据》显示［5］，我国农民人均家庭经营收入2 833元，转移性收入人均453元。我国人均耕地面积为0．1hm2，一个五口之家（两个劳动力）的年第一产业家庭总收入为16 445元。这样每亩耕地的年纯收益为2 190．67元，假设土地还原率为6%。按收益还原法计算，土地收益价格为V＝2 190．67／0．06＝36 511．17元。

但是考虑了机会成本收益之后，《2010年全年宏观经济运行数据》显示我国农民家庭人均工资性纯收入为2 431元。为计算方便，换算成五口之家（两个劳动力）每亩人均纯打工收入为1 620元。考虑了机会成本收益的土地收益价格为V＝（2 190．67－1 620）／0．06＝9 511．17。结果看出，两种算法的差距在36 511．17－9 511．17＝27 000元。

从最初的马克思土地定价公式来看，土地价格＝地租／利息。在考虑了机会成本收益之后，土地收益价格为V＝（A－WC）／R，在这里R替代了利息，而（AWC）就替代了地租。在这个例子中A－WC＝2 190．67－1 620＝570．67。这和现实中农村的实际地租价格400～500元更为接近。可见本文在考虑了机会成本收益之后的土地价格计算更符合现实。

5 结语

收益还原法是在土地定价中常用的方法，其主要是以地租理论和生产要素理论为基础，采用土地的纯收益及还原率，从收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”。我们用这一方法对农村的土地转包和转租为题进行研究的时候发现，得出的土地定价和现实中相差甚远。因此，本文考虑了农民在选择耕地时放弃了进城务工的机会成本，而这一成本在农民逐渐转入城市时得到了补偿。因此在对流转农耕土地进行定价时，应考虑这一因素。基于此，本文提出了考虑机会成本收益的土地定价模型。

V＝（A－WC）／R

V为土地收益价格；A为承租人土地纯收益（或地租）；WC为转租人机会成本收益R为土地还原利率。通过实际的计算，发现通过这一方法计算的地租即土地纯收益与现实中的转包或转租地租极其相近。

［1］马克思．马克思恩格斯全集［M］．北京：人民出版社，1998．

［2］马克思．资本论（第三卷）［M］．北京：人民出版社，1976．

［3］杜丽娟，赵艳霞，任 伟．马克思地租理论在土地流转定价［J］．农业经济，2010（4）：55～57．

［4］刘荣材．产权、定价机制与农村土地流转［J］．农村经济，2010（12）：30～34．

［5］国家统计局．2010年全年宏观经济运行数据［R］．北京：国家统计局，2010．