新形势下城市廉租房供给模式研究

○徐 新

（河海大学商学院 江苏 南京 211100）

2011年5月12日，国土资源部公布了2011年的住房土地供应计划，今年全国保障性安居工程计划供地7.74万公顷，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，今年无疑是政府在信贷以及土地供应等各方面对保障房建设支持力度最大的一年。在2011年5月3日发布的《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》文件中，国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设，而这也是国资委首次下发专门文件，要求央企参建保障房。因此，优化保障性住房尤其是廉租房供给模式，已成为住房保障问题的重中之重。

一、廉租房的供给模式

保障性住房是指由政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、安置房等。廉租房供给模式是指租金补贴、实物配租和租金相结合的形式。租金补贴是指市、县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房；实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。

1、实物配租模式

（1）新建保障性住房。新建保障性住房是指政府为了解决住房问题，专门出资修建廉租房，通常这些新建的住房建筑面积均以小户型为主，由政府根据申请者的需要，提供各种辅助设施。新建保障房模式在我国应用比较广泛。（2）收购空置商品房。在商品房空置率居高不下，而廉租房供不应求的局面下，我们可以考虑由政府收购部分滞销的房子以及一些“尾盘”等等，将其转化为廉租房。（3）收购过滤住房和二手房。住房过滤是指随着住房消费者收入的增加或住房自身的老化，住房这种耐用品在其生命周期内被不同收入阶层的住房消费者传递、过滤。（4）腾退公有住房。公有住房产权归国家所有，居住者只有使用权。政府可以直接将国有住房收回，将其转化为保障性住房，出租给符合条件的保障群体。（5）利用待拆迁改造住房。

2、租金补贴模式

（1）限定性租金补贴模式。该模式是指政府按照一定的配租标准为保障对象提供租金补贴，补贴只能一次性用于政府指定的区域内的住房消费。（2）非限定性租金补贴模式。该模式中保障对象可以在领取租金补贴后租住小于配租标准的租房，节省的补贴部分可以积累至下一次租房时继续使用，租金补贴也可以用作其他消费。（3）租金核减模式。该模式是指政府对已经租住的廉租和公租对象，据配租标准减免其已交房租中的超额部分。（4）租金补贴还贷模式。

二、廉租房供给模式的比较分析

1、廉租房供给模式的成本分析

廉租房供给模式成本分析指标体系由目标层、准则层和要素层组成。指标体系的层次分析如图2所示。目标层即效益I与成本C之比最大，准则层包括经济准则和社会准则两方面的内容。

根据上述指标，我们通过构建成本函数模型来分析，利用NPV法进行折现，设折现率为r，从廉租房模式启动到退出机制启动之间的年份为t，t=1，2，3…，n，根据表1中变量中各含义构造出各供应模式的成本函数。

2、廉租房供应模式的收益分析

廉租房的公益性决定了其外部性，因此在考虑廉租房效益时，应考虑外部正效应（对经济增长对冲、对消费拉动效应）带来的效益以及保障对象得到的效益。廉租房的供给模式收益函数为实物配租收入f（Ur0）、外部效益Ue和保障对象效益Us之和。

I=f（Ur0）+Ue+Us（其中Ur0为实物配租的年租金收入）。

表1 廉租房供给模式成本函数中变量含义

图1 廉租房供给成本影响因素指标体系

三、廉租房各供给模式比较及适用性分析

1、新建廉租房供给模式

该模式收益成本函数比为：

由上式可知，政府新建廉租房的优劣势在于：（1）优势：有效解决短期住房不足问题。兴建面积适宜的廉租房能缓解房源短缺问题；CB（B，S）的建设费用能解决大量的就业问题，大量的保障房建设后又能促进社会消费；形成标准化的物业管理。物业管理费和维护费用有利于提高保障对象的居住福利水平。（2）劣势：政府财力投入巨大。新建导致CB（B，S）过高，政府财力负担加重；集中修建在城市中心地带土地机会成本COL（E）较大，而在城市边缘地带又造成基础配套设施完善的困难，容易产生“贫民窟”等社会问题。

适用性：政府新建廉租房模式中政府出资修建模式适合于低等级住房严重短缺且政府财政支持能力较强的城市。合作建房模式适用于民营资本活跃或企业闲置土地较多的城市。

2、收购住房供给模式

收购住房供给模式包括上述的收购闲置商品房、过滤性住房以及二手房等模式。该模式的收益成本函数比为：

上式将CA1和CA2统归为收购资金CA，由此分析可知收购住房的供给模式优劣势在于：（1）优势：快捷找到充沛的房源；由于过滤性房屋的老化问题，收购成本 CA（N，S）小于 CB（B，S），从而降低政府压力；混合居住减少社会问题。收购住房模式避免了城市边缘地区基础设施配套费用的负担，使保障对象生活便捷，提高了保障对象的效益Us。（2）劣势：一次现金支付能力要求高，政府需有较强的付现能力。

适用性：该模式适用于住房二级市场发达，空置商品房及过滤性住房数量较大，且政府付现能力较强的城市。

3、腾退公有住房的模式和待拆迁住房改造模式

腾退公有住房模式的收益成本函数比为：

该模式的前提条件是被腾退的住房是安全的，现状是公房剩余可腾退的数量很少。同前几种模式相比，具有成本小的绝对优势，不足在于可用数量小，年久老化严重，质量安全问题突出。该模式在各城市均可适用，作为主要供给模式的有效补充。

4、租金补贴的供给模式

在租金补贴的四种模式中，租金补贴还贷购房模式前提条件是购买了廉租房，因此和政府购建供给模式结论相似。其他三种模式的成本收益函数比为：

上述三种供给模式的优劣势在于：（1）优势：相对于实物配租而言，没有购房费CA（N，S）、建房费CB（B，S），有效利用土地的机会成本COH（E）；退出机制执行有效。相对于实物配租而言，这三种租金补贴的退出机制简单。（2）劣势：房源寻找困难；监管成本高。由于失去了原来建立起来的社会信息圈子，缺乏积极的社会监督机制，会给廉租家庭的管理带来困难。

适用性：租金补贴模式适用于租赁市场发达且小户型房源数量较多的城市。

四、应对策略及建议

1、明确保障对象

造成保障房供给困难的深层原因在于对保障对象比例确定和对象认定上，只有明确了保障目标并提出相应的保障标准和准入门槛，才能指导合理的保障房供给。

2、确保资金来源

当前阻碍我国廉租房供给的最大障碍是资金缺口，多元化有效的融资手段是保障房供给的有力保证，政府应实行优惠政策吸引民间资本，积极尝试PPP等联合融资模式，有效利用信托基金如REITs融资模式，同时加大对住房公积金的有效利用。

3、供给模式权变

保障性住房的复杂性决定了其供给的地域差异，我国城镇保障性住房供给不能依照一致的标准，土地资源不足的城市应侧重从收购住房和租金补贴角度入手，而闲置土地较多的城市可以有效利用资源，积极采用企业自建的模式等。

此外，健全基本保障房法，加大监管和透明度，建立合理的退出机制，是实现保障性住房有效供给的前提，也是本文有待继续深入研究的问题。

[1]文林峰：完善住房保障体系的若干政策思路[J].中国房地产，2005（3）.

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[3]王丽玫：促社会和谐的保障性住房混合建设模式研究[J].山西建筑，2010（10）.

[4]陈筱、汤玉刚：住房过滤模型的发展与政策启示[J].经济体制改革，2009（5）.

[5]郝永涛：我国城镇廉租房建设的房源供应研究[D].重庆大学，2007.

[6]纪志伟：我国廉租房供给问题研究[D].重庆大学，2007.

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