警惕商业地产泡沫

文/吴可人

商业地产升温带有规避政策的投机色彩，而非真正建立在商业繁荣发展的基础之上

房地产市场正在经历“冰火两重天”。一方面，住宅房地产正在遭遇前所未有的冰点；另一方面，商业地产则悄然红火，这一状况已经反映在今年以来的商品房新开工面积数据变化上。

2011年1-8月，全省累计非住房施工面89 86.5万平方米，同比增长39.5%，高于同期累计住房施工面积增长10.2个百分点。从趋势看，今年前8个月以来，累计非住房施工面积增速呈现波动上升态势，1-8月份达到最高；而累计住房施工面积增速则恰好相反，尤其是下半年以来增速下降。

住宅限购、信贷紧缩，强有力的调控政策使住宅房地产市场成交下行、库存上升、观望气氛日趋浓重。目前，浙江11市已有8个实行“限购”政策，全省楼市逐渐成为一个区域限购市场。以杭州为例，一方面，住宅成交量创近5年新低。“十一黄金周”杭州主城区仅成交住宅仅7 8套。另一方面，住宅库存创新高。前三季度，杭州主城区住宅库存2 2459套，比1月1日上升了65.1%，比去年4月中旬的最低点（46 70套）增长达3 81%。

在城市化快速推进的背景下，商业地产开发规模、投资规模趁势而上，以新业态M a l l为代表的城市综合体正在席卷一二三线城市。1-8月，全省非住宅类房屋施工面积89 86.5万平方米、竣工面积66 7.5万平方米，同比分别增长39.5%和2 7.8%，均为6年以来最高增速，且大大高于同期住宅施工面积（29.3%）和竣工面积（14.1%）的增速。而百货商场、购物中心业绩连年较快增长，又进一步提振商业地产开发的投资热情。根据杭州市贸易局监测数据，刚刚过去的“十一黄金周”期间，各大商场业绩增长最猛，7天赚了5亿元。

在当前住宅房地产相对冷淡的情况下，商业地产已被视为住宅房地产之后的一根救命稻草。商业地产能否真的如开发商和投资客们期望的那样，取代住宅地产在资金链条上的地位呢？笔者认为，尚存在较大的悬念。

截至2011年年底，全国购物中心数量将达到2542家。预计2015年底，全国购物中心数量将达到3 8 85家。按此计算，2001-2015年的15年间，全国购物中心增长率高达89 3%，根据中购联研究的104个一二三四线城市、累计开业购物中心2 795家，二线城市独占1400家以上。如雨后春笋般拔地而起的城市综合体，虽外表华丽，但不少遭遇惨淡经营的困境。一些传统的商业闹市区具有优越的区位条件、发展基础和品牌效应，开发总体比较成功，而另一些没有商业优势、没有足够的客流、没有商业链条支撑的地区，则呈现“门前冷落车马稀”的萧条景象。同时，商业地产租金售价过快上涨，挤压了商业盈利乃至生存的空间。而房地产开发商假道商业地产增加融资渠道的道路可能走不通。

当下的商业地产升温，某种程度上带有规避政策的投机色彩，而非真正建立在商业繁荣发展的基础之上，根基不稳。与住宅房地产不同，商业地产的泡沫在受到市场压力的情况下，会相对来得“立竿见影”。如果内需不跟上，消费不提升，商业地产终将逐步降温、回归理性，与商业发展在合理范围内实现同步。

（供稿：浙江省发展和改革研究所）