我国城市住房价格合理性评价研究——以 南 昌 市 为 例

乐建明

(华东交通大学土木建筑学院，江西 南昌 330013)

我国城市住房价格合理性评价研究
——以 南 昌 市 为 例

乐建明

(华东交通大学土木建筑学院，江西 南昌 330013)

利用剩余收入法、月供款占家庭收入比例控制法、各大城市统计数据横向比较法这3种思路，推导出简便易行的公式确定房价收入比的界限，并结合市场实际情况对房价收入比的相关参数进行界定，分析了房价收入比与住房负担能力指数之间的相关性。以南昌市为例，计算分析了南昌市2004—2009年房价收入比和南昌市2004—2008年住房负担能力指数。

房价收入比;住房负担能力指数;剩余收入法;家庭收入的比例控制法

1 问题的提出

上世纪80年代初以“提租补贴出售公房”为开端的住房制度改革，经过10多年的探索后，到90年代中后期，以1994年和1998年国务院发布的两个重要文件为标志①，基本确立住房供应及分配的市场化方向。另一方面，70年代末以征收场地使用费为开端的土地使用权制度改革，经历征收土地使用费及土地使用权出让试点，到90年代也基本确立了土地有偿使用制度。住房制度改革、土地使用权制度改革以及配套的金融信贷体制改革为房地产市场的发展创造了有利条件，我国房地产市场开始高速蓬勃地发展。然而问题开始显现，房价上升太快，尤其是近几年，各大城市房价上涨太快，太高，超出城市普通居民购房承受能力，引起社会各界的普遍关注。“房价问题”不仅成为老百姓高度关注的话题，也成为政府高度重视的经济问题。从理论上探讨城市住房价格合理性问题，为宏观调控提供依据，不仅十分必要，而且十分迫切。

2 相关研究综述

国外在上世纪60年代开始了居民住房价格方面的研究。如 Shelton(1968)[1]和 Weicher(1977)[2]利用房价收入比指标，来讨论居民住宅承受能力。Bertrand Renaud(1991)发表了关于住房可支付能力和房价收入比的国际比较研究报告[3]。Bramley(1993)利用家庭收入扣除住房租金后的剩余是否高于贫困生活线的开支，来判断家庭的住房负担能力[4]。世界银行(1992)探讨了中国的房价收入比，并以天津为例，计算出天津的房价收入比为8∶1，超过发展中国家“4∶1～6∶1”的合理区间，认为中国城市房价收入比偏高[5]。世界银行(2000)利用房价收入比指标，采用横向比较的方法分析了1993年世界各国房价的合理性，并指出收入水平低时负担住房的差异极大[6]。

国内对居民住房价格合理性的研究大致可以分为两个阶段。第一个阶段集中在房价收入比标准范围及计算口径的讨论。如包宗华(1999，2003)[7-8]，郑睿祺、刘洪玉(2002)[9]等认为计算房价收入比的口径可能不一致，不同国家、不同地区和城市、同一地区不同时间房价收入比均有差异，不能简单套用4～6倍的界限去判断我国的房价。杨文武(2003)[10]、李伟(2004)[11]认为房价收入比指标具有局限性，要统一价格、面积、收入等计算指标时的口径问题。陈欣宏(2006)认为我国采用新建房平均房价与户均家庭可支配收入计算房价收入比存在缺陷——没有考虑旧房价格、忽视了住房市场结构对房屋价格的影响、低估了我国居民的购房支付能力[12]。孙小素(2006)通过房价收入比的中外比较，认为国际上房价收入比的3～6倍不适用于我国，并根据我国1991—2000年房价收入比的数据，定出我国的合理界限[13]。陈杰等(2008)认为传统静态房价收入比没有考虑旧房，而且没有考虑居民收入的增长，提出动态的房价收入比指标[14]。苏多永、张祖国(2009)则提出考虑面积大小、存量金融资产、房价增长率、收入增长率后的改进房价收入比计算公式[15]。

第二个阶段在房价收入比的基础上引入住房负担能力指数(House affordability Index)，并通过指标计算来研究居民住房负担能力。虞晓芬(2004)提出以住房负担能力指数、住房机会指数、房价收入比为房价合理性评价指标体系，并对杭州房地产市场进行了实证分析[16]。陈然方(2005)对2000—2004年上海市的房价收入比进行了测算，并以此为基础对上海市的房价进行了预测[17]。宏观经济研究院投资研究所课题组(2005)对居民住房支付能力进行了分析[18]。李爱华等(2006)运用计量经济学的方法，在收入分级、面积分级的基础上，考虑了隐性收入和存量房、新建房的价格差异，构建了反映居民购买力的房价收入比模型，并以北京2004年的数据进行了实证研究[19]。王延龙等(2006)利用住房负担能力指数，计算并分析了我国1998—2004年住房负担能力[20]。向肃一、龙奋杰(2007)在房价收入比的基础上引入住房支付性指数作为评价住房支付能力的指标，计算了我国2004年34个城市的住房支付能力[21]。

可以看出，目前国内主要采用房价收入比和住房负担能力指数来对城市居民住房价格合理性进行评价，但房价收入比只是停留在概念界定以及相关参数讨论方面，对于如何运用房价收入比缺乏合理可靠的判断标准。住房负担能力指数也只是将美国的公式照搬过来，没有对其进行相应分析，其实这个指标与房价收入比具有很强的相关性，采用该指标进行房价分析，在数据选取时应与房价收入比的数据有所区别。

3 住宅价格的合理性评价指标

3.1 房价收入比

3.1.1 房价收入比的概念

房价收入比(Housing Price to Income Ratio:PIR)的概念主要有两种观点，第一种观点是联合国人类住区中心发布的《城市指标指南》将房价收入比定义为居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。第二种观点将房价收入比定义为住宅平均价格(或住宅价格的中位数)与家庭平均收入(或家庭收入的中位数)的比值[1]。从统计学的角度讲，中等价格与中等家庭年收入、平均价格与家庭平均年收入有差异，但是笔者认为房价收入比是一个总体平均值指标，反映城市房价与居民收入水平的总体情况，采用上述两类数据计算出来的房价收入比指标，均可以反映城市居民的住房价格承受能力。只不过前者反映的是中等收入家庭住房价格承受能力，通过中等收入家庭来观测城市总体住房价格是否合理。后者通过平均值来反映住房价格与居民收入之间的总体水平，反映的是城市总体平均值情况。因此，两类数据均可采用，对于住房价格差异大的城市，由于均值的离差较大，采用中等收入家庭的数据计算房价收入比能更好地反映城市居民住房价格承受能力。对于均值离差小的城市，可以采用平均值计算房价收入比。房价收入比计算公式如下:

3.1.2 房价收入比相关参数界定

目前国内学者对房价收入比批评较多的原因之一在于计算口径的差异，导致研究结论的差异。因此，采用房价收入比指标研究房价问题有必要对计算的相关参数进行合理的界定，避免降低研究结论可信度。

住房面积，之前的研究有取50 m2、60 m2、80 m2、100 m2(杨文武 2003)[10]，到底取值多少计算出来的结果有说服力呢?笔者认为应该结合市场产品以及消费者偏好来确定。我们研究的目标是考察中等及以下收入居民住房购买能力，住房的套型面积不能太大，根据《住宅建筑规范(GB 50368—2005)以及2006年5月17日国务院常务会议(国六条)确定的中小户型90 m2的上限，目前市场上不带电梯两房80 m2左右，带电梯两房90 m2左右，小三房100 m2左右，住房面积90 m2的取值是合理的，基本能够满足一家三口的需求，可以作为测算城市总体样本的数据。

住房价格，有学者认为应该在均价的基础上考虑住房市场结构的影响，考虑别墅、高档公寓、一般商品住宅和经济适用房的差异，考虑新房与旧房的差异(陈欣宏2006)[12]，联合国人类住区中心的定义采用的是居住单元的中等价格。由于我国统计数据大多来自于统计年鉴，市场数据资料不是很充分，可以采用考虑不同档次住房影响的加权平均的住房价格。也可以剔除别墅、高档公寓的影响，只考虑普通商品房的平均价格，因为评价城市住房价格是否合理，主要是以中等收入以及中低收入市民为对象的。

家庭年收入，可以根据城市的差异及数据的来源，采用家庭平均年收入或中等家庭年平均收入，用PIR来考察居民住房负担能力，应该采用家庭可支配收入进行计算。

3.1.3 房价收入比的合理界限

房价收入比指标的界限也是目前争议的焦点，国内学者采用世界银行提出的房价收入比4～6倍的判断准则进行分析，由于房价收入比的地区差异性、时间变化性等特点也饱受批判(包宗华 2003，郑睿祺 2002)[8-9]。那么如何来界定房价收入比的界限，从而采用该指标来判定我国的房价呢?笔者认为界定房价收入比的合理界限，可以采用下列计算思路:

思路一:采用月住房消费支出占月可支配收入的比例，来反算合理界限。一般认为每月按揭月供款不超过收入的1/3为合理线，国内银行业为了控制金融风险，一般都要求月供款不得超过月收入的50%②。因此，如果月住房消费支出占月可支配收入的比例取值为50%，计算公式如下:

如果月供款占家庭月可支配收入的1/3，则房价收入比界限为:

其中，(A/P，i，n)—等额资金回收系数;(P/A，i，n)—年金现值系数，i—贷款利率;n—计息期数，一般取20年，贷款比例取7成。

思路二:支付月供款后的生活应该不低于贫困生活水平，贫困生活水平可以用双职工城市最低工资标准来衡量，计算公式如下:

由于式(4)和式(7)均为房价收入比的上限计算式，则两者计算结果取交集确定房价收入比上限，如果计算出来的某城市房价收入比没有超过上限标准，则可以认为该城市房价与居民收入相适应，房价较为合理。

思路三:利用全国各大城市统计数据计算房价收入比，并以人均可支配收入为依据划分为经济发达城市、中等城市、经济欠发达城市，归类整理横截面数据，得出三类不同城市房价收入比的合理界限，这也是Bertrand Renaud研究发达国家与发展中国家房价收入比的研究思路。经济发达的北京、上海、广州、深圳、温州、杭州、苏州等可作为的发达城市，南昌、合肥、长沙、武汉等中部省会城市可作为中等城市进行对比研究。

3.2 住房负担能力指数

住房负担能力指数(Housing Affordability Index，HAI)是国外发达国家考察城市住房价格合理性的一个常用分析指标，美国国家不动产经纪人协会(National Association of Realtors，NAR)的住房负担能力指数计算式为[21]:

其中，MFI—中等家庭年可支配收入(Median Family Income);QI—获得中位数价格住宅所需的家庭资格收入(Qualifying Income);PMT—获得中位数价格住宅贷款的月付款;MP—市场上销售房价的中位数(Median Price of Existing Home Sale);X—房屋支出占收入比的倒数，按1/3来计算，则X取3;Y—住房按揭贷款比例，按首付3成贷款7成计算，取0.7。

判断准则:HAI≥100%，说明中等收入家庭能够买到中位价格的住宅，数值越大，居民购房能力越强，HAI＜100%，说明中等收入家庭买不起市场上中位价格的住宅，该城市住房价格不合理。

从计算公式可以看出HAI与PIR具有很强的相关性，如果房价收入比采用中等家庭收入以及住宅中等价格，而且房价收入比的界限计算与HAI的月供款占收入的比例相同，则实质上两者是同一个指标。因此，如果两个指标同时采用，则在指标数据的选取上可以进行区分，如房价收入比采用平均数据而HAI采用中位数据，前者反映城市平均总体情况，后者通过中等家庭观测城市总体情况，从两个不同侧面来反映城市房价水平。

4 南昌市住宅价格的合理性评价实证分析

4.1 数据来源与处理

南昌市城镇居民家庭收支数据来源于《江西统计年鉴》中南昌市300户居民的家庭年收入与支出资料，其中2004—2006年数据为月平均数据乘以12个月转换为家庭年平均收支，平均每户家庭年可支配收入为平均每人每年可支配收入与平均每户家庭人口数的乘积，具体数据见表1。

南昌市住宅平均价格由住宅销售额与实际销售面积相除得到，其中由于缺少2004年、2006—2008年普通住宅的数据，本文采取住宅总体数据与经济适用房和别墅、高档公寓相减得到，进而得到其平均价格。加权平均价格由加权系数与各类住宅平均价格乘积之和，加权系数为各类住宅实际销售额与住宅销售总额的比值。具体数据见表2。

表1 南昌市居民家庭收支表

表2 2004—2009年南昌市住宅平均价格表 元/m2

4.2 指标计算与分析

1)房价收入比及其合理界限

房价收入比指标采用普通住宅价格计算，住房单元面积取90 m2，最低工资标准采用江西省最近调整的标准，南昌市作为一类地区为720元/月③，按揭贷款利率取当年的公积金贷款利率，2007—2008年贷款利率频繁变动，取年度最初变动利率计算。2004—2009年PIR计算结果见表3。

表3 南昌市2004—2009年PIR计算结果

根据表3计算结果，南昌市2004—2009年的PIR指标在界限1的范围内，但超出界限2的范围，说明南昌市普通居民购买90 m2的两房所需月供款，小于家庭月可支配收入1/2，但大于月可支配收入的1/3，说明从统计年鉴数据反映出来的南昌市2004—2009年住房价格相对于居民收入来讲偏高，但仍在可以承受的范围之内。界限3所示的上限一直在上升，是因为最低工资标准不变，而家庭可支配收入一直上升的结果，除2007—2009年未超出界限3的上限，2004—2006年均超出界限3的界限，说明720元/月的最低工资标准相对于家庭年可支配收入设置较高，也从另一个方面反映南昌市房价相对于普通居民收入及消费来讲是偏高的。

2)HAI计算与分析

HAI指标反映中等收入家庭的负担能力，中等家庭年可支配收入数据来源于南昌统计年鉴300户入户调查资料中等偏上收入的数据。由于缺乏各年市场中位价格的数据，分别采用现房平均销售价格和期房销售平均价格进行测算。单元住宅面积取100 m2小三房作为中等收入家庭购房标准，南昌市2004—2008年HAI计算结果见表4。

从结果来看，以期房计算的HAI值低于100%，最高值只有84.49%。以现房计算的HAI值也普遍偏低，只有2008年达到114.5%，原因是2008年受全球经济危机的影响房价下跌的结果。计算结果说明南昌市场100 m2的住宅单元，除2008年的现房价格外，期房和现房价格超出了中等收入家庭负担能力。但是统计年鉴反映的中等家庭年可支配收入有可能偏低，如2005年与2006年相比，中等家庭年可支配收入仅提高587.53元，相对于普通家庭的年平均可支配收入，2006年仅相差1 375.92元，低估收入从而低估南昌市中等家庭的住房负担能力。此外，统计年鉴数据反映的市场房价数据也偏低。如南昌市2007—2009年市场期房均价，红谷滩区约为4 500～5 000元/m2，青山湖区为5 000～5 500元/m2，京东片区在为4 000～4 500元/m2，西湖主城区为6 000～6 500元/m2，都远远高于统计年鉴的数据，只有偏远的南昌县象湖区和新建县经济开发区为3 000～3 500元/m2。

表4 南昌市2004—2008年HAI计算结果

5 结论与展望

本文测算了南昌2004—2009年房价收入比和2004—2008年HAI指数，从结果来看，南昌市普通市民购置一套90 m2普通住宅，住宅的月供支出占家庭总收入的比例居于1/3～1/2之间，说明南昌住宅价格普通居民能够承担，但压力较大。但中等收入家庭对于一套100 m2市场中等价格住宅的HAI指数却偏低，无力承担，部分原因是中等家庭收入采用统计年鉴数据可能导致低估的结果，当然也反映出当前南昌市场住宅中位价格偏高，超出中等家庭支付能力。

本文采用当前双倍最低生活标准作为扣除月供款后的剩余收入，最低生活标准没有考虑经济发展水平、市民消费生活习惯等因素，有待进一步改进。此外，月供支出占家庭总收入的比例界限1/3和1/2，也没有与南昌市居民收入与消费水平相结合，因此存在一定的局限性。

注:本课题受江西省道路与铁路工程重点实验室资助。

注释:

①1994年7月在《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》中提出建立住房货币工资分配方式，建立以中低收入家庭为对象的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;1998年9月在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中提出停止实物分房，进一步明确了住房商品化、社会化、分配货币化的房改方向，确立了我国住房供应的市场化地位。

②银监会2004年正式发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，明确规定:借款人每月交的供房款，不能超过其月收入的50%。

③2010年6月10日，中国新闻网，http://www.chinanews.com.cn/cj/cj- gncj/news/2010/06 -10/2336595.shtml。

[1]Shelton J.The Cost of Renting Versus Owning a Home[J].Land Economics，1968，44(1):59 -72.

[2]Weicher J.The Affordability of New Homes[J].AREUEA Journal，1977，5(2):209 -226.

[3]Bertrand Renaud.Affordability，Price - income Ratio and Housing Performance:An International Perspective[R].Working Paper No.52 Centre of Urban Planning and Environmental Management，University of Hong Kong，1991.

[4]Glen Bramley.Homeownership Affordability in England[J].Housing Policy Debate，1993(3):815 -830.

[5]世界银行.中国:城镇住房改革的问题与方案[M].北京:中国财政经济出版社，1992.

[6]World Bank.World Development Report 1999/2000:Entering the 21th Century[M].Oxford University Press:Oxford and New York，2000.

[7]包宗华.由房价收入比的计算问题所引出的问题[J].中国房地产，1999(12):9-13.

[8]包宗华.关于房价收入比的再研究[J].城市开发，2003(1):17-19.

[9]郑睿琪，刘洪玉.房价收入比的性质与合理取值范围[J].中国房地产，2002(8):34-36.

[10]杨文武.房价收入比指标研究[J].统计研究，2003(1):47-49.

[11]李伟.从另一种角度计算房价收入比[J].统计与信息论坛，2004(7):92-93.

[12]陈欣宏.我国房价收入比计算方法的缺陷及其改进研究[J].价格月刊，2006(10):19-21.

[13]孙小素.我国商品房价格合理性分析[J].理论探索，2006(1):100-102.

[14]陈杰，郝前进，郑麓漪.动态房价收入比——判断中国居民住房可支付能力的新思路[J].中国房地产，2008(1):25-28.

[15]苏多永，张祖国.房价收入比研究的发展改进[J].中国房地产，2009(4):14-16.

[16]虞晓芬.基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究[J].价格理论与实践，2004(11):34 -35.

[17]陈然方.当前上海房价收入比状况分析——兼论上海房价的未来走势[J].价格理论与实践，2005(11):34-35.

[18]宏观经济研究院投资研究所课题组.居民住房支付能力评价指标比较与分析[J].宏观经济研究，2005(2):35-37.

[19]李爱华，成思危，李自然.城镇居民住房购买力研究[J].管理科学学报，2006(10):8-17.

[20]王延龙，宋永发，许传斌.用可负担能力指数分析我国城镇居民购房负担能力[J].现代城市研究，2006(2):33-36.

[21]向肃一，龙奋杰.中国城市居民住房支付能力研究[J].城市发展研究，2007(2):29-33.

Study on Appraisal of Rationality of Housing Price in Chinese Cities——A Case Study of Nanchang

LE Jian-ming

(School of Civil Engineering and Architecture，East China Jiaotong University，Nanchang 330013)

This paper makes use of the three methods of residual income method，monthly payments in total household income ratio，and transverse comparative statistical data in major cities to derive simple formula to define the boundaries of housing price to income ratio.It defines the parameters of it combined with the actual market situation，and analyzes the relativity of housing price to income ratio and housing affordability index.Then it calculates and analyzes the housing prices to income ratio from 2004 to 2009 and the housing affordability index from 2004 to 2008 in Nanchang.

housing price to income ratio;housing affordability index;residual income method;monthly payments in total household income ratio

F293.1

A

1671-0436(2011)02-0052-07

2011-03-28

华东交通大学校立科研基金资助(08TM13)

乐建明(1977— )，男，讲师。

责任编辑:唐海燕