开发商不卖房

李开周

弄一块地皮，盖一片房子，把房卖掉，回笼资金；再弄一块地皮，盖一片房子，再把房卖掉，回笼资金……这是现代中国房地产开发的基本模式。

民国房地产开发与此不同，那时候基本模式是这样的:弄一块地皮，盖一片房子，把房租出去，回笼资金；再弄一块地皮，盖一片房子，再把房租出去，回笼资金……

也就是说，现在的开发商靠卖房赚钱，民国的开发商靠租房赚钱。

以上海为例，1930年前后，全上海大大小小的开发商多达八百多家，经营模式竟然完全一致，都是每开发一片房屋，都把它们租出去获利。最典型的是大流氓兼大富豪黄楚九，他在1925年前后投身房地产开发，在现在的上海市宁波路一带斥巨资建起二十多幢商住两用楼，底层租给商户开店，上面租给公司做写字楼。这批房产一直被黄楚九用于出租，直到1930年才因为破产而被迫出售还债。

建成而后出租的开发方式有一个优点:回笼资金虽慢，却细水长流，假使开发商野心不大、欲望不强并且运营得法的话，只开发一处房子就能保证一生吃喝不愁。但是也有缺点:回笼资金的周期太长，中间时局多变，风险系数偏高。像黄楚九，1927年那批商住两用楼刚建成时，如果他立马卖掉的话，还能赶上黄金楼市的末班车，绝对有大钱可赚，但他像其他开发商那样选择了长期持有并向外出租，结果撞上了经济大萧条，二十多幢楼房竟然无人承租。经过黄楚九再三努力，才租出两间房子，一间租给了电力公司，另一间租给了一家鞋店，其余一排排崭新的楼房全部空置，给黄楚九造成了巨大损失。

不过广大开发商宁愿冒着时局多变的风险，也不走开发即出售的现代路子。个中原因有三:

第一，正是因为时局多变，购房者才纷纷产生了朝不保夕的感觉，花半生积蓄买一处产业，谁知道哪天会让轰炸机掀掉？与其买房，不如租房。像茅盾、鲁迅等人，当年在上海都是高收入群体，都是一直租房，始终没有在上海买一套房子。收入较低的丁玲、沈从文、胡也频等年轻人也是租房。既然市场上的主要需求是租房而非买房，开发商的主营业务自然就成出租而非出售了。

第二，民国税费种类繁杂，税率很高，购房者买房，除了向开发商缴房款，以及到财政局缴契税，还得缴过户费、公证费、市政经费、建设特捐、地保盖戳费……这么多税费加起来，占到购房款的23%。交易税如此繁重，肯定要减少交易，除非万不得已，大伙宁租房，不买房。

第三，开发商只租不卖是中国传统。在旧中国，商人身上大多有着浓厚的地主倾向:地主买了田地，是为了出租给佃户常年收租的；开发商盖了房子，也是为了出租给房客常年收租的。古代中国的地主不喜欢卖地，古代中国的开发商也不喜欢卖房。直到民国时期，中国民间买房卖房，卖方还被叫作“破方”，这个“破”就是破家的意思，卖房等于破家，很受忌讳。民国开发商之所以出租房屋的多、出售房屋的少，归根结底是受这个传统的影响。

（丹丹摘自《齐鲁晚报》2011年5月23日）