五问房产税

金姬

在“新国八条”出台后的第二天，上海和重庆的房产税“靴子”也终于落地，前者略显“温和”，后者相对“严厉”，这两座直辖市试点房产税的共同点是，表明了政府加大调控房地产市场的决心。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，此次房产税出台恰巧在春节前的淡季，给予市场各方理解与消化的时间，也为3-4月份可能出现的楼市反弹提前加压，保证市场稳定。而上海易居房地产研究院则指出，由于“新国八条”更强悍，房产税的作用可谓相形见绌。业内人士一致认为，房产税可以挤压短期投机房地产行为的套利空间，但对房价的影响十分有限。

目前2011年新一轮楼市调控的作用尚未全部显现，多多推敲房产税有助看清楼市的走向。

疑问一：是否“师出无名”？

耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武在房产税推出后第一时间质疑其“合法性”。他表示，重庆和上海正式获批试点征收房产税，标志着行政权力开始进入新领域。但对于多数人而言，房产是最重要的财产，年年收税的事应该是件非常严肃的事，必须通过正式立法和听证程序，而不是由行政部门单方面决定。否则，与掠夺私有财产有何区别？这些税收上去后，被谁花？如何花？经过什么民主程序？这些问题官方还没有明确给予说明。

据悉，国务院批准沪渝征收房产税的依据是1986年通过的《房产税暂行条例》。但一些专家认为这部条例颁行已有25年，存在的合理性需要重新斟酌。今年1月17日，国务院颁发了《关于废止和修改部分行政法规的决定》。其中的第76条将《房产税暂行条例》第八条中的“《税收征收管理暂行条例》”修改为“《税收征收管理法》”，似乎给房产税提供了当下的法理依据。上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建指出，1986年公布的《中华人民共和国房产税暂行条例》征收对象是房产，针对的是房屋被出租时所产生的收益部分；而时下热议的“房产税”其实并不在现有的财税体系中存在，在征收目的上有点类似于“投资惩罚税”，与国外的物业税也不太相同。

还有专家指出，房产税征税的对象既然是房产，当然就包括建筑在其上的土地，而在目前的中国，土地所有权属于国家，个人和单位只有使用权。政府颁发的房产证并非完整产权的证明，只是一个使用期限70年的凭证。让纳税人为只有使用权的所谓财产交税，让很多人觉得有些勉强。

针对以上种种质疑，银河证券首席经济学家左晓蕾反驳道，房产税就是对国有土地的国有资源的使用者收税，就像取得资源开采权以后开采资源要缴纳资源税是一样的道理，所以是“合情合理”的。

疑问二：能否打击投机？

很多人把高房价归罪于投机客，房产税似乎是精确打击的一种有力手段，真是如此吗？

从税率上看，上海分为0.4%和0.6%，分别针对单价为全市商品住宅均价2倍以下和2倍以上者，对于征税房屋人均面积超过60平米的部分价格打七折；重庆分为0.5%、1%、1.2%，分别对应于单价为主城区商品住房均价的3倍以下、3-4倍、4倍以上。国际上房产税的税率一般为1％-3%，因此现在这个税率不算高。

独立评论人顾海波指出，房产税是房地产制度建设的一部分，是件好事，但由于上海的房产税并没有把存量房作为征收对象，对投机客的打击力度就受到了影响。

对于上海的投机客而言，只要没有新购住房，那么手里房子再多也不会被征房产税。而且，上海2010年全年新建商品住宅均价达22261元/平方米，两倍均价约为45000元/平方米，按照规定，房价低于45000元/平方米，税率为0.4%；高于45000元/平方米，税率为0.6%。而中国房产信息集团的数据显示，2010年上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高，比2009年涨了38.9%。佑威房地产研究中心更是指出，从2007年10556元/平方米的均价来看，上海市商品住宅成交均价已达到了3年房价翻一倍的水平。虽然2011年房价不会如此大涨，但只要房价涨幅超过自己可能所交的房产税，投机客还是会考虑投资房产，毕竟现在的股市不给力，中国的投资渠道又太少了。

重庆虽然对增量房和存量房都征收房产税，但政府不对平均房价2倍以下非独栋商品住宅征收，且3倍以上商品住宅数量较少。在重庆社会科学院财政金融研究所所长、研究员邓涛看来，房产税的试点和实施是长期财税制度的完善，征收面很小，给富人带来的负担也不大。就拿重庆首例房产税申报入库的个案来说，购房建筑面积为202.73平方米，属于某高档社区的花园洋房，交易单价13071.57元/平方米，剔除免税面积后征收房产税6154.83元。对于一个花265万买房子的人而言，每年6000多元的房产税，还真不算什么经济压力。

重庆市长黄奇帆曾在1月25日的重庆财税工作会议上表示，房产税到了3%以上，就没有人炒房了。他以100万元一套的房子为例说，炒房的资金成本大致6%左右，物业费大致每年1%左右，加上房产税，一年就是10%左右的持有成本，7年下来，即使以200万元卖出，也基本没有利润，因为7年的持有成本也需要100万元。可黄市长的例子是对3%的房产税而言的，目前重庆房产税最高税率只有1.2%，投机客还是颇有盈利空间，哪怕靠收租也足以抵扣每年的房产税了。

当然，从长远来看，房产税对投机客的影响会逐渐显现。毕竟他们不太敢轻易出手购置房产，盈利空间也明显缩水。天相投资首席分析师仇彦英猜测，新一轮调控政策将大大挤压房地产市场的投资空间，并迫使大批资金流入股市。兔年開市后的股市表现，也因此分外引人关注。

疑问三：房价是否会下跌？

房产税出台后，记者在上海21世纪不动产、福美来不动产、中原地产、佳商不动产、德佑地产等房产中介公司部分门店看到，客户稀少，门可罗雀。21世纪不动产标高加盟店延平分行一位业务员说，上海开征房产税的政策还刚刚出来，市场需要消化，客户、中介公司、开发商等都要慢慢解读，前一阵子传闻多得不得了，现在《暂行办法》一公开，大家一下子平静下来了。“至于开征房产税是否会打压居高不下的上海房价，还真不好说。”

“新国八条”和房产政策出台后，重庆主城区二手房交易起码下降三到四成。沪渝两地的成交量在房产税后明显下滑，其中也有春节淡季的因素。黄奇帆就表示，房产税会对房价产生一定影响，但现在重庆市征收房产税的象征意义大于实际意义。言下之意，房产税对打压高房价的预期作用并不高。邓涛指出，现在市场观望气氛很浓，如果在今后能让手中持有多套房的人逐步释放一部分二手房进入市场，也许房价会出现稳中有降的局面。

也有专家从房产税的另一方面看出了间接降低房价的可能性——地方政府不再单纯依赖卖地来攫取财政收入。独立评论人牛刀就在1月27日晚房产税宣布后发微博表示：“开征房产税……宣布地方政府土地财政即将结束，中国住宅正在逐步重返民生。”左晓蕾则指出，“房产税”的开征短期内将颠覆一个概念：地方政府“卖地”行为可能并不符合现有基本规则。

这意味着，如果地方政府有了房产税这另一种长期稳定的税收来源，可以考虑适当降低土地成本，开发商的盖房成本也因此减少，最终的开盘价就可能不会那么高了。但这需要一个过程，房价立竿见影下降还不太可能。

疑问四：如何征，怎么用？

虽然房产税不是“劫富济贫”，但老百姓还是很关心政府如何确保征到这笔钱。要知道，不少中国人没有主动纳税的习惯。

对此，上海明确表示：纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。而重庆市地税局局长刘有恒表示，存量房方面，税务部门将根据国土房管部门提供的有档案记载的存量房，寻找具体的征收对象；增量房方面，在买房时就对符合征税对象进行房产税征收。

至于房产税的用途，老百姓也十分关心。上海在《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》中明确表示：“对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。”重庆也是这个意思，黄奇帆说征收的房产税都放到公租房建设中，但是大家不要以为重庆造公租房需要巨大的资金，政府手里缺钱，就想征房产税来收老百姓的钱，这是两码事。“估计今年我们也就能收1.5亿元左右的税，这个量不大。”据悉，重庆用3年时间建设4000万平方米公租房投资需1000亿元，解决60多万户、200余万人的住房困难，让更多人“住有所居”。

但牛刀有新的担心：开征一个新税种，税务局就需要增加人手和经费，而且收上来的房产税对于保障房建设需要的资金总量来说并不起眼，政府的收税积极性是否会长期保持呢？时间也许是最好的证明。

疑问五：买房还是租房？

房價是否稳定还是个未知数，但房产税出台后的副作用——租金上扬——已经是不争的事实。

就拿上海来说，虽然房产税直接通过提高持有成本、限制大面积二套及以上购房需求，但其对刚需购房群体的心理影响却不容小觑。出于房价回落、购房谨慎度增高等因素考虑，不少刚需买家选择转为租赁，以度过政策出台后的观望期，尤其是在上海工作、居住证未满3年的外地人群，其转租的需求迫切度更高。

每年春节前后，多是租赁期满和合同重签高峰期。大部分房东会选择在重新挂牌时小幅抬高租金，一般加价幅度在100-200元/月左右。但此次房产税的出台，导致一些出租房一次性抬高600-700元/月，让租客一下子难以接受。21世纪不动产上海区域市场中心认为，除有刚需买家转租、推升租赁需求之外，业主转嫁税费成本、抵御通货膨胀等支持租金上涨的因素也将在2011年继续存在，这意味着上海租金上涨难以避免。

在重庆，黄奇帆曾表示，重庆房产税征收范围只涉及10%的人群，主要针对高端房产业主和炒房客，不会增加普通百姓的购房负担。与此同时，为减轻首次购房者的负担，重庆继续保留实施首次购房按揭贷款抵扣个税的财政补贴政策，确保百姓刚性购房需求。

对于想要在房产税出台后购房的人来说，政策观望期下，不排除部分业主可能让价，淘得较高性价比房源的机会更多；所以买家采取观望也不失为合理的策略。但不排除政府出于抑制需求、控制房价等目的，会进一步提高购房成本，所以入市的点踩得如何，也是摆在买家面前的一道难题。

而对于打算暂时租房的人群来说，面临房产税推出的节骨眼，21世纪不动产置业专家给出三条建议：首先，最好能就近租赁、以掌握房价的最新变化；尤其是针对想淘特价房源或高品质房源的买家；其次，建议月租金不高于目标购买房源月均还款额度，并争取在生活开销及租金开销之后，仍有较多余额用于储蓄；再者，尽量选择长租形式，能增加租金议价的机会；在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。建议租客多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手，租金极有可能低于市场平均水平。▲