潘石屹:降价是开发商的反思

任蕙兰

就像在玩“一二三、木头人”，谁先动谁就输了游戏。在政府、开发商与刚需的这一轮博弈中，最先撑不住的是开发商。

银根紧缩、“限购”迟迟不松绑、房产税来袭……下跌预期成为现实，降价潮迅速从北上广蔓延至二线城市，楼市寒意更甚于2008年。本轮房企降价是为了做大业绩还是绝处求生？未来的行业整合中谁主沉浮？潘石屹日前接受了《新民周刊》專访。

潘币是高房价的宣泄口

《新民周刊》：刚才我拿到了有你签名的潘币（“潘”是网民推出的计量单位，1潘=1000元/平方米），这种应对的确很幽默。

潘石屹：人不能太在意自己。如果发生了这件事，你太在意自己，就会狭隘地觉得网上这些人都在调侃我、伤害我。你说乔布斯死了，你不去纪念乔布斯，非得纪念我？但当你把自己的心态、身段放下来看，这不是一种对你本人的伤害，这件事几乎把所有中国年轻人对高价房的愤怒释放出来。

从这方面来看，我很冤，因为我很多年不做住宅项目了。但人们发泄愤怒时会聚焦，几千万人的愤怒聚焦到你一个人身上的时候，你用任何方式辩解都没有用。

当时有几种应对办法。第一个是出来解释，我没有任何调侃乔布斯的意思，我是乔布斯很忠实的粉丝，多少年来我们公司学习的榜样就是乔布斯。第二个是澄清我不盖住宅，盖的是商业地产。你对住宅太贵有意见，商业地产资本家爱买多贵跟你有什么关系？这个完全是靠市场去调节的。但是在大家发泄的当口上，这些解释一点意义都没有。

最后我想，让所有人通过这件事把心里的怨恨表达出来，把我作为发泄的出口，这就是我的作用。这时候我的角色就像戏台上的小丑，社会有时候需要你去充当小丑的角色。

后来我就没理睬，这件事就不断演绎，潘币、潘元、潘的计量单位……网上铺天盖地。这时候所有人情绪都跟你对立，可能是几千万人、上亿人。我怎么来化解这个对立情绪呢？我就印个潘币送过去。你可能一个月前在网络上给我设计过潘币、转发过潘币，在那里发泄情绪。但当你看到真实的潘币会一笑了之，对立的情绪就没有了。

降价是开发商的反思

《新民周刊》：现在各地楼盘都开始大幅降价，是因为开发商资金链紧张，还是四季度财务报表的一个数字需要？

潘石屹：两个都不是。第一，2009年全中国开发商销售3万多亿元，2010年销售5.25万亿，加起来8万多亿，当年救市才出了4万亿。所以绝大多数开发商，除了绿城这些之外的，我觉得资金链都不是太大问题。第二，从业绩来看，像恒大、万科、中海这些大企业早就完成自己的业绩了，不是为了财务报表降价。

你问的这个问题，今天我在飞机上还一直想，下来以后就发了一条微博，看到万科、万达、恒大和绿城都在理性反思，这是很可喜的。这个反思就是把房价降了。这次全国各个楼盘，尤其是一些大的开发商率先降价。你看砸了售楼处的，有中海、龙湖、绿地、万科，都是大开发商。我看到这件事积极的一面，这个市场已经被严重撕裂了，土地价格高、房价高，大家已经凑不到一起去了，为了让市场有愈合的力量，它们主动降价。所以这次全国开发商降价，意义是积极的。

《新民周刊》：最近听说宋卫平的绿城集团资金链紧张，马云鼓动所有员工去买绿城的房子。设想一下，如果有一天SOHO中国面对这样的情况，你觉得哪位老板会鼓动员工去救SOHO中国？

潘石屹：我觉得这个消息可能是假的。马云多聪明的人，他怎么会做出这么傻的事？马云让下面的员工去救，你给员工的担保是什么？他买房子赚了钱皆大欢喜，亏了钱马云要不要补贴？我们强调每个员工有自己独立的判断，有自己独立支配财务的能力。而不是像”文革“一样，老板一号召，大家都去买宋卫平的房子。这真是太可怕了。

当然如果SOHO中国到了这样的地步，该破产就破产，这就是市场对你的惩罚。你让一个朋友把员工都动员上，浩浩荡荡来救你，这跟市场经济优胜劣汰的规律是格格不入的。我不希望任何老板做出这样的决定，这个是一个太可怕的决定。

《新民周刊》：在现在这个环境下，宏观货币政策忽松忽紧，一家房地产企业如果手头有非常多的流动资金，是一件好事还是坏事？

潘石屹：当然是好事。因为这些做住宅的大开发商降价，是看到2012年、2013年整个世界的经济形势、中国的经济形势、中国住房的购买力会大幅度下跌，它们提前做出了调整。市场前景不看好，银根又没有放松的情况下，手里拥有现金，一定是件好事情。

《新民周刊》：现在有很多高调的民营房企老总，也有很多低调的国营房企老总，如果房价跌到一定程度，出现行业整合，谁整合谁的可能性比较大？

潘石屹：就看中国未来的格局了。我记得在2006年、2007年，土地招拍市场活跃的全是民营开发商，从2009年救市计划之后，民营小企业的身影基本上没有了，现在就是央企、国有企业、上市公司这三类。所以我觉得未来的整合，最关键还是看中国大的方向。

调控走向

《新民周刊》：现在开发商面临的压力和2008年不同？

潘石屹：2008年底我提出了“百日巨变”，从很多开发商的财务报表看，资金链都出了问题，日子马上就过不下去了。今年的情况不是这样，有个别开发商资金链会比较紧张，大多数开发商资金状况要比2008年底好得多。而今年最可怕的是，你接触到任何一个地方政府跟2007年的心态是一样的，都恨不得把一块地卖成天价，拿这个钱去发展。

《新民周刊》：作为开发商你经历了这么多轮调控，如果为政府设想一下，你觉得政府方面是否知道调控会走向何方？

潘石屹：我觉得政府应该是非常清楚的，房地产市场并不深奥。如果从2003年的121号文件算起的话，现在已经走过了8年调控，到今天为止都没有达到预期。我觉得市场基本上有三方，第一方是开发商，建房子的人；第二方是购买房子的人；第三方是地方政府。这三方大目标是一致的，像解决老百姓的住房问题、城市化问题，应该齐心协力。但现在经过8年调控，三方越走越远。这样的情况肯定不能长久。

《新民周刊》：本轮调控会持续多久？

潘石屹：谁都看不清楚，走一步看一步。我希望这个行业的开发商、地方政府、中央政府、银行这四方面力量要有一个长远的想法，看看2012年、2013年的房地产市场是什么样的格局，想清楚要朝什么方向去发展。我觉得目前整个措施都太短期了，没抓住最实质的问题。关键是要解决土地跟财政挂钩的问题。