重庆:温柔房产税

任蕙兰

重庆，中国第一个房产税向存量房“开刀”的城市，具有风向标的意义。在这里，楼市投机是不是遭遇了房产税的阻遏？业主们对这个税种的真实感受如何？重庆房产税的探索会不会很快推向全国……许多人都睁大了眼睛。

“预告片”来势汹汹

重庆企业主艾林（化名）最近的心情有些复杂。她不知道应该为自己家没被划入房产税征收范围而欣喜，还是为自己白抛了几套没“中彩”的住宅后悔。

艾林一家三口住在重慶最大的别墅项目蓝湖郡，重庆房产税涉及的3400多套独栋别墅，约80%都集中在这个社区。2001年，艾林买下一套200多平方米的高档公寓，一栋房子分为五六户，每平方米4000多元，而当时重庆房产的均价不过2000多元。现在这套房子已涨到了每平方米1万多元，而小区里的独栋别墅，早已飙升至每平方米2万多元。

艾林靠做装修工程生意起家，很早就有了投资意识，把赚来的钱都换成了一套套房子。2006年，她看到报纸、电视成天宣传两江新区的发展前景，就在江北区买了一套单价每平方米4000多元的写字楼，随着近几年重庆楼市飙升，写字楼一路涨到每平方米1.2万多元，她认为自己的眼光很不错，陆续又购入了几套物业用于出租。

2009年政府放出了开征房产税的消息，坊间传出多个版本。艾林心里开始打鼓，特意上网查了欧美国家和中国香港地区的房产税资料，“当时觉得征收房产税肯定是未来趋势，楼市会受影响，索性趁着房价还不错，把手上的住宅和写字楼都抛了”。

但这次她快人一步却吃了亏。2011年1月28日，重庆版房产税政策出台，涉及的存量房只有个人拥有的独栋别墅。艾林家的高档公寓躲过了房产税，成了社区里少有的幸运家庭。别人夸她有前瞻性，艾林却笑不出来。今年上半年她果断购入了一套和记黄埔的高层住宅“补仓”，“当时想着房产税都出台了，市场利空见底了，后面肯定会涨”。这套200多平方米的住宅每平方米12500元，折后价每平方米10500元，虽然价格高出房产税征收门槛每平方米9941元，但减去100平方米免税面积，以0.5%的税率计算，每年只需缴5000多元，艾林坦言“能承受”。

不过出乎她的意料，房产税落了地，却并不意味着市场见了底。下半年重庆楼市一路下行，和记黄埔的楼盘降到每平方米9500元，艾林算下来，亏了20多万。“首期付了50万，如果现在退房，起码要被扣下十几万违约金，到时还得跟他们扯皮。”

艾林不明白，这么“温柔”的房产税，就真的把市场打垮了？

温柔的靴子

重庆房产税最终公布的细则，就像靴子落地，让不少人松了一口气。

重庆版政策这一刀切在了价格上。细则规定，本地人新购建面均价高于前两年主城九区建面均价2倍（9941元）及以上的住房，要缴纳0.5%-1.2%不等的房产税，税率与单价成正比，可享受100平方米免税面积。在本地无户籍、无企业、无工作的“三无”个人新购的第二套及以上住房，均以0.5%的税率征房产税，不设免税面积。

举例来说，本地人购买一套200万的房子，每平方米1万元，面积200平方米，扣除免税面积每年需缴纳5000元的房产税。以今年1-10月重庆每平方米6800多元的楼市均价来看，房产税“中彩者”并不多。

明眼人发现，投机需求并未被“赶尽杀绝”。“本地人买房子建面均价在每平方米9941元以下，买多少套都不用缴房产税。”相比有些城市“卡面积”的办法，重庆的政策显得很温柔。上海规定本市居民家庭新购的二套及以上住房，人均面积超过60平方米，以及非本市居民家庭新购住房都纳入征收范围，以应税住房市场交易价格的70%征收税率为0.6%的房产税。

不过重庆房产税一时风头无二，因为和上海“既往不咎”的做法不同，重庆对存量房动了刀，个人拥有的独栋别墅（可享受180平方米的免税面积优惠）全部划入征税范围。但由于近几年重庆严格控制别墅项目，据地税统计，房产税涉及的存量别墅不过3400多套。

“重庆2005年以前的独栋别墅价格多在每平方米1万元以下，低于建面均价的2倍即每平方米9941元，适用税率为0.5%。按照2004年成交价约为300万元，扣除180平方米以后，实际缴纳的税款每年约1万元左右。”重庆正合古麦地产顾问公司总经理张建军分析。

这个数字和五六年间别墅升值幅度相比显得微不足道。一些人感叹，重庆房产税对存量房的这一刀，只是擦破了点皮。

小众游戏，大众心跳

从既有数据来看，开征一年以来，房产税只是一场“小众游戏”。房产税涉及的首先是别墅。但从正合古麦提供的数据来看，2011年1-9月新增别墅（包括极少部分独栋）的成交量不过占了商品住房总体成交的4%。其次是高档住房，占总成交的比例也很有限。

从1-9月重庆主城各区成交情况来看，其建面均价均未超过每平方米9941元，只有渝中区和北部新区均价相对接近，不过平均面积不过在100平方米上下，真正需征收房产税的住宅并不多。

“从整个主城区来看，需征收房产税的住房只有不足一成的高端住宅。”张建军说。

但对大部分没“中彩”者而言，即使悬在头上的达摩克利斯之剑还没有落下来，他们的行为模式也发生了改变。房产税在潜移默化中影响着市场的走向。

“这几个月别墅降价肯定和房产税有关。一般别墅每年要交的房产税在1万多元，开发商就以送你10年房产税为噱头，等于降价10%。”重庆中原地产副总经理何伟坚说。

随着房产税出台，房地产结构在无形中调整。不少开发商调整推盘节奏，先修高层住宅，无限期延迟推出高端别墅，有些干脆在后期规划中把别墅调整为高层和小高层。

“有一家开发商上半年建别墅项目，原本两三个月就能完工，已经在实施阶段，3月份调头兴建‘刚需类产品，赶在10月份推出，还能回笼一些资金。”重庆铭腾汇景市场信息咨询公司市场总监吴小飞说。长期来看，这将有利于提高土地利用率。

而从现实情况看，房产税的一部分影响也被开发商轻易化解。市场上联排别墅和高档公寓的价格在尽力规避9941元的红线。领域置业顾问有限公司副总经理王君告诉记者，联排别墅有两种产权形式，半产权别墅地下层的面积不计入整栋建筑的面积指标，购买时算是赠送；全产权别墅的所有使用面积均有合法产权，产权面积就是销售合同的签约面积。房产税公布后，一些开发商就把半产权转成全产权。

“同一栋别墅，半产权单价2万多元，做成全产权单价就能拉到9941元以下。开发商在花园做些采光通风，提高地下室品质，就把地下面积算进容积率。万科、和记黄埔等都在调整面积。”何伟坚表示。

房产税抑制了部分投资客需求，在2011年“新国八条”宏观背景下，结合其他财税政策、信贷政策、保障住房和行政干预“限外令”等调控措施，市场陷入浓厚的下跌预期，重庆楼市在下半年转寒，房产税也是其中的一道寒流。

税率多少才合理？

房价回归理性后，土地价格才会合理。

房产税改革推出后，许多人认为这一税收有望减少土地财政的权重。知名财经评论员叶檀曾在博文中判断，下半年土地财政捉襟见肘，到时候房产税必定会向全国推广。虽然预言并未应验，但并没削弱人们对房产税的预期。

另一方面，房产税开征也承担了抑制投机的作用。但一些业内人士认为，目前的房产税过于温柔、税率太低、弹性很大，无法给投资客真正造成心理负担。

收得少，也令房产税“济贫”无力。重庆承诺房产税收入将全部用于公共租赁房的建设与维护。重庆市市长黄奇帆表示三年内将建造4000万平方米公租房，所需1000亿资金中有300亿资本金由政府出，包括财政、土地出让金、房产税等。但房产税征收至今只有几百万元，似乎是杯水车薪。

房产税税率多少才合适？一位专业人士认为，“欧美合理的资金投资回报率在3%-4%，扣除6%的CPI因素，收益率在9%-10%是正常的，但现在房价平均涨幅在15%左右，超过部分都应该以房产税的形式收了。比如100万的房子一年涨了15万，房产税应该缴5万元。”（文中业主为化名）