“以房养老”再引热议

科技智囊专题研究小组

“以房养老”再次走入公众视野

中国目前有60岁以上老人1.78亿，占总人口的13.3％。其中不能自理的失能老人约1036万人，半失能老人约2135万人，大中城市空巢家庭达到70％。

针对如此庞大的老年人群，目前我国主要采取的养老模式有：子女赡养、退休金、社保金。除此之外，近年逐渐兴起的“以房养老”模式引起人们广泛关注。

早在2007年两会上，全国政协委员郑斯林就曾提出“以房养老”的观点；今年全国两会，贺强等全国政协委员又提交了“以房养老”方面的提案。

9月29日，全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会，“以房养老”作为正式提案，再次走入公众视野。

无独有偶，10月21日，北京市民政局发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”(住房反向抵押贷款)试点业务。

这一业务的核心取向在于：通过发展住房反向抵押贷款，使老人把固化在住房上的资产释放出来，提前变现消费，实现自我养老。据了解，老年人可获得的贷款金额取决干其房子的价值、利率及业主的年龄等。这对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，无疑提供了一种适宜的养老方式。

北京市老龄办相关人员表示，北京将按照国家有关法律法规，积极开展“以房养老”政策研究，以进一步增强老年人养老能力，努力满足老年人养老需求。

与传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸后归于沉寂，如今风头再现，我们应如何看待?“以房养老”在中国的现实处境

“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”这就是“以房养老”所描绘的美好图景。

“以房养老”的形式很多，只要是利用房产的价值改善老人生活的方式，比如收房租、卖房养老都可以算在内。而近年新兴的尝试则更为多样。

国外较流行的“倒按揭”是一种比较成熟的“以房养老”模式，老人将房子抵押给银行等金融机构，银行根据房产价值以及老人的预期寿命评估，每月发给老人一定数量的资金。老人在世时可以一直居住此房屋，而老人去世后，房产则由银行处置。

此前，也有养老机构推出“以房养老”的服务。比如与老人签订协议，约定老人住在老年公寓，享受饮食起居照料服务，而老人去世后房产则由养老机构处置。

那么，“以房养老”在我国实际开展的情况如何?我们不妨从多角度一探究竟。

民间版“以房养老”：房子没儿子可靠

63岁的薛大爷住在朝阳区酒仙桥附近一套筒子楼房屋中，一个月1500多元的生活退休金，加上另一所筒子楼住房的租金，晚年生活过得很踏实。

2008年，薛大爷开始尝试早期的“以房租养老”模式。搬进老年公寓的同时，把自己一套筒子楼房屋出租，租金用在自己在老年公寓的花销。“收到的房租低于在老年公寓花销。该套60平方米的筒子楼房只能租到2000元/月，而在老年公寓一个月就要3000多元。往往一个月下来，自己手头反倒没有自己单住的时候富裕了。”为此，薛大爷搬出了老年公寓。

“倒按揭以房养老模式”的出台为他提供了一个新的养老方式。但当详细咨询了由金融机构推出的该业务时，他却开始犹豫起来。为什么“倒按揭以房养老模式”，银行不光会拿走我的房，而且还要我每月支付相应的利息?

目前，薛大爷表示自己还会继续用每月1500元退休金养老加上另外的一套房的租金生活，而“房子还没儿子可靠”成为了他挂在嘴边上的一句话，“毕竟儿子不用我再往外掏钱，关键的时候还能孝顺我。而房子不但不给我钱，还要我再花钱给银行，太不值了。”

对于思想非常传统的薛大爷而言，为孩子留点什么总比让不认识的人带走要强得多。

67岁的陈大爷退休前在一家企业任经济师，他认为，人口老龄化问题是中国未来的大问题，将来完全靠养儿防老不现实。国外的成功模式，我们可以探讨和尝试，但能不能符合国情要看今后的实践。“不过，在目前年轻人买房艰辛的情况下，这样的观念恐怕暂时很难获得认同。”

开发商版“以房养老”：目前难以成为主流模式

“倒按揭模式为国内“以房养老”提供了一个新的模式。”作为2007年在北京率先试点“以房养老”的执行者之一的太阳城集团董事主席朱凤泊说，“无论是开发商还是金融机构提供的“以房养老”模式在目前市场中并未受到老人的关注。”

他认为，目前由银行推出的“倒按揭以房养老的模式”不会彻底改变国内现有以退休金及养老保险为主的养老格局。“它的出现只为一些有独特需求的老人提供了独特的服务。”朱凤泊说，“如今的倒按揭模式与2007年自己公司帮老人出租城内的老房子，用这笔租金让老年人在老年公寓里养老差不太多。只是养老性质因机构的不同而由公益性质转变成为商业性质。当时通过以房租养老的老人并不多，只有几户。但与单纯的退休金养老模式相比，这种模式毕竟为老人提供了另外一种方式，让那些没有高额退休金的老人在养老过程中有了更多的选择。”

“同国内一样，退休金及养老保险一直是国外社会养老主流，真正选择‘以房养老的人大多是孤寡老人。但与国内不同的是，国外多元化养老模式为不同需求的老人提供不同的选择，相比国内较为单纯的依托養老模式，推行‘以房养老模式的市场意义远远小于社会意义。”朱凤泊认为，在中国传统观念中，买房就是为了孩子今后的生活，如果房子未经孩子的同意变抵押，孩子以此为由放弃对父母的照顾，也就造成了家庭矛盾。“倒按揭”只是一种“以房养老”的选择，还不能成为养老的主流。一

银行版“以房养老”：每月最高可拿2万元养老金

10月30日，中信银行推出了中老年专属借记卡和养老按揭项目，作为最早推出“以房养老”的银行机构，中信银行总行营业部房地产金融部负责人孙文杰表示，中信版的“以房养老”引进了国外“倒按揭”模式，并结合国内的养老制度特点进行改良。

“此次改良更多是针对国内房产70年土地使用权和房价可能下跌的问题进行调整。”孙文杰说，“对于申请‘以房养老的申请人，其所抵押的房产是要在70年以内，此外借款的期限加上房龄不能超过70年，这可以规避70年限制的问题。而对于房价下跌的风险，虽然近期房价在国家宏观调控下有一定的下跌走势，但北京核心地区的房价将基本稳定在合理范围之内，产品将对抵押房产的60％进行评估，通过抵押率的控制能够较好地控制风险。”

此外，中信银行的“养老按揭”业务

与国外流行的“倒按揭”业务比较类似，但根据中国的国情进行了改进。中信银行上海分行相关负责人介绍，国外的“以房养老”业务在期满后，银行会收回房产。但是，中信的“以房养老按揭”不同，贷款期限后并不收回房产。房产的处置由借款人决定，银行只收回贷款本息。这样房子依然属于老人，将来也可留给孩子，更符合当前中国人的习惯。

中信银行的养老按揭如何操作呢?借款人以自己拥有所有权的住房抵押，中信银行核定一个养老贷款额度，最高不超过房屋估价的60％，贷款期限内约定每月放款金额，按月直接发放养老贷款资金进入老年人账户。对老年客户每月发放不超过2万元，最长贷款年限不超过10年。

“过去，银行贷款一般都是先一次性发放一笔总额，然后分月还。而养老按揭则是零贷，每月发放一小笔，最后一次性偿付本金总额。概括为按月还息，到期一次性还本。”中信银行上海分行相关业务部负责人说。如果到期后不能偿还本金，房子该怎么办?中信银行相关负责人介绍，如遇这种情况，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

与房屋出租相比，这一模式对老人而言究竟划不划算呢?粗略地估算，以北京一套价值为200万元的房子为例，如果出租，目前每月租金收益大概为4000元；如果抵押10年，按照价值的60％则可获得贷款120万元，平均每个月可贷1万元(扣除利息，实际到手不到1万元)。当然，这本息都是要还的。在此期间，老人可以同时获得租金收益，因此每月最高可以拿到1.4万元。

显然，如果纯粹想赚钱，这样的方式是不合适的，它本质上是一项抵押贷款业务，贷款人要以支付利息为代价。但是如果10年之内经济负担较重，并且预期将来有还款能力，这便是个可以考虑的选择。

比如，55岁的居民，未到领取养老金的年纪，但是孩子正在上大学，开支较大。这样的情况下，可以考虑抵押房屋，等将来孩子工作了，自己也有养老金了，就有能力偿还贷款了。从这个角度来说，这种方式的“以房养老”是一种过渡举措。

区域版“以房养老”：北京、上海都曾试点但不了了之

早在2007年，北京石景山区就首家试点通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。

但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。近日，有记者致电寿山福海国际养老服务中心，该中心人员称，该项目确实在推出之后没多久就因问者寥寥早已中止。

2007年，上海市公积金管理中心也曾尝试推行过“以房养老”模式，但在试点中，职能部门发现真正符合条件的申请者很少，而成功实现“以房养老”的更是寥寥无几。上海市公积金管理中心的工作人员表示，目前这个试点已经停止了，一些商业机构向老人们抛出的这种被称为“倒按揭式的绣球”，遭遇的是没有接“球”人的尴尬。

近日，上海市闵行区法院的一纸判决让“以房养老”再生尴尬。今年2月，上海市闵行区一家老年公寓与年近九旬的林老太签订“以房养老”协议书，林将自有房屋产权变更为老年公寓，价值为55万元；老年公寓为林养老送终。今年3月，林的儿子以母亲的名义将老年公寓讼诉至法院。法院判决双方签订的“以房养老”协议书及房地产买卖合同予以撤销，老年公寓协助将房产恢复登记至林老太名下。

此案主审法官表示，目前人口老龄化问题日益突出，或将成为一个不可回避的社会性管理课题。类似“以房养老”的养老保障模式目前仍处于探索阶段，建议有关部门尽快出台相关法律规定与监管制度。剖析中国“以房养老”的重重障碍

如上所述，“以房养老”的模式进入中国已有数年时间，但却表现出“水土不服”的症状。看上去很美，但却不被现实所接受。中国的“以房养老”到底遇到了哪些障碍?

障碍一：法律和制度未完善

以上海市为例，2006年起开始试点“以房养老”。然而，5年过去了，负责试点政策的研究部门称，“这一试点仍然在研究中”。业内人士称：“法律法规没有明确规定，政府层面的‘以房养老就很难推行。”

上海市人大代表姚俭曾在相关研讨会上提出过“以房养老”的“操作断层”问题，他说，“以房养老”模式涉及多个部门，需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门协调，并一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。

一位法官在谈到“以房养老”问题时也说，虽然老年人权益保障法中有明确规定，老年人有权依法处分自己财产的权利，但遇有子女或亲属不愿迁出住房时，老年人的权利很难得到维护。这种情况下，“以房养老”就难进行下去。

上海民声律师事务所律师王斌认为，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。比如增加保护老年人对自有或者承租房屋支配权的内容等。另外，针对子女干涉老年人自有或者承租房屋支配权的问题，还应增加“如果老年人不同意，子女或亲属应当及时迁出其自有住房”等内容，以保障老年人权益得到维护。一

障碍二：养老观念需更新

随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但传统观念却一直还在影响着这一代老年人。将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人还难以接受。“房子是要留给子女的。如果老人不顾亲情，办理了‘以房养老，这一方面会给人造成子女不孝的感觉，无端让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，还极可能会引发子女与父母的感情隔阂，我们不会这样做。”一位老人就这样说。

障碍三：养老机构不完善

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够完善，老人在那里生活找不到家的感觉。

章老太今年72岁，曾经也想过到养老机构养老，但是到养老院住了半个月就搬回了家。她说那儿不像家，没有家的感觉。调查中，许多人都说，好点的养老院收费太高，还要找关系才能进去；差的则服务又不到位，致使一些老人进了养老院不久，又搬回了家。

障碍四：金融机构难操作

据了解，“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。四年前，曾有消息称，“幸福人寿”将成为我国首个开展“以房养老”试点业务的保险公司，然而保险公司至今也没有开展这项业务。该保险公司的一位工作人员解释说，相关产品仍在研发中，至于何時推出还不好说。

一位保险从业者说，“这项工作的难度在于，对国内房地产市场价格中长

期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定倒按揭利率是个大难题。”

障碍五：70年产权特殊国情

我国推行“以房养老”还面临着一个特殊国情，即我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

“房屋随它的主人一起就墓”，这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。当然，它还不完全准确，因为据统计，我国居民平均寿命为71岁(8月30日《北京晨报》)，如果再扣除建房时间，事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。如果“以房养老”的话，等于人还没“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。因为，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。

障碍六：“以房养老”适用人群小

据业内人士介绍，上海市公积金管理中心试水“以房自助养老”模式，结果全市报名者没超过10人。上海市公积金管理中心工作人员说，“以房自助养老”是针对65岁以上老人的，将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。老人可以一次性收取房款，再由公积金管理中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。如果租期届满老人还健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。然而，即使这样一个最保守的设计，仍是应者寥寥。分析原因，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但是即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况，这让许多老人心理难于接受。

有关银行业务专家认为，目前在我国60岁以上老年人达13％以上，而公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15％，推出养老按揭是对社会养老体系的有效补充。在房产仍然被视为保值增值资产的当下，“以房养老”对于相关机构来说仍然有较大吸引力。未来展望与国外经验借鉴

虽然困难重重，但在政府层面正式提出“以房养老”模式，体现出我国官方的支持、鼓励态度。

此次，官方大力倡导“以房养老”，在中国房地产协会副会长顾云昌看来，是时机已到。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老的办法是可行的。”

首都经贸大学金融学院院长谢太峰则直言：“以房养老”概念的提出，反映出官方对于我国进入老龄化社会后出现的养老问题的复杂性和现实性的认识。

“很明显，进入老龄化社会后，仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心了，特别是如果要把全民包括农民都纳入社保体系，从未来看，仅靠政府解決养老问题，难度是比较大的。在政府的社会保障体系之外提出‘以房养老，如果个人有住房，是可以作为个人养老方面的一个保障的。”这意味着，在我国公共财政无力兜底所有养老问题的情况下，“以房养老”不啻为解决养老难题的一种积极补充。

实际上，世界上不少国家都采取了“以房养老”措施，应对人口老龄化。我们不妨借鉴他们的成功经验。

美国模式：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式：其一是联邦政府保险的倒按揭贷款，大约90％的倒按揭贷款属于此种类型；其二是由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款；其三是专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的25％至30％作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。

加拿大模式：在加拿大，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡模式：在新加坡，60岁以上的老年人把可房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。相对于美国模式，这种模式风险较小。

与国际接轨，中国的“以房养老”在未来应重点解决好两个问题：其一是房屋的产权问题，尤其是70年后产权的存续处理问题；其二是政府、金融机构、公益机构与养老机构如何共同联手，解决老年人抵押房产后的后顾之忧。