潍坊市大虞片区的旧工业地段更新

齐慧峰

(1.山东建筑大学山东省建筑节能技术重点实验室，山东济南250101;2.山东建筑大学可再生能源建筑利用技术教育部重点实验室，山东济南250101;3.同济大学建筑与城市规划学院，上海200092)

0 引言

大虞片区位于潍坊市中心城区的核心位置。大虞片区是潍坊市控制性详细规划确定的奎文分区的7个片区之一，规划用地控制面积614hm2，建设用地控制面积515 hm2。规划范围涉及两个行政区，以新华路为界，西为奎文区，东为高新技术产业开发区。尽管拥有良好的区位优势，西部毗邻白浪河沿岸地带的市级商业中心、东部邻近市级文化中心，但大虞片区自身的功能和形象特色并不鲜明。在潍坊市控制性详细规划中，大虞片区的功能定位尤为重要，需结合片区现有条件寻求适合的发展和建设策略。

大虞片区现状工业用地 58.08hm2，占612.11 hm2城市建设用地的9.49%，主要为分布在北宫街以北的山东潍坊拖拉机厂集团有限公司、山东红旗机电有限公司等有较长建厂历史的大中型工业企业。依据《潍坊市城市总体规划》(2006—2020)，以及潍政发［2002］22号《关于中心城区工业企业实施“退城进园”，加快工业园区建设有关政策的试行意见》等政策精神，片区内大型工业企业已先后启动用地功能置换和搬迁改造。

面对城市布局结构的调整和城市功能质量提升的需求，工业用地往往是更新改造的主要对象。同时，对历史的尊重和地域性文化潜质的关注，使人们重新意识到旧工业建筑的审美价值和商业价值。自20世纪70年代起，西方国家形成了保护工业遗产的普遍观念，如何对待旧工业建筑也成为当今世界共同关注的话题［1］。大虞片区中的老厂区有珍贵的历史价值，厂房也具有改造再利用的现实价值。旧工业地段的更新，作为大虞片区未来发展中功能结构完善和拓展的主要机遇，成为潍坊市控制性详细规划研究和解决的关键问题之一。

1 工业地段更新动因

1.1 更新动力

近年来，随着城市用地的扩展，位于城市边缘区的工业类用地被逐渐包围于城市内部，引发城市在用地经济和结构方面的不合理，以及诸多环境问题。同时，城市核心区域内的工业用地单位，也因建筑、环境以及基础设施条件的滞后与老化，出现功能性衰退，大量旧工业地段面临更新改造。

联合国教科文组织于2003年通过的《下塔吉尔》宪章指出“工业遗产是具有历史价值、技术价值、社会意义、建筑或科研价值的工业文化遗存。工业遗产的社会价值在于它记载了芸芸众生的生活，是认同感的基础;它们在机械工程方面具有技术和科研价值，同时它们的设计和建造工艺也是美的源泉”。

旧工业地段更新，作为工业遗产保护内容的主要组成部分，始于德国鲁尔工业园的探索。1989年德国鲁尔工业园成为工业区成功转型的先驱，科学园计划、景观公园以及独具创意的旧厂房利用，从而为地区性产业的提升与转型创造了诱因，提供了大量的就业机会，形成了独特而时尚的生活方式，实现了鲁尔地区的复兴。1999年北京外研社印刷厂的改造，是国内旧工业建筑再利用的里程碑式项目。此后，北京、上海、广州等大城市相继出现了成功的改造案例。通过工业建筑在历史文化价值、建筑形态、技术经济价值、城市景观特色等方面的再利用，创造城市形象的特色节点，成为反映城市动态连续发展过程的重要一环。

社会各方逐渐认识到旧工业建筑的历史价值和改造再利用的现实价值，以及工业地段具有的改造潜力，以一种新的、长远的观点和方法对待工业区的改造和更新。此外，对富有地域特色的审美和文化追求，使人们重新意识地域性工业地段饱含的地域文化特质。旧工业地段附和凝聚着城市的工业成长历史和市民的生活轨迹，旧工业建筑的保护和再利用能够增强社会认同感与归属感。

1.2 大虞片区更新潜力

潍坊市已进入经济稳定增长、产业结构转型、现代服务业凸显的城市发展加速期。全球化背景下，每个城市融入世界经济体系的过程中，市区核心地段都需不断充实金融、商贸、服务、信息传播等现代服务业空间以支撑城市功能和竞争力的提升。城乡居民生活开始进入富裕阶段，居民的消费结构由生存型向享受型、发展型转变，消费能级不断升级，对城市空间环境的地域文化有更高追求。

从城市发展阶段的角度看，大虞片区处于“新旧更替”的建设过程中。2000年以来，在政策的推动下，片区良好的区位条件使其成为房地产投资和第三产业用地的热点区域。大虞片区的功能和面貌正在发生明显转换，活力逐步上升。这些因素都为大虞片区内工业地段的改造利用提供充足的动力，也给片区摆脱风貌特色上的“模糊”意向、塑造标志性公共空间带来机遇。

大虞片区中的老厂区和老厂房有珍贵的历史价值和改造利用价值，在功能置换时机成熟条件下，这些旧工业地段经充分挖掘后的利用和再创造，将为本地区带来持续的财政收入，提高地区竞争力，同时为潍坊市在历史文化、建筑形态、经济发展、城市景观特色等方面的再生提供了优越条件。

2 大虞片区旧工业地段改造价值

2.1 现状特征

大虞片区内的工业用地集中在北宫街、玉清街、虞河路、文化路围合的街区内，包括山东潍坊拖拉机厂集团有限公司、山东红旗机电有限公司(5823厂)、潍坊钣金厂、铝型材加工厂等工业企业，其中以山东潍坊拖拉机厂集团有限公司最具改造再利用价值。

山东潍坊拖拉机厂集团有限公司是省重点企业集团之一，有50年发展历史，大虞片区内的老厂区占地22 hm2。贯彻潍政发［2002］22号文件精神，企业列入潍坊市政府“退城进园”重点扶持企业，在潍坊市经济技术开发区和坊子区分别征地10hm2和14hm2，分别建立“拖拉机工业园”和“动力机械工业园”。两个工业园都已开工建设，其中动力机械工业园2008年底具备搬迁条件。随着企业向新区的扩张和搬迁，老厂区必然面临功能置换和改造利用。

企业50年发展历史，蕴育出良好的厂区环境，保留有风格鲜明的工业建筑。这些大体量的厂房建筑历史感强，有特定工业时代特征，结构耐久坚固，采光通风良好，空间开阔，建筑造型和细部美观，有较高的工业技术美学和文化价值，延续着产业发展的历史印记。建筑空间适应性强，平面规整，立面简捷，改造利用的可塑性潜质突出。此外，树龄长的大树生长茂密，展现着厂区浓厚的历史延续感，也赋予空间景观更多生机。

2.2 改造价值

大虞片区旧工业地段的改造价值主要体现在以下四方面:

首先，丰富城市建筑文化内涵。通过保留工业建筑形态，保留了建筑技术和产业发展的痕迹，一方面延续了建筑生命力，体现可持续发展的城市生态，形成良性循环。

其次，发挥技术经济价值。根据社会经济文化条件、地理区位优势、产业发展基础等条件，将原有工业建筑功能置换为商业、创意型功能，如展览、办公、会议、康体、餐饮、公园、酒店、设计、出版等多种功能用途，使城市地段机能得以更新，获得发展的机会与动力，促进潍坊市经济发展。

再次，增强城市归属感，延续历史文化研究教育价值。正如凯文林奇所述“每一个人都会与自己生活的城市的某一部分联系密切，对城市的印象必然沉浸在记忆中意味深长”。老厂区记载着普通大众工作生活场景，反映大虞片区和潍坊市的工业历史文脉和特色。凭借工业地段和建筑的保留，可以认知潍坊市近现代工业的发展与兴衰，也能发展建筑、机械工程、制作工艺等方面的科研价值。

最后，这些历史感强、个性独特的工业建筑，根植于本土地域生长，对其改造和利用，可以最大限度的保持潍坊市的建筑肌理与空间特征，塑造城市意象特征。

3 旧工业地段更新借鉴

为了充分探讨大虞片区内老厂区和老厂房规划更新方案的可能性，在控制性详细规划编制中，对国内同类改造案例进行分析，借鉴更新经验。

3.1 更新重点

产业地段改造和利用从利用价值评估［2］的开始，工业地段也是如此。通常从周边环境、建筑质量、外观特色、交通可达性、商业利用价值、配套设施条件等方面评定之后，选择具有保留和改造价值的建筑和地标，渐进性、适应性地再利用。价值评估之后，更新重点主要涉及原有地段的功能增值、整体空间环境更新、建筑单体改造利用三个方面。

原有工业地段的功能增值是改造和利用的重点，包括土地功能的转换和建筑功能的更新。通过重新界定和调整地段的区域功能定位，增加商业、文化娱乐、服务业功能;建筑功能置换的基本方式有二种:一是旧功能的拓展和转释，二是新旧功能的置换，赋予旧建筑以新的生命。由于具体项目对功能置换的要求不同，二种方式也可能同时使用。

整体空间环境更新主要通过空间织补和重塑两种途径。城市片段的织补，是将旧工业建筑片段改造梳理为新的有机整体的本体改建手法。英、美等国家20世纪60至80年代的码头改建都是非常成功的例子，如巴尔的摩内港开发的旧金山渔人码头的开发再选用等［3］。由于当时的工业建筑往往是城市破坏环境的一部分，其片段的织补所带来的文化艺术性再生，为城市复兴做出了积极贡献。空间的重塑是指打破原有的城市空间形态，经过设计后形成新的空间组成形式［4］。挖掘地区价值并加以重新塑造，将提高土地价值，改变空间形态和周边地区城市肌理，使景观效益增值，改变城市印象。

对工业厂区可延续、可利用的建(构)筑物的利用主要有三种类型:一是有历史价值的建筑，原样保留;二是一些结构美观、具非常尺度感的建筑，具有地区特征的工业建筑，将保留主要结构、构件，赋予新的使用功能，或将其改造成景观构筑物;三是利用建构(筑)物构件或机械构件，通过加工成为景观小品。

3.2 改造类型

国外典型的案例如德国鲁尔工业区的工BA计划(1989—1999)，瑞士厄利孔地区、温特图尔苏尔泽工业区和苏黎士工业区改造、美国纽约SOHO区、Gentry公园等。著名建筑师赫尔佐格和德梅隆设计完的英国泰晤士河畔的热电厂厂房改造为伦敦泰特现代艺术馆，诺曼福斯特等完成的德国埃森关税联盟12号煤矿厂房改造都为旧工业建筑的再利用积累了成功的经验。

中国的工业类历史建筑及地段的保护更新主要有两个趋势:第一是全新用途的再开发利用或相关用途的再利用，例如外研社印刷厂改造、远洋艺术中心、苹果社区售楼处等;第二则是文化产业相结合的地段整体改造更新，例如北京798厂改造、上海海苏州河畔改造以及中山岐江船厂改造等等。改造后的类型主要有创意产业区、商业街区、文化建筑、办公建筑、体育建筑等主要形式。

3.2.1 创意产业区

北京798工厂和上海的上海建国路8号桥此类改造的典型代表。北京798工厂是718厂的其中一个分厂，建于1952年，是我国电子行业的骨干企业。1999年国家批准北京电子城为国家级高新技术产业开发实验区，成为中关村科技园区的重要组成部分，此后房地产开发的升温，房地产商和厂方意图开发此处闲置的工厂用地获利。798厂房面临全部推倒拆光的厄运，拆或留的矛盾日益尖锐。一批中外艺术家和商业文化机构自2003年起租用和改造这些空置厂房，逐渐形成集聚画廊、艺术家工作室、设计公司、餐饮、酒吧等的艺术区。上海建国路8号桥前身是上海汽车制动器厂15000m2的旧车间，一群知名建筑设计师、艺术家挖掘旧车间特有的建筑风格及历史底蕴，“制造”了从过去的工厂到现在的时尚创意中心，成为城市历史与未来承接的良好典范，是上海市首个由老厂房改建而成的创意产业集聚区，也是全国工业旅游示范点中首个以创意产业为特色的示范点。

受限制于现行的土地收储和出让方式，两个创意区都采取“租赁—改造—转租”模式。业主用租赁方式，将厂房直接租赁给艺术家，或租赁给开发商投资改造后，再转租给艺术家或设计师，闲置工业地段焕发出新的活力。

3.2.2 文化建筑

唐山市城市展览馆在四栋历经大地震而没有被损坏的日伪时期修建的弹药库和两栋上世纪80年代修建的粮库旧址上改建而成的，此处原为封闭的储粮和加工粮基地，保留有许多规模庞大、结构完好的单层仓库。成都东郊工业文明博物馆是利用宏明厂机修车间老厂房建立的博物馆，保持了车间的原貌，艺术性地呈现20世纪50年代以来的成都工业文明。

3.2.3 办公建筑

广州信义·国际会馆原为20世纪60年代高大宽敞的苏式厂房，依托独特优美的自然环境和浓厚的文化积淀，具备展览、写字楼、会议、公寓、酒店、餐饮、娱乐及相关配套服务。北京朝阳公园沙滩排球运动场是2008年奥运会沙滩排球的比赛场地。这块场地处于原北京煤气用具厂旧址，场馆建设充分考虑对工业遗址的保护和利用，三栋旧厂房经过内部装修改造为贵宾、运动员休息及赛事管理、安保、技术和媒体用房。

3.2.4 商业建筑

青岛天幕美食城是以餐饮为主题的特色休闲街区，前身是青岛丝织厂和青岛印染厂的废弃老厂房。设计利用老建筑与老厂房巧妙结合，将总督府、花石楼等20多处青岛著名历史建筑融入到室内步行街的立面设计中，形成人文气息浓厚的青岛历史文化建筑长廊。广州港码头区内二大阪仓码头区旧属日商大阪株式会社，建于1930—1934年间，基地内现有面江的1座日式仓库建筑，1幢日式俱乐部小洋楼以及若干零碎的临时工业建筑。改造根据现有用地条件和新的功能组合进行合理功能分区，将原大阪仓日式仓库更新为综合健身休闲活动场所，日式洋楼更新为特色餐饮。拆除基地内后建临建建筑，保留古树，利用沿江空地结合绿化布置室外休闲活动场所。

3.2.5 体育建筑

湛江某羽毛球馆由位于湛江霞山区的一家橡胶厂的旧厂房，窄长的球馆可并排容纳两片羽毛球场，A区6个场地，B区7个场地，总共13个场地。

4 大虞片区旧工业地段更新方案

在潍坊市大虞片区控制性详细规划的现状分析阶段，详细调查了老厂区的整体空间环境，评价了老厂房建筑质量等改造条件，划定出具有保留和改造利用价值的建筑、道路、树木、空间范围等。在片区规划关键问题研究阶段，梳理了国内工业遗产保护利用案例的经验，并在此基础上，在规划方案阶段，结合大虞片区未来的发展定位，提出旧工业地段的更新方案。

4.1 整体思路

在进行现状老厂区的用地、建筑、交通、环境等分析的基础上，从功能增值、空间环境更新、建筑单体改造三方面研究了老厂区更新的可能性，提出用地功能提升、支路网络织补、城市意象重塑的更新思路。

结合大虞片区的用地功能和空间结构，将现状山东潍坊拖拉机厂集团有限公司和山东红旗机电有限公司等工业用地进行用地功能置换，综合考虑原有建筑分布、绿化分布、道路组织、微观区位等因素进行用地调整。改善交通条件，增加商业、公共服务设施，提高居民生活质量，增加地区商业活动的吸引力与内聚力。挖掘地区价值并加以重新塑造，提高土地价值，改变空间形态和周边地区城市肌理。

4.2 用地功能提升

结合路网优化，优先将部分工业用地调整为公益性公共服务设施用地。城市公益性设施的配置是控制性详细规划的重点内容之一。然而，土地市场化带来的高强度用地开发，往往使城市建成区中的公益设施面临用地短缺、选址困难、资金短缺等困境。大虞片区内的工业用地，皆为划拨用地，且开发强度较低，因此，控制性详细规划从城市整体利益考虑，在老厂区的用地调整中，着重强调并且保证城市公益性设施的空间落实。结合现状建设条件，扩建九年一贯制学校用地，布置片区级体育设施中心，树木绿化集中区域调整为公共绿地，以此来提高城市的服务水平，改善居民的生活质量，并通过公共设施的外部性，带动周边地区的土地增值。

老厂区中保留价值高的工业建(构)筑物集中区域，适应老建筑改造利用的可能性，规划为商业金融、文化娱乐、办公用地，定位为企业管理、特色工业历史文化展示、贸易服务等功能。其余用地可开发为居住用地，配套相应的幼儿园、社区商业等服务设施，作为片区活力和人气的基础和支持。

4.3 支路网络织补

山东潍坊拖拉机厂集团有限公司、山东红旗机电有限公司等面积较大的老厂区内部，道路自成体系，路面铺装、照明灯具良好，行道树繁茂。然而，因这些面积较大的老工业厂区阻隔，大虞片区内的支路体系却不够完整。在控制性详细规划中，考虑城市街坊尺度、主次干道密度等因素，结合厂区道路的布局、宽度等现状条件，将老厂区内的道路整合入城市支路体系中。支路网的沟通和织补，也提高了改造利用价值较高的工业建筑集中区域的交通可达性，保障了商业金融、文化娱乐、办公功能改造的实现。

4.4 城市意象重塑

在控制性详细规划的整体空间控制上，引入现代景观设计的概念和手法。将需要保护的老厂房建筑纳入到公共绿地的范围中，创造出公共性、开敞性的观赏空间，使新旧环境有机结合成整体。公共绿地、体育设施用地、商业金融、文化娱乐等功能组织在城市主次干道与支路的交叉处，使景观效益增值，改变城市意象。

大虞片区内的旧工业建筑单体再利用，借鉴国内工业建筑改造类型经验，适宜调整为满足商业、餐饮、文化体育、商务办公等需要大空间的使用功能。充分拓展旧工业建筑功能，可考虑将企业的高端管理服务职能融入到大空间的工业建筑中，使企业办公管理、商务展览和综合服务空间具有鲜明的本土特色，结合旧工业建筑的利用和特质环境的存留，延续地域工业历史文脉。

4.5 改造模式

不涉及工业建筑改造利用的居住、部分公益性设施用地，采用土地收储—出让或划拨—开发的土地开发模式;对于涉及老建筑保护和改造利用的用地，近期可以借鉴其他城市普遍采取“租赁—改造—转租”模式，只进行建筑和土地使用功能的调整，远期待各种条件成熟后，逐步完成土地出让等产权转换等土地管理程序。

［1］王崇杰，房涛，王宜周.旧有工业建筑成功改造案例解析［J］.山东建筑大学学报，2009，24(5):477 －481.

［2］朱志军，朱毅艺，郭冠颂.产业建筑再利用与城市再生:广州水泥厂厂区改造更新概念规划设计［J］.工业建筑，2007，37(11):20－24.

［3］张宇.旧工业建筑的适应性再利用研究［D］.杭州:浙江大学建筑工程学院，2007.

［4］吴宇强.产业类历史地段城市更新空间策划［D］.武汉:武汉理工大学城市设计学院，2007.