房地产企业所得税贡献少成因及对策*

□ 李文轩

(湖南省郴州市苏仙区国税局，湖南 郴州 423000)

房地产企业所得税贡献少成因及对策*

□ 李文轩

(湖南省郴州市苏仙区国税局，湖南 郴州 423000)

房地产企业以少记和缓记销售收入、不合理定价转移销售利润、虚增开发成本等手段使得其企业所得税的税收贡献较低，因此应加强房地产企业预售收入的监管，准确核定房产销售价格，加强对开发工程的日常跟踪管理，加强业务培训，提高征管人员的管理水平，加强税法宣传和税收检查力度。

房地产企业所得税;贡献少成因;对策

房地产是目前经济领域里发展较迅速的行业，也是利润空间较大的行业，然而其企业所得税的税收贡献较低，不少房地产企业工程结算后的应税利润很少，甚至亏损，以致在汇算清缴时还要退还预征的企业所得税，这是一个很不正常的现象，应引起重视。

一 房地产企业所得税贡献低的原因

一是少记和缓记销售收入。在房产基建工程未完工前，房地产企业的所得税基本上是采取按房产预售或销售收入按一定比例的应税所得率预征，在工程完工结算后再汇算清缴企业所得税的征管方式。一些房地产企业为了缓交和少缴企业所得税，采取多头开账户的方式，将部分房产预售收入不入基本账户，会计做账时，账上也不体现，形成账外预售收入。要等到开具房产销售发票时，才转入基本户作为企业的房产销售收入，这样大大推迟了企业所得税的入库，严重影响了正常的税款入库进度。

二是不合理定价，转移销售利润。一些房地产企业为了降低企业利润，达到少交企业所得税的目的，以卖给亲属、朋友或以团购和委托中介机构售房等手段，采取打折、降价等方式，以明显不合理或低于市场价等形式出售，使企业的利润间接转移到房地产企业的利益相关人员手里，保障了企业个人利益不受损失，但却减少了企业的收益，少缴了企业所得税。

三是虚增开发成本。房地产企业大多是私营股份公司，企业的房地产开发工程和物质材料采购的招投标几乎无人监督。他们形式上也搞一下工程招投标，但其实都采取议标或协商定价等灵活的方式发包工程和采购基建材料。而来承包工程的人和单位基本上都是与房地产企业的股东有密切关联的人或单位，有的就是亲属和朋友。因此，房地产企业与工程承包方和材料供应方基本上是利益共同体，他们人为虚增工程造价和材料价格及用量，造成开发成本增大，企业亏损，而将房地产的利润在开发过程中就通过工程发包和材料采购等手段转移到企业个人身上，从而逃避企业所得税的缴纳。

房地产企业的这种做法，我们税务征管人员一般很难发现，因为企业的开发成本都有发票做账，特别是采购材料，他们都愿意到国税窗口代开发票缴纳3%的增值税，而不愿让企业有利润缴25%的企业所得税。另外，我们税务征管人员一般不懂基建工程造价核算，还有我们不可能到基建工程现场监督他们用了多少沙子、砾石、水泥和钢筋等建筑材料。工程完工后，企业方可以种种理由解释房产造价高的原因，而我们不可能把建好的房屋和基础挖开来查看核实，只能信其所说，这无疑是我们征管中的难点和困惑之处。

二 加强房地产企业所得税管理的对策

一是加强对房地产企业预售收入的监管。税收管理员应不定期巡查房地产企业，及时掌握房地产企业的经营情况，严格要求企业健全账务、提供准确的财会资料，一旦发现企业多头开户，转移预售收入，要严肃查处。另外，要求金融机构支持和配合税务部门的工作，及时如实向税务部门提供房地产企业的开户及收入情况。

二是准确核定房产销售价格。税收管理员应及时掌握市场房产定价方式及市场价等情况，对房地产企业出售房产的价格应认真核实，若定价不合理或明显低于市场价，在核定应税收入时，应调整其定价，按市场价来核定其房产的出售收入，计征税款。

三是加强对开发工程的日常跟踪管理。税收管理员不仅要求企业及时报送工程进度等相关资料，还应不定期深入基建工地了解房地产企业的工程进度及材料使用情况。更为重要的是，税收征管部门应聘请懂基建业务的工程造价师和税收管理员一道监督房地产企业的工程造价及招投标情况，察看房地产企业的工程造价和材料的用量是否合理。工程完工后，征管部门应组织业务精干力量和聘请工程造价师对房地产企业进行企业所得税的结算清缴工作，认真核实企业的开发成本，切实防止房地产企业虚增开发成本、转移利润和逃避缴纳企业所得税的行为。

四是加强业务培训，提高征管人员的管理水平。目前，大多数房地产企业都使用了财务软件做账。如果税收管理员不懂电算会计，不了解企业的财务软件，那么就无法对企业进行有效的纳税评估和税收检查。因此，征管部门应加强对税收管理员有关房地产财会知识和工程结算业务知识的培训，不断增强税收管理员管理房地产企业所得税的业务能力;税务信息部门应对税收管理员开展电算会计业务知识和企业财务软件分析的培训，提高税收管理员适应现代化税收管理的能力。

五是加强税法宣传和税收检查力度，提高纳税人自觉守法纳税的意识。对房地产企业的所得税管理应采取“两手抓”。一是加强对房地产企业的纳税检查，若发现纳税人有故意隐瞒收入或虚增成本的行为，从严查处，使那些逃避纳税的企业在经济上得不到好处，在法律上受到严厉的处罚，要对其他企业起到震慑和教育作用。二是税收管理员应利用日常巡查，加强税法宣传，认真做好企业的纳税辅导，使企业的负责人和财会人员知法、懂法、守法，从而提高纳税人对税法的遵从度，有效从源头防范房地产企业逃避缴纳所得税现象的发生。

F812.424

A

1008－4614－(2011)01－0016－02

2010－12－20

李文轩(1968－)，郴州永兴人，湖南省郴州市苏仙区国税局副局长、会计师、税务师。