中国房价的上涨与过快上涨

钱 津

(中国社会科学院经济研究所,北京 100836)

中国房价的上涨与过快上涨

钱 津

(中国社会科学院经济研究所,北京 100836)

目前,中国经济已进入工业化腾飞阶段,在这一阶段,中国房价上涨的基本性质是价格调整,是市场比价关系的变化。随着价格调整的继续和币值的相应变化,除去现在已进入后工业化时代的个别特大城市和大城市的特殊情况,中国的房价总体上将会保持上涨态势。近年来,中国大城市和特大城市的房价上涨过快,主要有四方面原因:一是股票市场异常冷清,基本上不具有保值功能;二是对住房形成过度消费的趋势;三是中央企业涉入房产市场,屡当地王;四是未能贯彻公共服务均等化原则于保障性住房的供给。整治过快上涨的房价和防止房价不合理下跌,政府要做全盘的考虑。通过有效的宏观调控与微观规制,房价下跌的合理市场边界只能是消除房价的过快上涨部分,而不能冲击或危害房市的正常价格上涨和正常的市场秩序。

房价;房价上涨;工业化腾飞阶段;政府调控

2010年,房价是一个受到全国百姓关注的问题,也是各级政府全力实施调控的重点。经过多方努力,全国房价过快上涨的势头终于得到一定的控制,有些地方的房价甚至出现了拐点。然而,在一些大城市和特大城市,无论上半年还是下半年,房价仍涨得很凶,似乎在迫使政府必须将对房价的调控进行到底。那么,到底应怎样认识中国的房价?对于这一重大的现实问题,本文拟从国民经济整体出发,依据现今中国经济发展大的时代背景,将房价的上涨与房价的过快上涨严格区分,并给予较为全面的理性分析。

一、房价上涨的时代背景

2004年之后,中国的房价一波又一波地涨起来,看似偶然,实则必然。但这并不是来自官商勾结坑害百姓,而是由中国经济发展的大势引致。

2002年,中国经济尚未走出市场疲软。2003年,中国大部分地区遭遇了 SARS病毒的侵袭。而到了 2004年,历经磨难的中国经济终于实现了前所未有的腾飞,进入工业化腾飞阶段[1]。中国房价的上涨与中国经济进入工业化腾飞阶段是同步的,在这一年,中国人均 GDP超过了 1万元人民币。

工业化的腾飞阶段是工业化实现的前期阶段,是经济相对持续高增长的阶段。中国经济进入工业化腾飞阶段后,2004—2009年,中国经济分别增长 10.1%、10.4%、11.6%、13.0%、9.6%、8.7%。2010年,中国经济增长 10.3%,全年呈现高增长态势。

现代经济学研究工业化腾飞阶段,需要提出腾飞假说 (确定技术智力的发展达到一定的高点之后,就会引起工业化的腾飞,为实现工业化奠定必要的物质技术基础),然后验证假说,推进理论认识。目前,除尖端军事技术外,全世界的先进技术几乎都已进入中国市场并发挥着作用。中国只是在走其他工业化国家曾经走过的道路。

1964年,日本在东京成功地承办了第 18届奥运会。自那时至 20世纪 90年代初,日本工业化腾飞长达二十多年,直至日本实现人均 GDP世界排名第一。

1988年,韩国在汉城 (即今首尔)成功地承办了第 24届奥运会。之后,韩国开始了长达十多年的工业化腾飞。进入 21世纪,韩国的人均 GDP已由 1万美元大幅度地上升到 1.5万美元。

不同于日本和韩国,中国工业化腾飞的起点不是在承办奥运会之后,而是在北京奥运会之前,是2004年实现的腾飞。关键在于,我们必须确切地认识这一起点,不能用工业化腾飞阶段相比国民经济发展的一般时期。这是一个经济相对高速增长的时期,不同于国民经济的一般增长时期。不论是将中国工业化腾飞阶段与其他国家的一般时期相比,认为此时中国经济增长太快了;还是将工业化腾飞阶段与本国经济发展的一般时期相比,认为此时中国经济增长太快了,都不符合认识逻辑[2]。同样,认识房价问题,也决不能脱离中国工业化腾飞阶段的时代背景。

中国实现工业化,需要与国际价格和国际工资水平接轨。因此,在工业化腾飞阶段,必然会出现激烈的价格调整和大幅度的工资增长。价格调整是工资增长的前提,工资增长是实现工业化的目标,即实现工业化不再是让少数人富起来,而是要让大多数的工薪阶层的劳动者都能够享受现代文明富足的生活。前亚洲《金融时报》记者亚历珊德拉·哈妮最近写了一本《低价中国》,讲的就是中国市场需要由低价走向高价,与国际接轨。既然中国使用的技术与各个国家都是一样的,那么,中国产品的价格也要与各个国家保持一致。

在工业化腾飞阶段,如同猪肉等农副产品的价格上涨,中国房价上涨的基本性质是价格调整,是市场比价关系的变化。人们不能再生活在价格严重扭曲的低工资时代,随着市场经济体制的完善,一个更加开放的中国必然要在走向工业化的进程中实现国际化[3]。

价格调整和工资增长将促使人民币的币值发生变化。改革开放前,一位中学教师的月工资只有几十元,而现在,教的数理化未变,每周工作日由六天改为五天,月工资已达几千元,足足增长了一百倍。这就是改革以来的币值的明显变化。中国经济在进入工业化腾飞阶段之后,在基本实现工业化之前,人民币的币值还将发生较大的明显变化。这是不容置疑的客观事实。而无视人民币的币值变化,大谈房价的涨与不涨,从经济学研究的角度看,无论如何也是一件令人感到奇怪的事情。

目前,就全国范围讲,比起某些快餐食品、娱乐性消费品以及进口商品等市场的价格,比起 70个主要城市的房价,大部分地区的房价还是需要上涨的。因此,随着价格调整的继续和币值的相应变化,在工业化腾飞阶段的全程之中,除现在已进入后工业化时代的个别特大城市和大城市的特殊情况以外,中国的房价总体上将会保持上涨趋势。

二、房价过快上涨的主要原因

在工业化腾飞阶段,房价上涨具有一定的客观性,是人们必须承受的。然而,房价的过快上涨却是市场经济秩序发生混乱的一种表现,是人们坚决不能接受的。近年来,中国主要的大城市和特大城市的房价节节攀升和上涨过快是有目共睹的,究其原因,主要有以下四个方面:

1.市场性原因。市场经济与商品经济的区别是在商品交换市场发达的基础上形成了表现契约关系的生产要素市场,即资本市场和劳动力市场。现代市场经济与传统市场经济的区别是资本市场高度发达,即资本市场高度证券化和虚拟化。因此,完善市场经济,最重要的是完善高度发达的资本市场,充分发挥资本市场配置资源的基础性作用[4]。然而,近年来,作为重要的资本市场,中国的股票市场异常冷清,基本上不具有保值功能,也在相当大的程度上损害了融资功能。这是造成房价过快上涨的重要的市场性原因。

股票是投资品,住房是基本生活消费品。由于股票市场低迷,丧失了基本的资本市场功能,结果造成大量的投资涌入房市,将住房当作了投资品,追求增值,不断地拉高房价。在这样的市场扭曲状态下,房价过快上涨极为可怕,也是单纯治理房地产市场难以遏制的。

由此可见,对于市场经济,人们还没有把握住要点。从表面上看,是房价过快上涨;而实质则是忽略资本市场的培育和调控,尚未明确资本市场的功能,更没有充分发挥资本市场的作用[5]。股市令人望而生畏,房市变成了热门的投资市场,这表明中国的市场经济在核心市场的建设方面尚不完善。

2.需求性原因。对住房形成过度消费的趋势,是造成房价过快上涨的重要的需求性原因。中国还没有实现工业化,但是在大城市和特大城市对于住房消费的追求已远远超过发达工业化国家。在美国,居民拥有住房产权的不及半数,大多数居民只有居住权。在日本,每户居民家庭平均住房面积不足 90平方米。而在中国,近几年来,追求大户型和追求第二、第三套住房的居民不在少数。这种明显的住房过度需求直接推动了大城市和特大城市的房价过快上涨[6]。

住房是基本生活消费品。对于基本生活消费品,只能保持合理适度的消费,而不能过度消费。但中国目前的住房即便是经济适用房也建有 200平方米以上的大套,足见住房消费的不理性,也反映了中国许多的城市居民还保留着浓厚的小农经济意识。在现代,人们应当追求住好而不是住大,应当追求玩好而不是更多地消费物质资源。如果中国每一个家庭都希望拥有两套住房,实际上就是要求国家必须为26亿人口解决住房问题[7]。这其实是很荒谬的。

3.体制性原因。中央企业涉入房产市场,拉高地价,屡当地王,是造成房价过快上涨的重要的体制性原因。中央企业是公营企业,原则上不应以赢利为目的,主要起到政府直接干预经济的作用。在各个国家,公营企业都受专门的特殊法律约束,有确定的设立目的和经营范围。然而,中国至今尚未对任何一家中央企业作出专门的法律规制。缺少必要法律约束的中央企业大举进军房产市场,使得本来就十分混乱的房产市场变得更加混乱。

公营企业不同于国有企业。国有企业是社会主义公有制企业,是社会主义社会制度建立的经济基础。而公营企业是政府干预经济、发挥其社会经济管理职能的重要工具,是目前世界上各个国家或地区政府都拥有的企业。改革后的国有企业,应是竞争性领域的相对独立的商品生产者和经营者。而规范的公营企业只应设立在非竞争性领域,实行政企不分的管理制度。在中国社会主义初级阶段,既需要国有企业,又需要公营企业。但是,作为公营企业的中央企业,却打着国有企业的旗号,进入竞争性的房产市场,牟取暴利,严重地扰乱房地产市场的正常秩序,成为造成房价过快上涨的一支重要力量,集中地显露了中国改革中深层的将公营企业与国有企业混同的认识逻辑缺失。

4.政策性原因。未能严格贯彻公共服务均等化原则于保障性住房的供给,是造成房价过快上涨的重要的政策性原因。公共服务均等化是公共财政的建设目标之一,是指政府依靠财政要为社会公众提供基本均等的公共物品消费或公共服务消费,贯彻公共服务均等化原则有助于实现社会公平和社会和谐。过去,中国财政是建设性的而不讲公共性,直至改革进入建立市场经济体制阶段,才开始公共财政的转型。当前,在这方面存在的问题比较突出,由此使得东中西部的地区间、城乡之间、不同收入群体之间在基础教育、公共医疗、社会保障等基本公共服务方面的差距较大,成为社会焦点问题。其中,包括对于保障性住房的提供未能实行公共服务均等化,造成严重的社会问题,对于房价的过快上涨起到了一定的推动作用。本来,基本公共服务均等化是缩小城乡差距和贫富差距以及地区间不均衡发展的重要途径,但这并不意味着政府提供的保障性住房只能为中低收入居民服务,更不是要求政府必须为中低收入居民提供优质住房。在保障性住房方面,实现公共服务均等化应是现代政府追求的目标,毫无疑问必须是面向全社会的,而绝不是只照顾中下收入居民群体。如果是那样,就不是均等化,而是向一部分人的政策倾斜。对此,必须分清公共救助与公共服务的区别,不能将公共救助等同于公共服务。由于尚未明确保障性住房的提供是政府公共服务的职责,时至今日,中国的保障性住房政策始终是公共救助性质的,造成严重的政策性混乱,对于住房市场的价格过快上涨构成不可忽视的影响。

保障性住房应该是人人有资格享受的,这才是基本公共服务均等化一个方面的具体表现。让大部分人口脱离保障性的住房,无疑将人为地造成商品房市场的紧张气氛,让这部分人无法感受到政府对于他们住房的保障性支持。因此,这些人只能对于商品房的价格过快上涨采取不得不接受的态度,甚至忍受着高价,提前消费大户型住房。如果能够贯彻保障性住房的公共服务均等化,那将是另一番情景。由于人人都可以入住政府提供的保障性住房,肯定会对商品房的市场价格产生一定的约束作用,也能够有效地制止房价的过快上涨。更重要的是,必须明确在公共服务均等化的前提下,保障性住房决不能转化为商品房,居民退出保障性住房只能将住房退还政府,继续发挥其保障性住房的作用。而目前的政策规定是,居民获得保障性住房几年后,就可以将低价购买的保障性住房转换成高价的商品房。于是,有不少的人按高出购房时价格的 3～5倍的价格甚至更高的价格出售自己获得的保障性住房,直接对房价的过快上涨起到推波助澜的作用。由此可以明显地看到目前实施的保障性住房的公共政策的失误。

保障性住房的提供目的应是保障人们有房住,而不是重在改善人们的住房条件。以公共服务均等化为原则的保障性住房对于房价的调控作用也正是体现在这一点上。首先,保障性住房的套内面积不能超过 40平方米。其次,保障性住房的容积率要高于一般的商品房,即建筑留有空间较小,成本较低。再次,保障性住房地段略微偏僻,与市中心相距较远。总之,这种人人都有资格享用的住房并不是人人都愿意去住的。而且,只要入住了这种房,那就不论是谁,不能再有别的住房,更不能不在这里住。因此,实际上,在这种公共服务均等化的前提下,许多人会放弃入住资格,选择购买商品房。一句话,保障性住房必须是人们有了经济条件谁也不住的房,人们没有购商品房实力时不得不住的房。只是,在保障性住房领域,明确贯彻公共服务均等化的原则,可有效约束商品房市场价格过快上涨;而缺少这一原则的贯彻,就会无形之中加剧商品房市场价格的过快上涨。

三、控制房价的市场边界

当下,政府调控房市的目的,绝不是要回归旧体制刻意维护低水平的房价,而是要阻止房价的过快上涨。因此,经过政府的调控,房价下跌的合理市场边界只能是消除房价的过快上涨部分,而不能冲击或危害房市的正常价格上涨和正常的市场秩序。

现代的社会化大生产经不起市场价格的大起大落,现代的房市也经不起楼盘价格的大起大落。在现时代,人们需要从根本上转变对于价格刚性的认识,重视其存在的客观性,深刻地认识到价格刚性对于稳定生产、稳定金融、稳定价格,即稳定社会与市场的必要性和重要性。价格刚性的内涵应该是对市场价格波动基本保持上行趋势现象的明确描述。

价格变化关系到货币的币值。在复杂的现代市场经济条件下,小的落价表现币值小的上升,大的落价表现币值大的上升,不论币值是小的上升还是大的上升,都是货币币值不正常的表现,都要在不同的程度上扰乱市场秩序。而且,对于某时的某些大宗交易品价格的大幅度下落,包括房价的大跌,市场根本承受不了这种变化,恢复秩序非要付出惨重的代价。保持币值的常态稳定,尤其是要防备价格跌落造成的币值变化,这是现代市场经济的客观要求。所以,从币值的角度讲,无论哪个国家或地区,都必须维护市场客观要求的价格刚性。如果不能实现价格刚性,社会盲目地追求价格下降,包括房价的不断下降,以降价作为维护人民利益的措施和手段,那就必然造成币值的不正常变化,必然影响社会经济的发展。在发达市场经济国家,高的价格水平早已形成,且高价格对应的是高收入,是高质量的现代化生活,即使在危机中,这些国家的人民也比发展中国家人民的生活水平高得多,甚至是许多发展中国家再发展几十年也赶不上的。相反,在那些低价格的国家和地区,看似市场上的价格很低,其实市场还没有发育起来,价格刚性的作用还未能发挥出来,与之相应的是低收入和低的生活水平[8]。就此而言,人们不能既希望价格不断地落下去,像现在有的人企盼房市再降价那样,又要求货币的币值不发生变化,那是做不到的,也是不合逻辑的。对于简单的小商品经济,或是在经济发展水平很低的时期,人们似乎还可以讲一讲价格降低是劳动生产率提高的表现。但是,在现代复杂的市场经济条件下,无论何人,都只能讲价格刚性的必要性和重要性。所以,保持中国房市的价格刚性,就是维护中国房价的合理边界,就能继续促进房市的健康发展。如果当前房价的下跌超过了消除房价过快上涨的边界,政府还需要有能力采取必要的措施制止房价的不合理下跌,更要防止突发性的房价大跌可能造成的灾难。

四、稳定房价的力量

稳定房价,保持房价的刚性,指的是在市场经济条件下房价的有波动的动态稳定,并非像传统体制的价格那样长年保持一丝不变。在后危机时代,实现市场房价的动态稳定,需要依靠高度的社会理性,即需要相关经济理论的创新和政府更自觉地实施宏观经济管理[9]。

传统经济学中的经济人假说描述的都是经济人的个体行为,从未涉及经济人的社会性。其经典的解释是,虽然每个经济人既不打算促进公共利益,也不知道自己是在什么程度上促进公共利益,但每个经济人追求自己的利益,往往使他能比在真正出于本意的情况下更有效地促进社会利益。这样的解释是一种逻辑的歪曲。事实上,人是具有社会性的,人类社会的存在与人的存在是具有同等意义的。经济人具有的个人理性是驱使、调整、控制个人经济行为的理性;而社会的存在与发展必须依赖于社会理性,这是维护和增进社会利益的理性。正是由于存在社会理性,社会利益才能够得以保护,以此为存在前提的个人利益才能够真实地归属于个人。以为个人理性可以自发地维护和增进社会利益,在逻辑上是讲不通的。因此,在当前形势下,深化经济人研究,需要创新认识,增加社会经济人假设。社会经济人的假设就是指对人类经济活动中维护社会利益的社会理性的抽象,或者说,是对市场经济中的客观需要的社会理性的人格化表示。

根据社会经济人假设,政府是现代市场经济中不可或缺的市场主体,政府实施的宏观经济管理是代表社会理性运作的。呼吁政府退出或反对政府干预,是抱残守缺的传统经济学落后思想的表现。应对此次国际金融危机的事实表明,不要政府干预已经不是一个经济学讨论的问题了,现代社会的实践已经对此做出了明确的解答,不论是应对危机,还是在非危机时期,政府干预对于保持国民经济正常运行都是必不可少的。现在,需要研究的只能是政府应如何进行经济干预,政府的干预如何才能有效地发挥作用。因此,不论是现在,还是将来,政府都要在市场经济体制下理直气壮地调控国民经济,不断提升社会理性的运作能力。

房价的问题并不单纯是房市存在的问题,整治过快上涨的房价和防止房价不合理下跌,需要政府做全盘的考虑,政府也需要依靠具有社会理性的现代经济学研究成果,实施全面的宏观调控与微观规制。当前,最重要的是:完善现代市场体系,沟通发达地区与欠发达地区的经济交往;完善宏观调控体系,积极而稳妥地进行价格调整和收入分配改革;借助金融手段干预资本市场,迅速恢复股票市场的保值功能;运用财政税收手段,保持高档商品房、一般商品房、保障性住房和公租房等各类住房的正常供给与需求;建立规范的公营企业制度,把好住宅用地通向市场的闸门,维护房产市场的正常运行秩序。其中,积极而稳妥地进行价格调整和收入分配改革是保持房价稳定和房市秩序的关键点。因为在整个国民经济的价格调整中,必须相应稳步提高劳动者的工薪收入,才能保持房价与劳动者工薪收入之间的合理比值。

依靠高度的社会理性,完善市场经济体制,中国的房产市场将会永远充满生机与活力,造福于人民;中国的房价也将是政府可以有效调控并能够实现市场动态稳定的,同时它也不会成为人们焦心忧虑的重大社会问题。

[1] 王振中.转型经济理论研究[M].北京:中国市场出版社,2006.

[2] 林丽琼,等.中国经济热点问题探索[M].北京:经济科学出版社,2002.

[3] 柳欣.经济学与中国经济 [M].北京:人民出版社,2006.

[4] 钱津.劳动效用论[M].北京:社会科学文献出版社,2005.

[5] 钱津.论虚拟经济下的宏观调控[J].开放导报,2006,(6).

[6] 钱津.虚实经济一体化中的价格问题研究[J].社会科学,2009,(1).

[7] 钱津.危机的启示:重新认识价格刚性原则[J].中州学刊,2009,(2).

[8] 钱津.价格形成理论的比较研究[J].河北经贸大学学报,2009,(3).

[9] 钱津.必须遏制房价过快上涨[J].中国流通经济,2010,(5).

293.3

A

1007-4937(2011)01-0037-05

2010-11-15

钱津 (1951-),男,浙江金华人,研究员,经济学博士,从事经济学基础理论、经济思想史、企业经营与管理、区域发展战略等研究。

〔责任编辑:陈淑华〕