破冰之旅——《开封市住宅项目配电设施建设与维护管理办法》出台始末

孙家宽

近年来，随着经济社会和城市建设的快速发展，开封市居民住宅规模迅速扩大，数量急剧增加，2005年至今，全市新增居民住宅逾12万套。新建居民住宅在有效满足民生和城市建设需求的同时，也暴露出城市新建住宅小区供电设施在投资、建设和管理方面的诸多政策性问题，有些问题已经影响到小区居民的正常生活乃至社会稳定。为了从根本上解决城市住宅项目配电设施建设与维护管理方面的突出问题，规范住宅项目配电设施建设、维护管理行为，开封市人民政府出台了《开封市住宅项目配电设施建设与维护管理办法（试行）》，自2011年1月10日起正式发布施行。开封市在全省首家建立了住宅项目配电设施建设与维护管理的新模式，为规范住宅项目配电设施建设与维护管理行为，确保电网安全可靠运行和人民群众正常生活用电提供了政策保障。

矛盾重重

随着经济社会的快速发展和人民生活水平的日益提高，住宅小区配电设施建设与管理模式中的弊端和问题日益凸显，主要有——

一是产权责任不清，投资、建设、管理脱节。按照国家《物业管理条例》第45条、第52条的规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。《条例》明确规定了小区供电设施设备由供电企业维修维护，但目前开封市住宅小区配电设施建设由房地产开发商投资，建成后管理方式有物业自管（约1万户）、企业自管（约2.7万户）、物业委托有资质单位托管（约1.7万户）、移交供电企业管理（约11万户）等多种形式，形成了投资、建设、资产、管理责任及环节相脱离的局面。

二是住宅小区电力配套设施建设质量难以保证。因开发商只管配电设施建设而不管运行和维护，为节省投资或受专业技术能力所限，在供电电源、供电回路和容量配置等方面不按规范进行建设的情况较为普遍，因相关设施不配套而导致高层住宅电梯双电源合格率极低。目前，开封市所有使用电梯的高层住宅没有一个申请双电源供电的，形成重大的安全隐患。同时，因设备档次较低、质量差、施工质量粗糙而引起的小区配电事故时有发生。对不符合规范建设的，供电企业往往由于住户急于用电和多方压力，按先送电后整改的办法处理，但开发商的后期整改遥遥无期，致使供电企业对住宅电力工程未按规范建设的问题难以把关。随着小区业主的陆续入住，用电负荷不断加大，小区因线路及设备过负荷和设备质量问题经常出现短路、跳闸，居民供电电压低，家用电器无法正常使用。2010年夏季，开封市仅近年来建成的住宅小区就出现43处电压低、51处过负荷、1500多处供电设备发生故障，直接影响了电网的安全稳定运行和小区居民的正常生活用电。

三是开发小区建设周期长，建设、协调成本大。在住宅小区开发建设中，开发商一般到了小区建设的后半阶段才开始与供电企业接洽小区电力配套事宜，使供电企业无法提前介入规划、施工设计、设备材料备货、隐蔽工程结合的工作，进而造成开发商建设周期长，甚至无法按期交房。此外，由于供电企业对每个小区的建设是一事一议，无法统筹考虑电力规划、形成集约化效应，间接造成开发商建设成本加大。

四是运行维护矛盾突出，业主负担加重。由于专变供电设施的产权归业主所有，按相关政策规定，供电企业不负责设施运行的日常管理，如果按规定供电设施不具备供电企业接收条件，业主只能委托物业管理公司进行用电管理。同时，开发商电力配套设计、建设不专业，在执行相关标准上打折扣，造成小区供电设备运行损耗大，提高了运行成本，可能造成对居民收取电费二次加价，增加了居民负担。例如，开封市金康苑小区物业公司收取业主每千瓦时1元电费，居民意见很大。另外，小区供电设施的后期维护维修费用将使小区业主面临相当大的经济负担。当供电设备发生故障时，如无法及时凑集资金进行维修，将严重影响居民的正常生活，导致居民将矛头转向政府和供电企业，并因此出现了部分小区居民围堵市政府和供电企业大门，甚至堵塞城市道路等极端事件，直接影响社会稳定。

五是不利于电网发展的统一规划。一方面，房地产项目申请用电容量、供电回路数和供电电压等级等缺乏科学设计，很难实施通道资源和装置资源的综合利用，造成资源浪费。另一方面，为照顾小区房地产的发展，城市电网发展和电力基础设施建设规划带有较强的被动性，无法立足整个城市的建设，不利于科学、超前地实现城市电网的统一规划。

破冰之旅

2010年7月27日，省公司总经理葛国平到开封供电公司调研，在了解了开封供电公司关于住宅小区配电设施管理上的一些困难之后，提出了从根本上解决此类问题的建议，即效仿供水、供气等管理模式，争取政策，以配套费的形式收取建设资金，并要求开封供电公司着手开展工作，研究具体解决措施，争取政府部门的政策支持，力争率先打破坚冰。

开封供电公司迅速成立了由总经理陈红军任组长的专题项目组，积极与市政府和市发改委、住房建设局、规划局、市政府法制办等部门进行沟通，汇报目前住宅小区配电设施建设与维护管理模式存在的种种弊端、问题及亟待改革的迫切性和规范管理后对政府、小区居民、房地产开发公司、物业管理公司、城市电网的建设发展等带来的良好效应，报告引起了开封市政府的高度重视。在开封市政府的支持肯定下，市政府组织各相关部门会同开封供电公司对开封市新建住宅小区供电设施的建设管理模式及问题进行深入调研，并组成考察组，到已实施相关改革的山东省进行实地调研、学习取经。

他山之石

山东省根据国家《物业管理条例》和山东省人大通过的《物业管理办法》的规定，于2009年12月在其17个地市全面出台了住宅小区供电配套费政策。该省各地市明确规定住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设，城市基础设施配套费的收取标准由所在地市人民政府合理核定。其17个地市分别根据《物业管理条例》和《政府制定价格成本监审办法》对新建小区成本资料进行成本审核，确定新建住宅小区的供电配套工程的管理办法及费用标准后，由物价部门下发文件予以执行。

山东省《住宅小区供电配套工程管理办法》实施以后，取得了明显成效。一是进一步规范了住宅小区供电服务管理行为，减少了小区业主负担。该管理办法施行后，所有新建住宅小区全面实施一户一表的供电方式，并配置了一户一表远程集中抄表系统，为全面实现“供电、抄表、收费、服务”四到户管理奠定基础，有效地解决了供电企业、小区业主与物业管理部门之间的矛盾。实施公用变压器供电后，业主不再承担额外的电费加价和公共配套设施的维护管理费用。

二是确保电力配套建设规范标准执行到位，确保了供电质量和供电可靠性。改革后，供电企业对供电设施运行承担维护抢修和更新改造责任，在配电工程建设时，供电企业严格按照有关技术标准，在供电容量、供电方式、电源回路等各个方面严格按规范建设，有效增强了小区电力配套设施抵抗自然灾害及外力破坏的能力，大大提高了供电可靠性。

三是全面提高住宅小区配电网安全运行水平。改革前，专变小区电力配套建设中涉及的设备材料厂家众多、型号繁杂、产品质量及售后服务良莠不齐。改革后，实行住宅小区电力配套建设工程统一标准、统一规划、统一管理，使小区电力配套建设在设备配置及材料选用上全面规范，设备型号及配置相对统一，设备品质及性能得到保障，极大地方便了运行维护管理。

四是规范住宅电力工程建设行为。改革前，房地产开发商在供电设施建设费用投入上因地而异、因项目而异，单位造价差异较大。改革后，开发商按规划管理部门审批的建筑面积，根据统一的造价标准，投入电力工程建设成本，既规范了住宅电力工程建设的出资界面，又有效地解决了住宅电力工程建设与运行维护管理主体的一致性，保障了广大业主安全、可靠使用电力的合法权益，促进了房地产市场的健康有序发展。

政企联手

在开封市政府的重视和支持下，开封供电公司积极配合开封市城乡住房建设局、城市规划局、发展改革委员会等部门，依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国电力法》、《中华人民共和国招投标法》、《电力供应与使用条例》和《物业管理条例》等法律法规起草了《开封市住宅项目配电设施建设与维护管理办法》，经多次讨论修改，最后，经开封市人民政府第39次常务会议研究决定，《开封市住宅项目配电设施建设与维护管理办法（试行）》（以下简称《办法》）自2011年1月10日起正式发布施行。

《办法》共计33条，主要规范了住宅项目配电设施的建设与维护管理，解决了住宅开发单位电力建设工程投资成本差异和供电配套设施供电安全问题，实现了供电配套设施统一规划设计、统一招标投标、统一组织建设、统一管理维护、统一电费直抄到户，确保了住宅项目配电设施按国家标准及规范进行建设，同时明确了供电企业是住宅项目配电设施的建设维护主体，供电企业要按照国家有关管理规定实施住宅小区供电配套工程建设，明确了住宅项目配电设施配套工程款的收取依据和使用、监管原则，配套工程款由供电企业统一收取、集中管理、专款专用，并定期向市物价、财政、审计等部门报告，接受监督检查。

《办法》发布、公示后，得到社会广泛认可，实现了政府满意、群众愿意、房地产开发公司认可、供电企业满意的多方共赢。开封供电公司已经制定了与该《办法》相配套的内部工作流程和规范，并在实施中进一步完善，力求将住宅小区供电设施配套工程建设成精品工程，让政府放心、小区居民称心、房地产开发商和物业管理公司省心的民心工程。