试论廉租住房监管机制

陈玲燕

1 我国廉租住房运行现状

廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房[1]。作为解决最低收入家庭住房问题的一种手段,廉租住房制度具有调控住房市场和调节收入分配的作用,它与经济适用房、商品房相衔接,形成住房分类供应体系,加快房地产市场化的进程,解决住房问题上的“市场失灵”,符合社会发展和进步的需要。

我国的廉租住房管理体制尚待完善,从目前全国各地廉租住房运作情况看,管理体制存在较多问题：管理机构未能理顺;廉租住房分配审批不严、廉政同步监察不力;廉租住房资金挪作他用等现象。

监管就是指依据一定的规则对个人和经济主体的活动进行限制的行为。廉租住房监管是政府对廉租住房市场实施的一种政府管制行为。廉租住房运行的监管不仅仅是颁布几条法律、法规或成立一些监管机构,而是一个涉及法律、经济、房地产市场和政府部门相互配合协调的系统工程,从而保证社会的稳定与和谐,同时促使廉租住房资源的最优化配置。

下面就以廉租住房配租模式为依托,从各个阶段来分析如何加强监管。

2 廉租住房审批阶段的监管

根据申请廉租住房的程序,实行严格的准入制度,资质审查制度。各街道办事处负责所辖区域内最低收入家庭申请住房保障的受理、初审管理工作,区(县)房产管理部门负责审核、公告及配租后的复核管理工作,市住房保障中心负责登记、配租、协调管理等。建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务局和社会保障等部门按照各自职责对廉租住房进行监督和管理。

在审批过程中,重要的是建立个人信用体系和个人财产申报制度。收入不透明,无法规范个人租赁廉租住房行为,一些城市出现“投机”,中低收入者不能享受到政府为他们提供的住房保障服务,加剧了低端住宅市场的供需矛盾。首先,制订《个人信用报告法》,以立法的方式规范信息的收集、提供、使用和管理,用法律的形式对个人账户体系,个人信用记录与移交,个人信用档案管理,个人信用级别的评定、披露和使用,个人信用主体的权利义务及行为规范等作出明确规定,以确保个人信用制度的规范发展,保证个人信用信息的客观、公正和正确利用。另外,建立个人财产申报制度,完善个人储蓄存款实名制,保证个人的财务数据完整;建立个人基本账户制度。

对违背个人信用制度者进行制裁,形成强有力的外部约束。对于有违约记录的人,应实行全社会共同监督,联合制裁的方法,建立合理的惩罚尺度以对不同程度的失信行为施以相应的处罚,依法追究严重失信者的民事或刑事责任。建立快速收到有关失信行为的信息或举报机制及不良信用记录数据库。建立被惩罚人申诉机制,并对诬告、诽谤者诉诸法律,提高违约者的成本,从而促进信用观念的提高,在全社会形成良好的信用环境和信用秩序。

3 廉租住房配租阶段的监管

廉租住房按照供给模式可以划分为：实物配租、租金补贴、租金核减、租金补贴还贷购房四种,见图1。以下将逐个分析如何监管。

3.1 实物配租模式的监管

我们按照廉租住房制度运行当中所采用的不同模式进行划分,可分为：政府集中购建廉租住房和政府分散购建廉租住房。廉租住房制度作为社会保障的一部分,房租收入有限,不能靠房租弥补自身运行需要,否则存在大量资金缺口。为了确保资金来源,地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划,切实落实廉租住房保障资金。对工作不落实、措施不到位的地区,要通报批评,限期整改,并追究有关领导责任;对在解决城市低收入家庭住房困难工作中以权谋私、玩忽职守的,依法依规追究有关责任人的行政和法律责任。

3.2 租金补贴模式的监管

租金补贴模式分为限定性租金补贴模式和非限定性租金补贴模式[2]。由于租金补贴模式能满足不同廉租对象对住房区位、房型以及周边环境的多样化偏好,且由于该方法的易执行性,退出成本较低,所以目前这种配租方式应用最广。

对于限定性租金补贴模式,政府要监督廉租对象,看是否专款专用,还要帮助和监督廉租对象寻找适合的廉租住房。对于非限定性租金补贴模式,政府无需监督廉租对象如何使用补贴租金的费用,只要帮助和监督寻租。承租人对所使用的住宅设备要妥善保管、不得私自转租、转借、转让他人;对租金拖欠者,收取滞纳金。如果接受廉租住房的家庭擅自改变房屋用途且拒不改正的,擅自转租、转让使用权的,或者连续 6个月以上未在廉租住房居住的,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房,或者停止发放租金补贴,已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,情节恶劣的,并可处以1 000元以下的罚款。

3.3 租金核减模式的监管

租金核减模式：政府对已经租住符合廉租住房标准的廉租对象按照配租标准减免其已交房租中的超额部分。该模式由于已经界定了廉租对象,配租标准,所以只有在定期核查的时候,街道办事处或者区(县)房产管理部门监督承租人是否有擅自转租、转让使用权的,或者连续6个月以上未在廉租住房居住的或已经超过当地制定的最低保障线,如有这种情况存在,由市住房保障中心收回其承租的廉租住房或停止租金核减,已骗取廉租住房保障的,责令其补交核减的租金,情节恶劣的,并可处以 1 000元以下的罚款。

3.4 租金补贴还贷购房模式的监管

租金补贴还贷购房模式：针对拆迁地区的最低收入家庭在购买安置房时,通过用政府为其提供的租金补贴,偿还部分购房贷款。租金补贴还贷政策的实施,可以使大量原本无法享受公积金贷款的低收入家庭,在购房时得到政府低息贷款的金融支持。按租金补贴还贷购房政策购买的住房,不得私自转让,转租,如遇特殊情况需转让住房时,由市房产管理部门收购。房产管理部门要加强监督,定时审查财务数据,对于购买家庭月人均收入连续一定年限内超过当地最低生活保障标准的,房产管理部门将根据其收入水平调整租金补贴还贷额,有关规定另行制定。

4 廉租住房腾退阶段的监管

当配租家庭人均收入连续一定年限(根据当地政府实际情况制定年限)超过城镇居民最低生活保障标准;现有住房已被列入动拆迁范围内的家庭;人口情况发生变化,人均面积超过当地规定的配租面积标准。以上三种情况都要涉及到廉租住房的腾退问题[3]。对虚报、隐瞒情况或者伪造有关证明享受政策的配租家庭,由房地产行政主管部门取消其申请资格,已骗取廉租住房保障的,责令其退还已领取的租赁住房补贴,或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额,或者补交核减的租金,两年内不得申请并执行相关的经济处罚规定。

除了强制性的监管措施外,因地制宜的制定廉租住户申请主动退出优惠政策,鼓励廉租户自行置业,促使条件转好的廉租住户申请主动退出,购买经济适用房或商品房。廉租住户自觉主动退出廉租福利后,能得到政策性优惠,提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等。这种激励机制能够使条件转好的家庭主动退出廉租住房,减少监管成本。

5 结语

廉租住房作为住房保障体系的一部分,有很多优点,如用地较少、成本较低和可反复使用等优点,是住房保障制度中最经济、最公平、最能满足城市低收入者的住房需求的制度。但廉租住房制度还处在襁褓中,因此需要法律、经济、房地产市场和政府部门相互配合协调,建立一套完善的监管机制,使得它能为更多的低收入家庭带来福音。

[1] 刘晓君.廉租住房纵览[M].北京：中国建筑工业出版社, 2005：3-4.

[2] 王吓忠,巫月娥.廉租房相关问题研究[J].城市问题,2006 (6)：61-64.

[3] 曾国安,胡晶晶,周 盼.关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想[J].湖北行政学院学报,2010(5)：26-27.