西安市房价、地价与租金关系的实证研究

姚芬 南灵

(西北农林科技大学经济管理学院，陕西杨凌712100)

一、引言

近几年来，高房价引起了社会各方面的高度关注，基本可以分为两大阵营，一方认为高地价推动了高房价，另一方认为高房价拉动了高地价。面对房价地价之争，不少学者也都通过定性或定量的方法进行了广泛的研究与探讨，但是对于房地产市场中的另一个价格变量——租金，却很少考虑到其与地价和房价的关系。目前学术界有关房价、地价与租金之间的关系研究并不是很多。林莹、吕萍等(2007)以北京市房地产市场中房价、地价与租金的数据进行了实证分析，得出Granger检验结果:当滞后期为1—3期时，北京市房价的高低是地价上涨的原因;当滞后期为4—6期时，租金的高低是地价上涨的原因;而地价的高低没有明显成为房价上涨的原因。邓宇、揭筱纹(2007)结合2005年我国35个大中城市房价、地价与租金的数据，研究了三者之间的相互影响关系，证明了对房价过热城市土地宏观调控政策的失灵，而租赁价与房价的非相关性，就说明目前的房价存在一定程度的非理性成分。余华义、陈东(2009)基于文献探讨以及实证检验，结果表明地价变化对房价有正向影响，房价与房屋租金之间存在双向的正向影响关系，而地价与租金之间并没有显著关系。本文将以西安市地价、房价和租金这三个价格指数为样本，探讨分析西安市房地产价格与地价、租赁价格之间的关系。为西安市房地产市场研究提供参考。

二、研究方法及数据来源

(一)研究方法

为了定量研究西安市房地产市场中的房价、租金与地价这三者之间的相关关系，本文选用了这三个变量的动态时间序列数据。依次对三个序列进行单位根检验、协整关系检验和Granger检验，应用EVIEWS5.0软件得出的计量结果，并结合相关经济理论加以分析论证，从而更加深入地探讨三者之间的关系，为西安市房地产市场分析和宏观调控提供依据。

Granger因果关系检验是目前常用于研究变量之间是否存在因果关系的一种方法。主要思路是，对于两个时间序列Xt和Yt，如果Xt的滞后项对于Yt的预测有帮助，即利用Xt能更好地预测Yt，则称 Xt是 Yt的Granger原因。此检验方法的前提假设是Xt和Yt都是平稳序列，或者两序列协整。

(二)数据来源

选取的数据样本是西安市从2002年第一季度到2009年第四季度的房屋销售价格指数(HP)、土地交易价格指数(LP)和房屋租赁价格指数(RP)，数据来源于《中国经济景气月报》，对一共32个时间序列数据进行实证分析。从原始数据的走势图可以看出西安市房价、地价以及租金的原始数据存在季节性的影响因素。为了更好地反映出房价、地价和租金的实际走势，应将原始的同比数据转换成以2002年四个季度为基期的数据，从而消除了季节因素的影响，调整后的走势如图1所示。

三、实证分析

(一)平稳性检验

由于经济变量的时间序列可能存在非平稳性，而导致伪回归问题出现，因此，应用单位根检验法(ADF)来检验数据的平稳性，如果变量之间都是平稳的时间序列，则直接应用基本的Granger因果方法研究它们之间的相关性，如果变量间为一阶单整序列，则应进行协整关系检验。

图1 调整后西安市2002—2009年各个季度房价、地价与租金的走势

表1 Augmented Dickey-Fuller Test statistic

如表1所示，由于对HP的ADF检验中，t统计量为-3.215140大于10％水平下的临界值，所以不能拒绝原假设，HP为不平稳序列。进一步对HP的一阶差分做ADF检验，得出t统计量为-4.824907小于1％显著水平下的临界值，拒绝原假设，D(HP)为平稳序列。同理可得出，LP和RP都为非平稳序列，而其一阶差分D(LP)和D(RP)都为平稳序列。

(二)协整性检验

HP、LP和RP的时间序列都是一阶单整序列，则应检验原序列之间是否存在协整关系。从检验对象来看，协整检验分两种:一种是基于回归残差的EG两步协整检验，适用于两个变量之间的协整检验;一种是基于回归系数的Johansen检验，适用于多变量之间协整关系的检验。因此，本文应用Johansen协整检验来考察三个价格变量之间是否存在着长期关系。如果存在协整关系，则用ECM误差修正模型进行因果检验;如果不存在协整关系，则应用基本的Granger因果方法进行检验。根据AIC和SC信息准则，确定出基本VAR模型最佳相对滞后阶数是4，此时的AIC和SC统计量相对最小由于协整方程可能含有截距项，检验方程应选择有线性趋势的形式。应用EVIEWS进行Johansen协整检验，结果如表2。

表2 Johansen协整检验结果

由表2的检验结果可知，迹统计量都小于5％的显著性水平下的临界值，因此，HP、LP以及RP着三者之间并不存在长期稳定的均衡关系，即序列HP、LP、RP三者之间不存在协整关系。

(三)格兰杰因果关系检验

Johansen协整检验分析了变量之间的长期均衡关系，而对于变量间的短期均衡关系，则应用Granger因果方法进行检验，利用数据计量得出结果如表3。

表3 Granger检验结果

从表3中可以看出:1.西安市房地产市场中的土地交易价格是房屋销售价格的Granger原因，同时房价也是地价的Granger原因，即西安市房价与地价之间存在双向因果关系。2.房屋销售价格是租赁价格的Granger原因，但是从滞后3期和滞后5期的数据表明，租金不是引起房价变化的原因。3.而地价与租金的关系，无论滞后1期、滞后3期还是滞后5期的检验结果都表明，西安市地价与租金之间的关系不显著，即土地市场与租赁市场在当下的房地产市场中是基本相互独立发展的。

四、结论与建议

(一)实证结果分析

从上述实证结果可以得到以下结论:

首先，实证结果表明西安市房价与地价之间存在双向因果关系，而且在长期房地产销售价格对于土地交易价格有一定的影响。一般情况下，房地产开发周期比较长，土地价格作为房地产价格的重要部分，对于房价的影响都存在一定的滞后期，而房价中的税收政策以及开发利润等因素都会影响到房价的高低。尤其是近几年，西安市大力推动城镇化，导致市场需求高于市场供给，继而推动了房价的上升，当然这其中还包括部分投资买房者，又使得房价攀升。其次，西安市房价与租金之间的关系并不显著，实证表明，房价只是单方面影响到租金，而租金却不是房价的Granger原因。基本的经济学原理表明，成熟的房地产市场中，房价与租赁价格应具有很强的关联性。现实生活中，如果预期房价会上涨，购房者会提前购房，而不是去租房;如果租金的回报率比较低，则投资者的购房行为就会减少，抑制房价上涨的幅度。因此，应积极发展租赁市场，建立有效的租房制度，引导消费需求，同时也要不断完善销售市场，使其与租赁市场形成良好的产业链，最终实现房地产市场的长期协调发展。

(二)政策建议

1.提高住房供给，抑制投资性需求

从住房供给方面看，即增加经济适用房、廉租房以及低价位的商品房，提高小户型住房的供给量，保障中低收入家庭的住房需求。从需求方面看，要抑制投资性需求，尽快开征物业税，提高持有物业成本，对于第二套、第三套住房贷款需求，要严格审核登记。

2.完善房屋租赁市场运行机制

西安市相关部门应完善房屋租赁市场机制，建立健全房屋租赁信息平台与信息发布制度，提高市场透明度，引导消费需求，更好地服务于房地产市场的发展。

3.利用低价杠杆优化土地资源配置

对于高科技、高收益的工业用地以及民办的教育用地，在土地供应与价格上可以适当的优惠，不但有利西安市土地的优化配置和产业结构调整，而且利于城市房地产业的协调发展。同时西安市各个部门应密切配合，完善市场监测分析工作机制、加大对闲置土地的处置力度、对于土地利用低效的项目应提高土地价格，对于土地投资回报率高的项目应该降低其厂房租金等，通过调整土地收益实现节约土地。

[1]林莹，吕萍，周滔.房价、地价和房屋租金关系研究—以北京市为例[J].价格理论与实践，2007(4).

[2]邓宇，揭筱纹.中国房价、地价与租赁价格的关系[J].统计与决策，2007(22).

[3]余华义，陈东.我国地价、房价和房租关系的重新考察:理论假设与实证检验[J].上海经济研究，2009(4).

[4]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].北京:清华大学出版社，2006:175-177.