浅析后金融危机下的中国房地产业发展

韩 旭

(山东大学管理学院,山东济南 250100)

浅析后金融危机下的中国房地产业发展

韩 旭

(山东大学管理学院,山东济南 250100)

房地产业是影响我国国民经济的重要产业。金融危机使中国经济尤其是房地产业经受了考验,现金融危机的影响正逐步消除,但研究分析国家在危机下针对房地产市场所出台的各种宏观政策,充分理解其调整的原理和作用,总结出经验和规律,对于提高房地产业应对危机的警惕性,促使其做出正确的应对策略,具有重大的理论和实际意义。本文通过研究分析我国为应对金融危机而出台的涉及房地产业的宏观政策,着重分析降低房价,调整利率,减免税收等宏观政策对整个房地产市场的影响,以期对现今房地产宏观调控政策的影响力作一预判。

GDP;房地产;利率;税收;金融危机;宏观政策

改革开放使中国成为经济发展最为迅速的国家之一,经济的高速增长必然意味着人民生活水平的提高,根据马斯洛的需求层次理论,人们的需求总是由低层次向高层次发展。在满足温饱以后,人们必然会追求更高层次的物质享受。我们假设在其他条件不变的情况下,经济的快速增长使得人民的可支配收入增加,对房产的需求也有所上升,接踵而来的是楼房的供不应求,楼价的不断上涨,直到达到宏观上新的均衡。通过分析可以得出,当楼价的持续上涨,投资初见成效,人们会减少储蓄而将更多的资金投入房地产。因此,“GDP的持续高增长会带来更大的房产需求,使供需矛盾加剧,从而导致房地产价格一直居高不下。”“十一五”期间,我国房地产业发展迅速,房地产业已经成为我国重要的支柱产业,随着时间的推移,房地产成为了一个万众瞩目的话题。虽然政府在 2010年初又出台了一系列宏观调控政策,但房价依然居高不下,房地产业仍然存在着许多不稳定因素。通过分析以前出台的一系列调控政策对房地产的具体影响,可以对现今宏观调控的影响力作一预判。

金融危机使我国消费下降,经济增长放缓,物价下降,失业率上升。房地产市场,也不再如从前般风光红火。自 2008年,在国内外因素的共同作用下,我国房地产市场开始进入周期性调整。2009年,政府为刺激经济增长而实施的积极的财政政策和适度宽松的货币政策对国内房地产市场形成了正面支持。下文将针对国家应对房地产业宏观调控的具体措施进行分析,并结合当前形势,提出自己对房地产业未来发展的一些见解和建议。

一、金融危机下国家出台的宏观政策及其影响

(一)2008年 11月 1日起国家出台的宏观调控政策

“房地产是典型的资金密集型行业,资金松紧对房地产运行有决定性影响。”为应对国际金融危机、促进住房消费,我国实行适度宽松的货币政策,积极的财政政策。出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策,有效刺激了住房消费。其具体措施如下:个人首购 90平米以下住房,契税税率下调到 1%;个人买卖住房暂免征收印花税;个人卖房暂免征收土地增值税;最低首付款比例调整为 20%;商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍;个人住房公积金贷款利率下调 0.27个百分点。

(二)降低房价对房地产业的影响

根据交通银行研究部调查,2009年 2月份,全国 70个大中城市房屋销售价格同比下降 1.2%,降幅比 1月扩大 0.3个百分点;环比下降 0.2%,连续第 7个月下降。房屋销售价格环比下跌的城市数量也在逐月增加,整体房屋销售价格环比下跌的城市从 2008年 4月份的 5个增加到 12月份的 56个。这说明当时房价已经由原来的局部城市调整向全国性房价下跌发展。

我们知道,投资的减少将导致产出减少,而产出的减少进一步减少了消费和投资。换句话说,投资的初始减少通过乘数效应(乘数 =1/{1—[(1—t)(MPC-MPI)]})导致了产出更大的减少。

尽管投资在总需求中的比重比消费小得多,但其支出的波幅要大于消费,因此也是经济长期增长和有效运行的决定因素之一。所以,当房地产业出现危机时,我们不得不考虑其引发的一系列恶性循环。

图一 1998～2008房屋销售价格指数和 CPI走势图

据资料显示(见图一),虽然当时降低房价后楼市成交量有所反弹,但支撑楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本面并没有出现根本好转。因此,房价降低对房地产市场的真正回暖所起作用不太。

(三)利率调整对房地产的影响

“央行宣布,从 2008年 11月 27日起,下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各 1.08个百分点。”

通过上图,我们可以看出利率从 06年下半年至 07年底一直保持上升趋势,直到 08年年中开始下降,这也符合我们实际的经济情况。06—08上半年,我国一直存在着通货膨胀,尤其以 08上半年最盛,而此时,房地产业也处在其旺盛时刻。“房价更是出现快速飙升,房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度,提前透支了未来房价增长的可能性,透支了未来的市场空间。”而在 08年下半年,政府却采取了下调利率的政策,以缓解快速增长的弊端。

由 IS—LM模型我们可以得出,物品市场和金融市场之间是相互影响,相互联系的。研究 GDP与房地产业的关系,可以借助 IS曲线和LM曲线来进行分析。

调低利率属于扩张性货币政策,即能够导致投资的增加。由于金融市场的利率对供给和需求的反应非常迅速,所以必须在做出绝对正确的分析和决策后,才可予以实施。利率调低意味着贷款购房的成本下降了,利息支出减少了,这在一定程度上将给那些再次置业的消费者带来信心和希望,刺激了房地产的消费和投资。

因此,央行利率的调整,对于房地产业来说是极大的利好。在房地产业持续低迷的情况下,不少消费者处于观望状态,而对于开发商来说,由于楼盘没有卖出去,手上缺少流动资金,不得不使得原来正在进一步开发土地空闲,造成不必要的浪费。所以,政府在当时出台这样的政策,无疑给房地产业送来一场“及时雨”。

(四)减免税收对房地产的影响

房地产开发环节的税收会直接影响房价,“增加房地产开发环节的税收,会增加房地产开发建设成本,从而会推动房地产价格上升”,相反,会使房地产价格下降。

税收增加引起可支配收入减少,从而使得人们的消费减少,这又通过乘数效应导致了产出和收入的减少。收入减少引起货币需求减少,进而导致利率下降。利率下降削弱了更高税收对物品需求的影响。相反的,国家对房地产税收的减免调整正是增加人民可支配收入,增加房地产业消费,导致房地产市场需求被放大的一大途径。在供给弹性较小的情况下,前期积压的市场需求得到集中释放,从而引起了房价的大幅上涨。具体来讲,建设及运营的有关税收和租赁市场的税收被减免,就是减少开发环节的税收,在其他条件不变的情况下,这将会降低成本,使房价下降。

二、房地产行业周期分析

各个国家的历史数据显示,房地产行业景气程度与宏观经济密切相关。一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段,复苏、繁荣、衰退和萧条。尽管中国房地产行业和宏观经济与国外发达国家有较大差异,但不可否认的是,宏观经济的周期性、波动性,在任何经济体都是存在的。

房地产行业周期如下:

阶段 特征 宏观经济特征 房地产行业特征复苏经济增长、房地产业复苏宏观经济持续增长供应规模上升,消费信心上升,供不应求,价格回升繁荣房地产领先宏观经济达到顶峰宏观政策从紧,但宏观经济受房地产业拉动仍保持较高增速投资规模持续扩大,但因价格涨幅过高,实际需求不足,销量下滑衰退房地产领先宏观经济进入衰退阶段政策从紧,流动性过剩情况得到遏止,宏观经济下滑投资规模开始下降,上下游产业景气程度下滑,价格明显下降,交易量逐步探底萧条经济从底部开始复苏、房地产行业继续萧条在积极的财政和货币政策下,宏观经济触底并开始反弹投资规模继续下降,供给规模下降,销量触底

根据发展周期,可以将房地产行业分为四个阶段:量升价低、量价齐升、量跌价升、量价齐升。从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。资料显示,自 2000年以来,我国房地产发展满足前三个阶段:

第一阶段 (2000-2002年):“量升价低”阶段:房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆,但此时房价依然坚挺。

第二阶段 (2003-2007年):“量价齐升”阶段:价格和成交量双双下降。

第三阶段 (2008年):“量跌价升”阶段:随着价格的下跌,有效需求不断增加,成交量开始回升。

第四阶段即“量价齐升”:随着宏观经济的好转和成交量的持续增加,投机需求不断活跃,进而演化为阶段。

三、中国房地产业未来的发展趋势及应对建议

2009年,政府为刺激经济增长而实施的积极的财政政策和适度宽松的货币政策,经济在刺激下得到一定的复苏,房地产市场在政策的影响下也渐渐回暖,出现了成交量增加、投资回升、消费者信心升高等令人振奋的变化。2010年政府又出台一系列调控政策,以使房地产业平稳、健康发展。此次调整,从发展趋势来看,尽管我国房地产市场调整比较大,但宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性充裕和消费结构升级等因素将使 2010年房地产投资将继续保持较快增长,要想使房地产有一平稳发展前景,调控力度依然需要强化,并保持一定的连续性和稳定性。

(一)采取有利民众的房产市场体制

“现阶段我国银行体系仍为国有银行和国有控股银行所垄断,资本市场缺乏层次,民间资本进入的壁垒很高,房地产民营企业也无法利用资本市场依适合自己的方式筹集资金。”所以,我国政府必须健全市场机制,拓宽投资渠道,如此才能使企业提升自身实力,从而从容应对机遇和挑战,使市场得以健康发展。

(二)平衡供给,缩小贫富差距

我国大部分人口在农村,而多数农民没有能力购买楼房,致使购房市场的资源无法达到最大化。因此,缩小贫富差距对拉动内需有着重要的作用,可以为房地产的发展提供巨大的市场空间,推动其升级和优化,同时,亦能够使我国应对金融危机的能力不断增强,促进经济的稳定协调发展。

资料显示,近年来我国加大了保障性住房建设的步伐,但保障性住房供应依然不足,建设步伐依然缓慢。未来几年,国家应及时加强保障性住房的建设与管理,处理好保障性住房与市场的关系,处理好经济增长与人民利益的关系。达到促进房地产健康稳定发展的目的。

金融危机的全球性影响仍在持续,受其影响,我国的房地产业短期内仍不能完全摆脱低迷。在我国政府正确合理的宏观调控下,房地产事业必将向着光明的未来,健康而稳定的发展。

[1]《2008年二季度经济述评:市场不支持高房价》,中国信息报,2008.08.05。

[2]《关于影响房价的几个因素探讨》,http://www.qncye.com/licai/2008/1104/licai_1147.html.

[3]《苏州楼市是否真正回暖》,http://blog.sina.com. cn/s/blog_48fa26d90100d48x.html.

[4]邹文军:《房地产:预计将于 2010年后见底复苏》,搜狐房产 2008.12.30。

F299.2

A

1003-8353(2010)07-0187-03

韩旭,山东大学管理学院。