淡市买楼金律

新政出台后，在首付成数、贷款利率和二套房的认定方面，的确影响了购房者的预期，但对于类似急于购置婚房的刚性需求者来说，想择机出手又担心还未到“抄底”时机的矛盾心理仍然比较突出。对此，专家认为：“与其懵懂听政，不如择机选购”。

房产专家说，对于这些既想抄底，又担心抓错或者抓不住底的刚需购房者，寻找“保值抗跌楼盘”才是更具战略眼光的出手，找到这样的楼盘，其价值含金量经得起任何市场情况的考验，这种“抄底”没有后颐之忧。

好房标准刚需心里有谱

“酒香不怕巷子深，真正的好房子在任何市场时期，都不乏关注者。”观察楼市多年的郑先生表示：“在我看来，真正的保值抗跌楼盘其实很容易分辨，那些有着地段优势的市中心房子，还有那些有山有水的房子，肯定是抗跌的，因为所有事物都是物以稀为贵。”因此，郑先生认为现在在售房中像江滨板块如上江城等属于稀缺资源的房源，会成为市场的焦点楼盘。

在市场变动时期，品牌开发商的作品在购房者眼中也具备相当价值的“含金量”。“买房是大事，花一大笔钱，选择一个有实力的开发商才放心。”省直工作的王阿姨和老伴最近在物色退休养老的房子，她认为，品质经得起时间的考验。“像三盛和心家泊的造城实力可以信赖。而且大开发商开发的房子价格也是向上走的，越早买越合算。一般大开发商在配套环境上考虑的比较多，还可以感受周围的变化和成长。”

此外，一些所在区域有着重大规划的楼盘，也成为购房者眼中的“香饽饽”。“‘东扩南进像金山周边的规划都是大手笔的投资，周围的环境、交通肯定会发生翻天覆地的变化，买那里的房子，在相当长时间，上行的动力不会消失。”

在这—轮的地产调控中。商业地产的保值功能显露无疑。很多购房者对于现阶段购买商铺，都产生了浓厚的兴趣，恒力城、中庚青年广场、万达等商住项目得到购房者的青睐。一位购房投资者告诉记者，“在楼市调控中，住宅的投资收益肯定有影响，而商铺不受新政影响价格又在低位，此消彼长，不买商业地产买什么。”一位购买了万达小户型的购房者说，“万达总能盘活整个区域。万达在其他城市的商业吸引力让她觉得这个房子潜力巨大，她对万达周边未来的配套充满了信心。她决定把这个小公寓拓展成网络实体店，既可以利用万达的人气带来客流又可以自用以后也算是投资。”

闪光点的房子什么样?

随着房地产新政的出台以及房产税的呼之欲出，下半年楼市调控趋紧已是不争的事实，利空层叠，2010年楼市趋淡的状态几成定局。在“四季度房价将现降价潮”、“房价将跌10％～20％的猜测”中，部分刚需购房者在观望的同时还是做好了“抄底”的准备，只是对于什么时候进入，怎样的楼盘值得出手，还是感到相当困惑。

记者收集业内人士对保值增值房屋的看法。得出的结论是，具有价值“闪光点”的楼盘在任何市场阶段都有打动购房者的资本。

Q：房产保值的标准有哪些々社区成熟、配套完善、版块升值、资源稀缺……当这些条件不能兼得的时候，哪方面的考虑是最重要的?

吴昊：什么样的房子最能保值?在政策调控时期，关于这个问题和以前大家关心哪里的房子能升值一样迫切。但是，这不可能有个很到位的解析。不过，需要意识到的是，保值和增值是有一定区别的。拿福州举例，市区鼓楼的房子保值功能比较好，但是就增值而言，那些现在价钱还相对比较低、具有完备规划的区域升值潜力相对更大。就金山来说，现在均价在7500元左右，但是从长远市政规划来说，无论是商业、交通还是政府“东扩南进”的战略都对这个区域形成潜在的利好。这也是大卫城为什么如此太手笔的打造海西首席贵人区的原因。

除此之外，品质是楼盘的生命。当一个地产商不寻求利润最大化，而是把利润投人到品质建设中，用心打造这个版块最初定位的时候，我们会说这个项目是有前景的，它必然是一个几十年后还会被人翘起大拇指的项目。

潘璟：地段地段还是地段，是李嘉诚投资房产总结的真谛。如果从房产保值增值的角度考虑，地段是不二法则。地段好是这个房子的先天优势，而怎么打造则是后期地产商要考虑的问题。据有关数据显示，2008年，福州市房价下跌30％，但是，鼓楼的房子下跌仅15％。在城市中，又近郊区的房子抗跌能力强。在福州鼓楼、台江等的生活设施非常成熟，东街口、万象城连接起整个城市的商业链条。这种地段的房子，交通方便、商业发达，且冶安情况很好，应该是最受欢迎的居住区域。

由于产业和地域上的相对接近，福州和台湾这两个城市的居民在投资置业上有比较大的相似之处。从台湾人的居住喜好上我们发现，市中心是当之无愧的增值房产，因为市中心的楼盘遍布着超市、大型卖场、便利店，药店、银行等这些日常所需的场所。另外，出行便利是市中心房产最大的亮点，公交线发达、地铁通车后更是锦上添花。

房地产市场进入波动期，对房产的投资购买并不会戛然而止，刚性需求和一些具有长远眼光的客户仍会出手：对福州市场而言，大盘即大品牌开发商开发的大规模社区和区域规划的社区、具有稀缺性的社区都在此范围之内。

Q：在楼市调控时，选择自住房需要注意什么?

潘璟：在目前的房价走势下，可以重点关注稀缺地段，比如名校、医院、商圈边的中大型户型房产。城市稀缺地段房源有限，又由于政府控制产品结构，导致中等户型房子成了稀缺地段的稀缺品。一般来说，无论政策如何调控，这类房子的价格都不会怎么下跌，即使下跌，其保值性相比其它地段的房子也要强得多。当然，要论增值潜力，稀缺地段因为生活、休闲、购物、交通都较成熟，比其它地方的房子也会大得多。

与其它房型相比，三房两厅的房型是大众最普遍接受的户型，另外，有大部分投资者购买的房子不要买。

邱公浩：观察发现，在同一地段，购房者热衷度并非取决于品牌公司或者非品牌公司，他们更看重的是价格和配套的平衡点。但从宜居角度讲，一栋房子若住70年，其养护成本是相当高的，居住的舒适性考验着开发商的实力，这也是购买者需要注意的。

Q：纵观几次地产调控，在普通住宅房价屡屡破冰之时，别墅所受的冲击是最小的，而且近几年来一直呈现温和上涨的状态，别墅具有不败金身的原因是什么?购买时最要注意什么问题?

邱公浩：别墅市场稳步上涨主要有两方面的原因。首先，是别墅产品本身的稀缺性。随着近几年国家宏观调控，加强中小户型的建设，别墅审批用地正逐渐减少。在限墅令出台以后，别墅用地就更加稀缺，这直接导致了别墅市场的供不应求，既然市场是供不应求的，那么它的抗跌性和保值性，肯定比普通商品住房高，且具有很大的升值空间。其次，别墅属于高消费产品，消费者群体比较特殊，他们的购买力都很强，新政出台对于他们并没有多大的影响，不存在什么观望情绪。

在购买时首先要注意项目本身的性质，这将直接影响未来居住生活品质的方方面面。

其次项目的环境也比较关键。好山还是喜水?对于周边的区位环境，消费者应该根据自己的需求来选择，周边的区位环境要够好，同时小区的内部环境包括园林风格、园区配套也要够棒。

最后还要考虑项目的物业管理，这关系到别墅的私密性和安全性，这也是别墅价值的体现。最后一点就是项目本身的区位及离市区的距离。我个人认为应该是远离城市中心，而不偏离城市中心。因为住得太近了，就失去了别墅的意义，住得太远又存在出行不便、安全隐患等诸多问题。