CBD范围界定量化研究——以南京市新街口CBD为例

魏宗财

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510060)

CBD范围界定量化研究
——以南京市新街口CBD为例

魏宗财

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州 510060)

本文在总结国内外CBD范围界定方法的基础上，依托实地调研的数据，采用墨菲指数法、商业办公租金等值线法定量界定新街口CBD的范围，并将其划分为硬核和核缘两部分，旨在为新街口CBD的发展提供范围支撑，并以此提出CBD范围界定的量化方法，期待为国内CBD相关研究提供借鉴。

租金等值线;墨菲指数;新街口CBD

CBD(Central Business District，中央商务区)是随着市场经济和城市发展，在城市中心围绕地价峰值点形成的土地利用高度化、集约化的区域，它集中了城市最高级别的经济活动［1］，是城市经济最具活力的地区。因此可以说，CBD的建设既受到地方政府和社会力量的密切关注，也是学术界重点研究的领域和规划实践的重点［2］。南京是江苏省省会，长三角两大副中心之一，经济发展水平位居全国前列。而南京新街口CBD起步较早，拥有金鹰国际、商茂、置地广场、招商国际金融中心等高档写字楼，吸引了79家世界500强企业，聚集了德基广场、大洋百货、东方、新百、中央商场等超大型购物中心，素有“中华第一商圈”美誉之称［3］，是古都南京一张绚丽的现代化“名片”。然而南京新街口CBD是否已经发展成熟，它对南京及其周边地区的发展有多大带动作用等，成为大家最为关注的问题，而解决这些问题的基础需要首先解决当前新街口CBD模糊且存在较大争议的边界问题，明确其具体范围，这也是进行CBD研究的基础。

1 国内外相关研究

CBD最早由芝加哥学派的伯吉斯在其创立的“同心圆模式”中提出，早期的学者从CBD的形态、内部结构及其变化特征上来分析，试图明确划定CBD的界线，但往往由于因资料难以获取而失败［4］。当前，地理学家、社会学家、规划专家、经济学家以及其他专业或行业的专家从不同的角度使用不同的方法对CBD边界的界定进行了研究，取得了一定的成果，其中，最具典型代表性的定量研究方法主要有以下4种:

1.1 地价峰值法

CBD的地价和租金要明显高于城市的其他地区，通过大量的地价调查，在大比例尺的城市现状用地图上划出地价等值线，找出地价的峰值点(可以有多个)，并以地价峰值点为中心，选取一条合适的地价等值线作为CBD边界的基本线，依据实际路网或建筑等进行修改后，确定为CBD的实际边界。但地价估值的不确定性较强，这导致CBD的边界确定具有一定的浮动性。

1.2 人口—机构密集性法

通过实地调查，确定白天人口密度最高而晚间人口密度最低的地区以及单位土地面积上商店、办公机构数量最多的地区，然后将二者予以叠加，找出CBD的边界。在条件允许的情况下，可以将人口—机构密集性指标和地价情况结合起来，以确定更为合理的CBD范围。

1.3 可达性法

一般情况下，在大、中城市的中心地区，都有一条疏导城市中心交通的环状道路，沿着这条道路向外推延一定距离，即可初步划定CBD的边界，然后再根据城市中心历史上和现实中的具体用地状况作些调整。此种方法过多考虑既有道路因素对CBD的影响，虽操作简便，工作量较小但准确性欠佳。

1.4 墨菲指数法

该方法由R.E.墨菲和J.E.万斯提出，并为大多数城市和区域规划专家所推崇［5］。墨菲指数的概念和计算方法有两个假设:①商务活动是CBD的功能本质;②商务空间的聚集程度是鉴定CBD范围的综合尺度。在此基础上，提出中心商务高度指数(Central Business Height Index，CBHI)和中心商务密度指数(Central Business Intensity Index，CBII)，这充分体现了CBD在容量方面的特征。墨菲指数确定法界定CBD的技术路线是现实和合理的，对各种类型的城市都较为适用［6］。

基于上述对CBD界定方法的评述，笔者结合南京新街口CBD发展的实际情况，通过利用对新街口建筑单体用途、租金的实地调研数据及相关访谈信息，将墨菲指数确定法和地价峰值确定法相结合，采用GIS空间插值方法对新街口CBD的范围进行了界定，并进一步将其分为硬核和核缘两部分。

2 南京新街口CBD范围的定量界定

2.1 研究范围的划定

为科学合理地确定南京新街口CBD的范围，笔者结合现状预调研与访谈的实际情况，将调查范围在《南京市商业网点规划(2004－2010)》中划定新街口CBD的现状基础适度外扩，具体范围为:东至龙蟠中路，西至上海路、莫愁路，南至建邺路、白下路，北至广州路、珠江路;总面积约为5.9km2。

2.2 墨菲指数法界定范围

(1)街区的划分。依据墨菲指数的计算方法，主要参照城市现有路网格局(具体到城市三级道路)，将研究范围划分为66个街区(见图1)。

(2)墨菲指数等值线的生成。空间插值常用于将离散点的属性数据转换为连续的数据曲面，以便与其它空间现象的分布模式进行比较。克里金插值法认为任何空间连续性变化的属性是非常不规则的，不能用简单的平滑数学函数进行模拟，但可以用随机表面给予恰当的描述。该方法适合样本数据量较大，分布均匀的空间分析中，其主要优点是对一组空间数据点的关系来确定空间插值，因而更加客观真实，同时可以通过误差等值线确定预测区的误差范围大小［7］。

依据现状调研得到的各栋建筑的层数和面积数据，计算得出不同街区的中心商务高度指数和中心商务密度指数，采用GIS空间分析方法，对两个指数进行普通克里金空间插值，得出两个指数的等值线分布图(见图1、图2)。

中心商务高度指数等值线。从图1可以看出，研究范围内的中心商务高度指数呈现以新街口中心地段、大行宫为核心的两大峰值地区。新街口西是以金鹰国际购物中心(50层)、新华大厦(53层)和南京国际金融中心(52层)等为代表的超高层楼盘的聚集区域，经济活动以商贸、商务、办公、商业、金融、酒店、证券、零售等为主，楼房平均高度居全市之冠;而大行宫附近则拥有长安国际大厦(30层)、龙台国际大厦(28层)、新世纪广场(32层)、长发CFC双子商务楼(29层)等超高层写字楼，产业以技术服务业和商务服务业等为主，如科巷新寓等高层居住区占有较高比重也是该地段中心商务高度指数偏高的重要原因之一。此外，北部的新世界中心，南部的福鑫大厦、中国人民银行江苏省分行等也是新街口地区高度较高的“孤岛”，前者的产业以技术服务为主，而后者以办公、金融等为主。

中心商务密度指数等值线。整体来看，中心商务密度指数峰值地区集中于新街口中心地段，半径约在500m范围的地区(见图2)。该地区作为南京市经济最为发达的地区，商业、商务、办公机构密集，呈面状密集分布，具体包括南京新百、中央商场、商贸世纪广场、大洋百货、金鹰国际购物中心、东方国际购物中心、德基广场等在内的中高档零售业，以金陵饭店、中心大酒店、招商国际商务中心、新华大厦(新华报业)等为代表的商务服务业、新闻出版业，以沃尔玛、华联为代表的大型批发零售卖场，以五星电器、苏宁电器、国美电器等为代表的电器零售业等。此外，中心商务密度指数较高还包括:研究范围东部的大行宫地段在半径100m的范围内聚集了长安国际大厦、龙台国际大厦、日月大厦等高楼，经济活动以专业技术服务业为主;南部的南京三中西侧聚集了福鑫大厦、汇鸿大厦、中国银河证券、金宝花园等，产业以商务办公、酒店、证券等为主(见图2)。

(3)基于墨菲指数的新街口CBD范围。参照墨菲指数中CBD范围划定的要求(CBHI＞=1＆CBII＞=50%的连续街区)，同时考虑街区划分的完整性，划定南京新街口地区的CBD范围为:北至花桥路以北，东为长白路，南到太平巷、马府街，西达王府大街西侧(见图3)，总面积约为2.5km2。

图3 基于墨菲指数的新街口CBD范围

2.3 租金法确定范围

(1)商业、办公租金等值线的生成。通过对研究范围内各栋商业、商务、办公等写字楼的现状租金的调研数据进行整理分析，可以发现，新街口地区写字楼的日租金水平差异很大，其平均水平约为1.5元/m2，而长发、置地等高档写字楼的日租金值约为3.5元/m2。进一步采用GIS空间分析方法进行普通克里金插值，得出新街口地区日租金分布的等值线图(见图4)。可以看出，新街口地区的地租值在空间分布上没有明确的规律可言，日租金峰值地区分布较为分散。调研发现，当前南京市新街口地区写字楼空置率较低，基本维持在8%－10%左右，这远远低于广州、武汉、北京等CBD内部写字楼的20%－30%的空置率，故笔者采用日租金1.5元/m2作为新街口CBD的外围边界(见图5)。

(2)基于租金等值线的新街口CBD范围。以日租金1.5元/m2作为新街口CBD的外围边界，同时考虑到街区的完整性，确定新街口CBD的范围:东至长白街，北达珠江路、广州路，南到建邺路、白下路，西至莫愁路(见图5)，总用地面积约为4.0km2，除东北、西北、东南、西南四角非服务业用地集中布局外，基本反映了当前从租金水平上显示的南京新街口CBD的范围。

2.4 新街口CBD范围的综合界定

可以看出，租金等值线法确定的新街口CBD范围要稍大于墨菲指数法确定的范围，这在一定程度上说明目前新街口CBD的总体租金仍处于较低水平。

进一步将墨菲指数、租金等值线两种方法确定的新街口CBD范围进行空间叠加，取其交集，考虑街区划分的完整性等因素，将新街口CBD的范围划定如下:北至花桥路以北，东为长白路，南到太平巷、马府街，西达王府大街西侧，总面积在2.2km2左右(见图6)。

图6 新街口CBD硬核－核缘范围

参照墨菲指数对CBD硬核(hard core，CBHI＞4.0＆CBII＞80%)、CBD核缘(core fringe，CBHI＞1.0＆CBII＞50%)的界定［4］，确定新街口CBD的硬核和核缘。CBD硬核，即CBD的核心区域，该地区内从事商业服务活动的高度指数和密度指数均达到最高值，是CBD的核心所在。南京新街口CBD硬核范围为北至长江路，东至洪武北路、洪武南路，西至王府大街西侧，南至淮海路，且沿中山东路南北两侧呈轴线状延伸到大行宫附近，总用地面积为0.8 km2。CBD核缘为CBD的外缘区域，是CBD范围内从事服务活动相对较弱地区，多为分散型的服装、日用百货、电子、超市等零售业以及餐饮住宿业等，对CBD外扩起到重要“连带”效应;新街口CBD的核缘范围为除去硬核的地区，其边界和CBD边界一致，总用地面积约为1.4 km2。

3 结论

本文在对南京新街口地区建筑单体现状调研的基础上，运用GIS空间分析方法从墨菲指数法、租金等值线两个角度对新街口CBD的边界进行定量界定，并将两种分析方法的结果进行叠加，最终将南京新街口CBD的具体范围界定为:北至花桥路以北，东为长白路，南到太平巷、马府街，西达王府大街西侧，总面积为2.2km2。并在此基础上，进一步将新街口CBD的硬核和核缘两部分进行了界定，分析了它们主要经济活动的差异，这丰富了CBD范围界定的量化方法。

(编辑:刘文政)

［1］阎小培，周春山，冷勇，陈浩光，广州CBD的功能特征与空间结构［J］.地理学报，2000，55(4):475－581.

［2］崔功豪，中国城市CBD量化研究(序)［M］.南京:东南大学出版社，2007.

［3］王墨.商业老大地位动摇南京新街口CBD将被谁抛弃［N］.东阳日报:2008－04－28.

［4］许学强，周一星，许学强，城市地理学［M］.北京:高等教育出版社，2002.

［5］陈瑛著，城市CBD与CBD系统［M］.北京:科学出版社，2005:25－28.

［6］杨俊宴，吴明伟.中国城市CBD量化研究［M］.南京:东南大学出版社，2007.

［7］宗跃光，彭萍，郭瑞华，等.空间插值法在地价梯度场分析中的应用——以北京市住宅用地为例［J］.城市开发，2004，(1):39－41.

AbstractBased on the summarizing of extension definition methods of CBD international and domestic，by using the data of site investigation，the extension of Xinjiekou CBD is defined quantitatively by apoting Murphy Index and commerce＆business rent Contour，so as to determine the existing size of Xinjiekou CBD，which is divided into two parts:hard core and core fringe to support the study of later development of Xinjiekou CBD.The paper puts forward a simple，operational，quantitative method of extension definition of CBD，which can provide some references for domestic CBD-related research.

Key wordsrent Contour;Murphy Index;Xinjiekou CBD

Quantification Study on Extension Definition of CBD:A Case Study of Xinjiekou CBD

WEI Zong-cai
(Guangzhou Urban Planning＆Design Survey Research Institute，Guangzhou Guangdong 510060，China)

K902

A

F062.11002－2104(2010)05专－0044－04

2010-08-17

魏宗财，硕士，规划师，助理工程师，主要研究方向为城市经济学，城市与区域规划。