浅析城市商业圈可持续发展

周皓芃　凌抒妍

一、南京新街口兴衰原因分析

（一）南京新街口兴起原因

（1）发达的交通网络。新街口周围具有8～10个的公交站台，其公交多达23种。同时地铁使交通枢纽更加高效，新街口地铁站的出口总数多达25个。已经开通的地铁1号线和2号线于新街口交汇，而根据南京市的地铁线路规划方案，到2030年南京会开通17条地铁线路。这意味着四面八方的人流都更容易被带到新街口。

（2）影响范围大，消费者具有的传统观消费观念。新街口商业街区的销售额有30%是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现，在“都市圈”市场中形成了较强的聚集辐射功能。新街口作为“中华第一商圈”，在设施、商品、价格和服务方面具有全国领先优势，依然是大多数消费者首选的消费场所。街区的日均客流量达到40至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。人流密集，信息交换频繁吸引众多商家为了满足客户需求选址于新街口进行发展。

（二）南京新街口萎缩原因

（1）百货商场同质化竞争。为迎合消费者的购物需求，新街口百货商场在新街口商业区占有极大比重，集中于新街口人流密集的步行街和王府大街与汉中路的交通干道。百货商场的业态失衡导致商场不能有效根据自己的顾客定位进行竞争，同质化经营活动使所有百货商场盲目定位于中档和高档商品，

商品无法满足小众群体的需求缺乏产品创新。各百货商场布局统一以服饰和日用品为主，缺乏餐饮服务业的多元化发展，大多数商家缺乏转型意识营销活动单一，无法吸引更多潜在顾客消费。

（2）租金昂贵选址成本高。新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金顶峰。其中时尚莱迪租金最高达到22.0～26.0元/平方米每天。高昂的租金使产品的成本增加，为了获得利润，店主不断提高产品价格，使产品的竞争优势降低。相比于价格低廉、购物便捷的网络电商，实体店的优势被遏制，顾客消费成本高，导致流失大量顾客。

（3）“次商业圈”兴起，分散客流。随着距离新街口不远的夫子庙，水游城、水平方，城南中华门附近的虹悦城，仙林中心的奥特莱斯，河西有万达、中央商场的崛起。如今，商圈的“中心化”变成商圈“多中心化”，出现了很多“次商圈”，对新街口产生分流作用，同时也削弱了新街口的中心地位。邻里、社区、同城的三级消费系统的逐渐完善使消费者不局限于新街口商业圈购物，新商业圈的快速发展所产生的更加优越的服务水平，低廉的价格和新颖的产品改变顾客对于新街口是必须消费场所的传统思维。

二、新街口商业圈可持续发展的建议

（一）扩展空间，地上、地下有机结合

新街口将在现有基础上进一步扩展空间，向东直达大行宫，向西至莫愁路。商业圈的扩大使新街口优秀的硬件设施得以遍布更多街区，以吸引消费者前去购物。新街口地铁的开通使地下商业迅速发展起来，地铁站的餐饮和服务業市场潜力巨大。将地上、地下的商业有效结合使相对分散的行业集成一体化，加强统一、协调的控制，为顾客提供了更加便捷和商业化的购物场所，同时也增加投资者的利润达到“双赢”的效果。

（二）安排符合消费市场，弥补市场缺口的品牌服装

新街口商圈内品牌服装竞争激烈，著名品牌服装有多个店铺，基本全部集中于各大百货商场中，专卖店的服饰经营发展缓慢，品牌知名度不高，消费者的认同程度也较低。服装是百货商场中重要的收益部分，服装店铺应该更加注重商品的特色，突出特色文化，个性文化，吸引顾客，带动人气。安排符合本地市场的服饰，加大创新性的营销宣传，吸引周边高档客户群，同时也要牢牢抓住中高档消费者。

（三）加快建设特设商业区，重视步行街建设

新街口商业圈较为复杂，但缺乏自身特色的商业区，无法给消费者留下深刻印象。加大新街口特色商业区建设，形成以南京本地特色为主流，结合时代发展为宗旨的商业圈网络。建设步行街有利于将购物与休闲结合，是完善新街口商业圈不足的必要举措。步行街可增设南京的传统特色文化，在商业化的同时宣传本土文化，吸引南京以外的游客进行购物，拉动新街口的销售业绩。

（四）统一管理，形成一体化服务

新街口的商铺很多，但是却没有整体规划，不免让新街口显得杂乱无章，没有秩序，只有对新街口大大小小的商铺进行整体规划才能实现统一的管理。

所谓整体规划，就是将新街口分为几个版块，不同的版块执行不同的功能，提供不同的服务，从而给消费者一种明了直接的感受。

（五）注重网上营销与线下营销的结合

新街口的衰落不得不说很大一部分原因是网络技术的成熟，有很多人偏爱网上购物。原因之一是不用出门便可以买东西十分方便：原因之二是价格确实比实体店便宜不少。甚至有很多人将实体店当成了试衣间。但是网络购物也有它的劣势，没有实体店能够给人以立体的购物感受：从确认购买到拿到货物有时差性。

新街口的高端商铺暂时没有受到网络的冲击，最主要受到冲击的是那些中短商品的销售。而那些商家面对网络的冲击，也并不是无法可解。他们可以借鉴“苏宁模式”，即线上线下比价再加上其他的营销手段，给那些来实体店购物的客户更多的优惠。endprint