武汉市廉租住房租金补贴比例过大的问题分析

张维军，张 吕

(1.武汉市城诚路桥发展有限公司，湖北武汉 430070;2.武汉理工大学土木工程与建筑学院，湖北武汉 430070)

在国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布实施的背景下，各省市将解决低收入家庭住房困难的问题提到一个前所未有的高度。而廉租住房保障一直是解决低收入家庭住房困难的主要途径，其中又以租金补贴为主要保障方式［1］。但随着租金补贴在廉租住房3种保障方式中所占比例越来越大，低收入住房困难家庭的实际住房需求并没有得到有效改善。笔者以武汉市为对象，分析了租金补贴方式所占比例过大的问题，并提出了改进建议。

1 武汉市廉租住房租金补贴的基本情况

1.1 租金补贴政策

住房租金补贴是指对符合条件的家庭，按保障面积标准和现住房面积的差额发放租金补贴，使其到市场上租赁住房。

2005年12月30日武汉市房产局等部门《关于完善我市城镇最低收入家庭住房保障制度推行住房租金补贴实施意见的通知》提出了住房保障方式在住房租金核减、配房租赁的基础上，增加住房租金补贴，并逐步形成以租金补贴为主，租金核减、配房租赁为辅的住房保障方式。截止2007年底武汉市已发放补贴资金1579万元，租金补贴12441户。

从武汉市房产局等部门《关于完善我市城镇最低收入家庭住房保障制度推行住房租金补贴实施意见的通知》、《关于我市开发区及远城区城镇最低收入家庭廉租住房保障的实施意见》、《关于公布2008年申请购买经济适用住房条件和申请廉租住房租赁补贴条件及保障标准的通知》到《武汉市廉租住房保障办法》，租金补贴保障处于不断完善中。在保障对象上，纳入了远城区的最低收入住房困难家庭;在准入面积上，由家庭人均住房使用面积在6 m2(含)以下调整为人均住房建筑面积在10 m2以下的家庭;在面积标准上，租金补贴标准由人均住房使用面积10 m2扩大为人均住房使用面积13 m2;在补贴标准上，租金补贴使用面积每月补贴6元/m2调整为低保家庭租金补贴标准为每月10元/m2，其他低收入家庭每月7 元/m2。

1.2 租金补贴比例过大

政策的不断完善，彰显出政府对该政策的重视程度。租金补贴政策一出台，政府就提出逐步形成以租金补贴为主的住房保障方式。其后在廉租住房保障政策的不断完善过程中，租金补贴保障方式的重要地位从来没有动摇过，这与租金补贴模式的自身优势分不开［2］。

(1)在管理方面，政府只需要对补贴对象的资格进行审核，不需要把大量的精力花在房源的寻找以及维护上，将房源这一棘手的问题交由市场解决。这给政府管理工作带来极大的便利，使管理机构精简、高效。

(2)在资金方面，廉租住房保障工作的建设以政府的财政支持为背景，融资渠道短缺，资金不足时有发生。而租赁补贴的资金需求分期分批，既减轻了政府的一次性财政支出压力，又没有用于兴建住房占用土地的机会成本和维护房屋所需的费用［3］。

(3)在成效方面，有限的资金支持下的同一笔资金在短期内通过租赁补贴方式更能产生效果，保障面更大，更容易彰显政府的功绩，能起到激励的作用，加快廉租住房供应体系的建立。

然而，目前租金补贴所占比例过大。根据湖北省城镇住房制度改革领导小组资料，2009年4～6月均显示武汉市低收入家庭正在享受住房保障的有18431户，其中租金补贴18431户，实物配租0户，租金核减0户。租金补贴占据了绝对的比例。而在笔者展开的住房需求意向调查中，选择申请配租廉租房的比例高达19.87%，选择申请租金补贴的比例则仅为5.8%，如图1所示。这反映了目前武汉市低收入家庭对配房租赁的需求更加强烈。虽然《武汉市廉租住房保障办法》明确提出廉租住房保障主要采取租金补贴和配房租赁等方式，并以租金补贴为主，但显然目前租金补贴保障方式所占比例过大，整个住房保障体系出现了失衡，而这必然会带来一些问题。

图1 武汉市低收入家庭住房需求意向

2 租金补贴比例过大的缺陷

2.1 市场上缺乏合适的房源

随着旧城及危旧房不断进行的改造，市场上提供的小户型低价位租赁房屋逐渐减少，而包括武汉市在内，各省市基本上都没有建立面向低收入家庭的租赁信息服务。政府缺乏能调控的租赁房源，无法及时向租金补贴对象提供房源信息，拿着政府补贴却找不到合适房源的现象普遍存在。

武汉市国土房产局、民政局《关于对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知》提出2008年武汉市住房租金补贴的保障面积标准为人均住房建筑面积13 m2;住房租金补贴标准，低收入住房困难家庭为每平方米建筑面积每月补贴7元，最低收入家庭每平方米每月补贴10元。结合图2中低收入家庭消费结构，以符合保障条件的无房户为例，按照这个标准将武汉租房网上可利用的房源进行了不完全统计，如表1所示，市场上可租赁的房源是非常有限的。

图2 2007年武汉市低收入家庭消费结构

表1 武汉市2009年8月租赁市场可租赁的房源情况

2.2 补贴的使用不得其所

租金补贴较配房租赁和租金核减方式具有灵活性更强的优点，享受租金补贴的家庭可以根据自己的实际需求来调整补贴的用途。而从图2中低收入家庭的消费结构可以看出，在有限的收入下，低收入家庭并没有在居住上做更多的消费支出。衣着、家庭设备用品与居住消费不相上下。另外，目前租金补贴比例过大，市场上可利用房源有限。此时，低收入住房困难家庭即使想利用租金补贴去市场上租住住房，也可能无房可租，因此租金补贴被用在效用更大的日常生活中，失去了改善住房条件的本质意义［4］。

3 建议

综合分析，解决租金补贴比例过大的问题，可以从以下3个方面来着手:①调整租金补贴方式，增强低收入家庭租房实力;②建立租赁市场上的可利用房源信息库;③落实配房租赁保障，缓解市场压力。

(1)调整租金补贴方式。目前，武汉市低收入家庭月补贴数额=补贴标准×家庭保障人口×(面积标准-现住房面积)，对租金补贴方式的调整可以从以下两个方面展开［5］:

第一，面积标准的确定。目前武汉市低收入家庭租金补贴面积标准按不超过上年度全市人均住房建筑面积的60%确定，以个人为单位。但住房是家庭成员共享的生活资料，不同规模家庭基本住房规模要求及设施如表2所示，家庭人口不同时，在最小使用面积下，人均最小使用面积不一样。家庭人口为1～3人时，人均最小使用面积为10.8 m2，3～4人时，人均最小使用面积为10 m2，4～5人时，人均最小使用面积为9.6 m2。拥有多个家庭成员时，成员间住房面积存在交叉，共享的情况。因此，面积标准的确定，应以家庭为单位。

表2 不同规模家庭基本住房规模要求及设施

第二，补贴标准的确定。目前武汉市低收入家庭每平方米补贴标准为低保家庭按上年度市场平均租金的80%确定;其他低收入家庭按上年度市场平均租金的60%确定。在保障范围内，即使收入存在差异，若人均住房面积差额一样，则获得的租金补贴也是一样的。低收入家庭的收入情况也是存在着很大差异的，如图3所示，因此根据具体的收入情况划分层次，为不同收入水平的家庭提供适当的租金补贴是非常合适的，以更有效更合理地分配有限的资金。可根据不同的收入段，确定不同的补贴系数，即确定一个补贴标准，然后再乘以补贴系数。

图3 武汉市低收入家庭人均月收入各收入段所占比例

调整过后，低收入住房困难家庭的租金补贴=(家庭面积标准-家庭现住房面积)×补贴标准×补贴系数。

(2)建立租赁市场上的低收入家庭可利用房源信息库。在我国的房地产市场中，租赁市场一直是一个薄弱的环节。租金补贴方式将大量低收入家庭推入租赁市场，而没有对其后低收入家庭能否在租赁市场中找到合适的房源进行追踪管理，若找不到合适的房源，租金补贴则失去了原本的意义。为了改善这一现象，在支付了租金补贴后，政府还应对租金补贴对象提供房源信息以帮助低收入家庭找到合适的房源［6］。

具体来看，政府给予一些优惠税收等政策吸引私人及中介机构将房源信息上报，筛选合适的房源后，将房源信息纳入房源信息库，对分散的房源进行统一管理，而后将房源信息提供给租金补贴对象，其后的事情由房主和低收入家庭洽谈。对于私房主而言，将房源信息上报，租给低收入家庭，一方面可以享受政府提供的优惠政策，另一方面从始至终，这些房屋的所有权都在私人房主手上，且房源并没有脱离租赁市场，租金还是由市场决定，因此在租金收入上不会减少，再则，根据私房主的实际情况房源还可以退出房源信息库，较灵活自由。有了合适的房源，租金补贴则能用得其所。廉租住房的运作流程图如图4所示。

图4 廉租住房的运作流程图

另外，私房主还可以是领取租金补贴的低收入家庭。当家庭人口较多，而现有住房无法满足需求的低收入住房困难家庭，可以通过该房源信息库达到换租的目的，另行挑选合适的住房，而现有住房则租给家庭人口较少的其他低收入住房困难家庭［7］。

(3)落实配房租赁保障。美国提供公共住房和廉价公屋两种配房方式，分别面对收入偏低和收入偏上的群体。德国约有60%左右的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房、2/3租住私人房屋。香港的公屋政策更是一大特色，根据家庭月收入，人均建筑面积和家庭人口的不同，在租房资格以及租金上都有不同的规定。配房租赁是解决低收入家庭住房困难的有效以及直接途径，在世界范围内都得到了极大重视［8］。

武汉市目前廉租住房保障方式强调以租金补贴为主，配房租赁为辅。《2009年廉租住房保障工作计划》更是表示2009年全国廉租住房保障工作以实物方式为主，结合发放租赁补贴。但是2008年武汉市正在享受廉租房住房保障的家庭(为最低收入家庭)有8471户，其中实物配租仅114户;2009年武汉市正在享受住房保障的家庭(低收入家庭)有18431户，其中实物配租0户。配房租赁所占比例非常小，因而，目前就配房租赁方式而言最为重要的是落实该项工作。

从廉租住房房源的角度来看，2008年武汉市配建廉租房总面积7.5万m2，廉租房1500套;2009年配建廉租房总面积也为7.5万 m2，廉租房1500套;在新建廉租房的同时，武汉市政府还采取收购住房、腾退公有住房等方式保证廉租房租赁房源，近两三年内配房租赁的房源将会得到保证。只有加大配房租赁比例，才能直接有效地解决低收入家庭实际住房困难，缓解市场上的可租赁房源短缺现象。

4 结论

租金补贴保障因其便于管理、在有限资金下保障面更大等优势逐渐成为各省市进行廉租住房保障的主要方式，但是当租金补贴比例过大时，低收入住房困难家庭的实际住房需求并没有得到有效改善。此时，通过调整租金补贴方式，建立低收入家庭可租赁房源信息库，以及落实配房租赁保障的方式来解决这些问题，真正发挥租金补贴的效用，才不至于让政府在住房保障工作上的政策成为一个空壳。

［1］瞿焱，李玉洁.城市廉租住房的供给保障机制研究［J］.建筑经济，2009(2):77-79.

［2］楼江，陈衡哲.住宅实物配租供给方式研究［J］.上海房产，2009(2):21-24.

［3］徐姗姗.国内外住房补贴模式研究述评［J］.理论与实践，2006(3):68-70.

［4］刘丽荣，张磊，张健.试述保障性住房的和谐供给模式［J］.建筑经济，2008(6):58-61.

［5］吴建华.论我国公共住房的模式选择与对策建议［J］.当代经济，2008(11):29-30.

［6］章旭.政府在城市低收入群体住房供给中的责任［J］.湖北工业大学学报，2008，26(6):42-44.

［7］黄小彪.我国城镇中低收入家庭住房保障问题研究［J］.中国房地产金融，2008(8):5-11.

［8］王春华.探索保障性住房的未来模式［J］.北京房地产，2008(10):88-89.