大同煤矿物业服务企业的SWOT分析及对策

董岩岩，杜 宇

（山西旅游职业学院，山西 太原 030031）

大同煤矿物业服务企业的SWOT分析及对策

董岩岩，杜 宇

（山西旅游职业学院，山西 太原 030031）

大同煤矿物业服务企业在《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》的实施以后将面对前所未有的挑战。本文通过对大同煤矿物业服务企业现状问题和机遇的分析，运用现代工商管理的理论和方法，从企业发展战略的概念入手，按照企业发展的基本理论,以企业可持续发展为基本思路，研究了企业在新形势下的发展战略。

物业服务企业;SWOT分析；发展战略

一、大同煤矿物业及物业服务企业的概况

大同煤矿是全国最大的煤炭生产企业，自建国以来，一直实行计划经济体制。由于社会经济、地理环境和生产的特点所决定，各矿、厂多建在远离城市的郊区。生活区往往自成体系，包罗万象的社会服务功能，承担着沉重的社会负担。从上世纪90年代开始，在原房地产管理部门的基础上，大同煤矿在员工居住相对集中的新平旺地区组建了五个物业服务公司，各矿、厂等二级单位也都设有物业服务部门。到本世纪初，大同煤矿物业系统固定资产数十亿元，建筑面积一千多万平方米，从业人员1万多人。

二、大同煤矿物业服务企业当前形势分析

（一）外部形势分析

1.2002 年国家经贸委等八部委联合下发《关于国有大中型企业主辅分离辅业改制分流安置富余人员的实施办法》的文件以后，大同煤矿物业系统资产和人员与主体分离，实行改制，独立经营、自负盈亏、市场化运作的体制改革是势在必行。改制后国家给予三年免税优惠政策，主体企业也有相应的扶持政策。

2.产权关系的变化

（1）从上世纪90年代中期，大同煤矿实施房改，由原来的福利分房，企业建房员工租住产权企业所有的形式，改变为员工出资购房，拥有部分或全部产权（公共设施产权仍归企业所有）。员工从住户变成业主。

（2）《物权法》的颁布和实施，对物业服务企业提出了更高的要求。

3.产权关系的改变使大同煤矿以外的物业服务企业参与物业服务市场竞争成为可能。

（二）大同煤矿物业服务企业SWOT分析

根据美国经济学家安德鲁斯提出的SWOT分析模式，SWOT即优势（Srengtns）、劣势（Weaknesses）、机会（Opporteieies）、威胁（Threats）。在SWOT模型中，SW是指对组织内部环境进行的分析，S表示自身优势，W是指组织自身优势；OT是指所处的外部环境的分析，O表示机会，T意思指威胁。组织通过分析外部环境的变化和发展趋势把握有利组织发展的机会，避免有可能发生的变化的威胁，充分利用自身优势，克服劣势，确定组织的发展战略。

表1 大同煤矿物业服务企业SWOT分析表

通过以上SWOT分析表可以明显看出，目前的大同煤矿物业服务企业所处的境况是优劣互见，机会与威胁共存。在此情况下，只有顺应潮流，把握机会，发挥优势，克服劣势，规避和战胜威胁，才能生存并发展。

三、大同煤矿物业服务企业发展战略

根据SWOT分析的结果，制定出大同煤矿物业服务企业发展战略，如表2：

表2 大同煤矿物业服务企业发展战略组合

（一）SO战略

抓好国家给予分离改制企业三年免税和同煤集团公司的各项优惠扶持政策机遇，尽快实现由事业型向经营型的转变，守住内部市场不断拓展将企业在三年内做大做强。

物业服务企业从上世纪90年代在大同地区出现，经过十余年发展实践，已经形成了一定的规模和市场格局。通过笔者在大同地区选择十几家经营较正规的企业为对象调查情况看，这些企业都能正常运营，在按章纳税之后尚有一定利润，并且正向好的方向发展。如果我们能在短时间完成改制，充分享受国家和母体企业的免税和其他优惠政策扶持，再加上企业现有的资产、人力资源、内部市场等诸多优势，充分利用免税期这三年的时间长度和几十平方公里物业服务区域的市场空间，一定能在大同地区物业服务界迅速崛起，成为大同地区乃至山西省内一支物业服务强势组合，在未来的市场竞争中占据一个有利的制高点。

（二）WO战略

抓住棚户区改造和沉陷区搬迁房建工程这一绝好的机会迅速扩大业务范围，分流和合理配置人员，降低管理成本，创造新的经济增长点。

（三）ST战略

发挥企业内在优势，为业主提供比本地区同行业更实惠优良的管理和服务，树立企业品牌信誉，赢得业主信任和支持，在差异化竞争中占得先机。

在此前的许多年房屋产权归大同煤矿所有，许多费用由企业补贴，物业服务也处于官办形态，员工家属对物业服务水平和服务质量会有一定的宽容度。随着房改政策和物权法的实施，产权归属的转移，企业员工将成为住宅的真正业主。届时，企业对员工住房费用的补贴也会由暗补变明补，企业将不会再直接补贴任何费用，一切费用将都由业主自行支付。根据国家《物业管理条例》规定，业主可以有选择物业服务企业的自主权这些条款，业主会根据物业服务企业对物业的管理水平和服务质量的满意度，来决定为他们服务的物管企业，同时也会对物业服务企业的管理和服务提出更高的要求。另一方面，本地区大同煤矿集团公司以外的物业服务企业也会有进入这一市场的企图。这些外在的威胁是客观存在的，是不可变因素。但是，大同煤矿物业服务企业也有自身优势，资产比较多，各种设备齐全，人才充足，只要认识到危机的存在，危机会迫使企业和员工产生反应，这也是生存和发展的本能。只要能充分调动自身优势，为业主提供比本地区同行业更实惠、周到、优良的管理和服务，在未来的竞争中还是会占得先机的。这是因为物业服务不比家用电器，不是说换就可以换的，物管企业的变更，在交接时期会有一个新的磨合适应过程，这些都会对业主生活产生不良影响。所以只要大同煤矿物业服务企业能有清醒的危机意识和竞争意识，为业主提供更为优良规范的服务，内部市场是不会轻易失守的，在可能发生的竞争中还是占主动的。

(四)WT战略

有针对性地将历史遗留的劣势尽快转化为常势甚至优势，并不断强化和提升管理水平和服务质量，增强企业核心竞争力。

大同煤矿物业服务企业多年来事业型的形态，计划经济的管理模式，造成了企业管理机制僵化，员工缺乏竞争意识，人才结构上也偏重于技术型，缺少现代化经营管理型。这些问题是历史遗留的，旧体制形成的。面对进入市场以后的竞争威胁，一方面要尽快改制建立现代企业管理机制，从制度上强化性地增加企业管理机制的机动灵活性；另一方面要加强人员培训，引进经营型人才提高员工竞争意识和综合业务素质。将企业的综合能力提升到本地区同行业相当水平或优于同行业水平，由劣为优，转弱为强，增强企业的核心竞争能力。这样不但可以在未来的市场激烈竞争中抵御威胁，转而还会成为对其他同行业的威胁，成为大同地区物业服务业界的强势组合。

［1］迈克尔·波特.竞争战略［M］.北京：华夏出版社，1995.

［2］韩德昌.公司战略管理［M］.太原：山西经济出版社，1999.

F27

A

1673-0046（2010）8-0082-02