父母参与购房离婚时按揭房屋纠纷法律适用＊

宗 艳

(湖南大学法学院,湖南长沙410082)

父母参与购房离婚时按揭房屋纠纷法律适用＊

宗 艳

(湖南大学法学院,湖南长沙410082)

当今社会,按揭购房已成为年轻夫妻购房的主要方式之一,且这种方式所占的比例越来越高。然而由于房屋价格昂贵,使得双方父母参与到夫妻购房之中,特别是父母出资首付的情况逐渐增多,这样按揭购房的主体由双方变为三方。如何解决按揭购房条件下,父母出资首付,夫妻离婚时房屋的分割、补偿及在这种情况下相关法律适用性,已成为当今法律需解决的重要问题之一。

按揭购房;离婚;分割;补偿

按揭一般是指购房人将其与房产商的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行,银行贷款给购房人并以购房人名义将款项交由房产商以支付房屋价款的一种购房方式[1],且按揭房屋一般为商品房。随着房屋的热销,我国的房价持续上涨,对于年轻的夫妻来说,一次性付清房款的难度逐渐加大。按揭购房由于首次支付金额较小,受到更多年轻夫妻的欢迎。按揭购房原本属于夫妻单方或双方的事情,由于父母的参与使得购房的主体由双方变为三方,导致三者间的关系更加复杂。当夫妻离婚时如何处理房屋变得更加困难,因为处理不妥当很容易导致家庭矛盾。且房屋是生活的重要载体,每个人都不想放弃对其所有权,这更增加了房屋处理的难度。

本文将对按揭购房条件下,父母出资首付,夫妻共同还贷,离婚房屋的所有权归属、分割及补偿问题进行分析。为了便于论述,假定夫妻双方中男方为A,女方为B,首付出资人男方父母为C。AB于2006年5月结婚,C在婚前(婚后)出资首付12万元按揭购买了一套价值40万元的商品房供AB居住,AB共同偿还贷款,产权落于单方名下,婚后3年AB打算离婚,此时房子已经还款18万元。

一、婚前按揭购房,C出资首付,产权登于A名下,婚后AB共同还贷

1.离婚房产分配。

我国实行的是房屋产权登记生效制度,即房屋的权利人以房地产权利登记凭证上载明的权利人为准。《物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。判断按揭房屋的关键因素在于房屋产权证书记载的权利人以及房屋产权取得的时间。[2]如果一方婚前办理按揭手续,并取得了产权证,则房屋应该属于婚前个人财产,购房人在婚后用夫妻共同财产偿还贷款是履行债务的行为,不发生物的变化,按揭房屋的所有权不因他人参与债的清偿而转移。根据《婚姻法司法解释一》第十九条规定,一方婚前个人财产并不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。因此,房屋经依法登记,发生法律效力,所有权应当以登记的内容为准,离婚时房屋产权应属于房屋登记人所有。虽然婚后双方共同还贷,但并不影响房屋产权的变化。此时房屋所有权属于A所有。

2.对C出资的首付款的界定。

根据《婚姻法司法解释二》第二十二条规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。此处可以进行类推解释,C的首付出资是对双方购置房屋的部分出资,除C明确表示赠与双方外,应当认定为对A的个人赠与,分割时属于A的个人财产,不能作为夫妻共同财产,因此在偿还B时只需补偿除首付款以外的B为A所偿还的贷款。

3.对各方的补偿问题。

这种情况对B权益损害较大,因为房贷双方共同偿还,而且已还贷款的比例也许已经高于首付,但是物权法确立的公信公示原则,又必须遵守。此时解决方法就是产权方A向B作出补偿,补偿共同还贷中B所付的资金及相应利息。至于补偿多少,如何补偿,法律也没有明确规定。笔者认为首先应由夫妻双方共同协商,协商失败时再由法院进行判决。法院应在查明双方的工资、各自财产利用的情况下作出合理判决,而不是一律平分。假如A月工资10000元,B月工资2000元,每月房贷为6000元情况下,平分已还贷款显然是不公平的。此时建议按双方工资比例进行划分,如上面例子中房价40万,首付12万,若离婚时已还清18万,则按照10000: 2000即5:1的比例,A应偿还B已还贷款3万及相应利息。

但是房屋是特殊的商品,它随着国家宏观政策的调整、土地价格的变化和供求关系的制约会使得房屋的价值得以变动,给购房人带来一定的预期收益,即房屋的增值利益。[3]特别是最近几年,房价的持续上涨,房屋也在不断升值。如果仅仅返还离婚时夫妻一方的已还贷款则会显失公平。因此建议先对房屋重新估价,高于原价的部分当作共同财产进行分割。例如上述情形,离婚时房价由40万上涨至60万,则增值的20万应作为夫妻共同财产进行分割。对于这部分财产,平均分割仍然不公平,因为离婚后A要继续偿还剩余的10万贷款,这10万所产生的增值利益,B不应享有。即20万中的5万元由A享有,剩余的15万双方进行分割。

二、婚后按揭购房,C出资首付,产权登于A名下,AB共同还贷

1.离婚房产分配。

根据婚姻法第十七条规定,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有,除非另有约定或有证据证明为个人婚前财产。所以婚后按揭贷款取得的房屋,产权虽然登记在A的名下,除非有证据证明此房屋是用个人婚前财产购买或约定为一方所有,按照婚姻法的规定,房屋应归为双方共同所有,属于夫妻共同财产,离婚时双方都可以取得房屋所有权。这种情况下可以适用婚姻法上的规定进行分割。

2.对C出资的首付款的界定。

在这种情况下,C的出资则比较复杂。根据婚姻法第二十二条第二项当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。以此类推, C出资应分两种情况处理:

(1)C明确指出自己的出资赠与A,则首付属于A的个人财产,如果A取得房屋所有权,只需要补偿B所偿还的贷款;如果取得房屋所有权的是B,那么B不仅要归还A所偿还的贷款,还必须偿还A首付款。反之亦然。

(2)C未明确规定首付出资赠与A或B,则视为对夫妻双方的赠与。房屋的首付款属于双方共同共有。此时不管谁取得房屋的所有权,都必须首先归还首付款的一半,然后取得产权的一方依照相关法律对另一方作出相应补偿。但是若房屋产权登记在B的名下,除非当事人能证明C明确表示赠与B,按照社会常理,一般宜认定为C向双方赠与为妥,该部分财产宜认定为夫妻共同所有。那么此时B需要向A偿还一半的首付款及A所偿还的贷款及相应利息。

但是,如果一方提出,C出资首付是借给自己的,而不是赠与的,并提供证据予以证明。对此处理意见,首先看另一方是否承认。如果承认,不论谁取得房屋产权,都应偿还C的首付款;如果另一方不承认,则只能向法院另行起诉,因为法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,且债权人不能作为第三人参加诉讼。

3.对各方的补偿问题。此种情形的补偿与情形一相似,但值得注意的是,如果房贷已经还完,那么房屋的分割是按照离婚时的市场价来计算,而不是按购房价进行分割,并且房屋处理适用婚姻法的规定进行。

三、婚前(婚后)按揭购房,C出资首付,产权登于C名下,婚后AB共同还贷

1.离婚房产分配。此时,房屋的所有权和使用权分离。房屋的产权就涉及到A、B、C三方。根据物权法的相关规定,房屋进行登记发生效力。此时房屋的所有权只能归C所有,AB双方只是拥有房屋使用权。离婚时,房子不能当作他们的共同财产来分割。在这种情形下,C与AB之间形成了债权债务关系,C此时必须补偿AB已经偿还的贷款,其补偿的款额作为夫妻双方的共同财产进行分割。

理论上如此,但实际上这种处理方式对当事人各方都不利。对C来说,他们不仅要补偿AB已经偿还的贷款,还要继续偿还余下的贷款,这就意味着C为自己出资购买了一套房子,然而他们的初衷并非如此,他们并不是想拥有这套房子的所有权,而是为其子女的利益,想让AB拥有稳定的家庭;而对AB来说,自己辛苦偿还的房贷却最终均未得到房屋所有权,更无法顾及女方及其孩子的特殊利益。而且往往AB偿还的贷款比例要比首付高很多,因此单纯判定归C所有显失公平。

笔者认为不能单纯的按照物权法及婚姻法上的规定来解决,应该变通适用婚姻法上的关于房屋分割的规定。我们是否可以考虑这个途径:认定此房屋为三方的共有财产进行分割,即三方都可以拥有这栋房屋的所有权。至于最终房屋归谁所有,可以类推适用《婚姻法司法解释二》①第二十条的规定进行处理:

首先,由三方协商解决,这是最好的解决方式,符合意思自治的基本原则。其次,如果三方对房屋的价值及归属无法达成协议时,法院可以按以下情况分别处理:1.三方或其中两方主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许,此时由竞价高的一方取得房屋所有权,并对另外两方进行补偿;2.只有一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另外两方相应的补偿;3.三方均不主张房屋所有权的,根据三方共同申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

2.对C出资的首付款的界定。此时C出资很难看作是对AB双方的赠与。在实践中,这种情况可以看作是附条件的赠与,如果AB双方共同还完贷款,房屋转到AB名下,则视为赠与。若房贷未还完之际离婚,那么C的首付出资视为对房屋的出资,C仍享有这部分款项所有权。

3.对各方的补偿问题。如果房屋仍由C取得所有权的话,则C须补偿AB已偿还的贷款及相应利息,AB就这部分款额进行分割,分割的标准如情形一。而对于房屋的增值部分,此时应由A、B、C共同分享。如果房屋由A(或B)取得所有权,那么取得所有权一方应归还C的首付款,及另一方已经偿还的贷款和相应利息。房屋增值部分仍由三方共同分割。

实际情况下,并不是仅有以上三种情形,比如房屋产权也可能共同登记在父母及其子女名下。而本文仅仅列举了三种比较常见的情形,旨在为探讨按揭购房条件下离婚时房屋纠纷的法律适用问题,并提供一些较适当的解决方案。

注释:

①:《婚姻法司法解释二》第二十条内容如下:双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理

(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

[1]丘志乔,刘志宏.按揭的法律性质及其思考[J].广东工业大学学报(社会科学版),2005,(1):57.

[2]周鸿燕.新类型离婚财产纠纷探析——评《婚姻法》司法解释二[J].华南师范大学学报(社会科学版),2006, (1):34.

[3]温美芬.对我国离婚夫妻按揭贷款住房分割之探析[J].法制与社会,2007,(7):212.

On the Applicability of Laws for the Settlement of D ispute of Hous ingMortgage with Parents’Participation when the Couple D ivorce

ZONG Yan

(School ofLaw,Hunan University,Changsha Hunan 410082,China)

Now the house mortgage has become one of the chief ways for young couples to buy houses and there is an increasing proportion of house mortgage.Because of higher housing prices,the couple’s parents are involved,especially in the first payment.So the subject has changed from two parties to three.How to break up the house,compensate,how to apply the relevant laws,when the couple divorce,becomes one of the urgent problems to solve.

House mortgage;divorce;break up;compensation

book=7,ebook=314

DF 521

A

1673-2103(2010)04-0049-03

2010-06-27

宗艳(1987-),女,山东潍坊人,湖南大学法学院硕士生。研究方向:民商法。