论承租人和按份共有人的优先购买权

徐 伟

（淮南市房地产产权和市场管理处，安徽 淮南 232001）

论承租人和按份共有人的优先购买权

徐 伟

（淮南市房地产产权和市场管理处，安徽 淮南 232001）

承租人的优先购买权是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出租物出卖给第三人，否则，就侵害承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。

房产；优先购买权；按份共有人；承租人；法定权利；出租人；物权

面对竞争激烈的房地产市场，老百姓如何利用法律手段来保护自己应得的权益，便显得尤为重要了。其中，承租人的优先购买权和按份共有人的优先购买权，以及应如何处理它们之间的优先购买权的法律冲突等问题皆与广大住户密切相关，同时有关该方面的法律宣传不是很多。因而笔者认为在此对其中的一些相关问题进行一下探讨是十分必要的。

按照有关法律规定，房地产优先购买权目前在现实生活当中遇到最多的主要有两种情况：承租人的优先购买权和按份共有人的优先购买权。

一、承租人的优先购买权

(一)承租人的优先购买权的涵义

所谓承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。它是承租人的一项具有物权性质的法定权利，具有对抗第三人的法律效力；承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出租物出卖给第三人，否则，就侵害了承租人的合法权益，承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效，而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。

(二)承租人优先购买权的法律依据

根据1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》十一条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权 。”[1]最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行)》(以下简称《意见》)第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房买卖无效。”[2]《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”[2]以上规定都是承租人享有优先购买权的法律依据。由于承租人的优先购买权是一种法定权利，其必须要由法律直接加以规定，而不能根据当事人之间的约定而产生。因而其具有对抗第三人的法律效力。

然而，又该如何保护承租人的优先购买权，而使之不受到侵害呢？在这一点我国法律未作明确规定，只是在《意见》第一百一十八条中规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。笔者认为，必须规定承租人在请求人民法院确认出租人与第三人买卖租赁物的合同无效的同时，有权直接请求人民法院确认其与出租人之间形成的以出租人与第三人的同等条件为内容的买卖租赁合同，以便更大限度地保护承租人的合法权益。

(三)承租人优先购买权的构成要件

1、出租人与承租人之间必须存在合法有效的租赁合同。

由于承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的租赁合同而派生出来的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担，因此，承租人行使优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。如《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。”若租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止，那么，承租人就不享有优先购买权了。

2、承租人只能在同等条件下行使优先购买权。

承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而非以优于第三人的购买条件购买租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不能享有优先购买权。何为同等条件？我国审判实践中有两种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人购买租赁物的条件应与第三人购买租赁物的条件完全一致；二是相对同等说，认为承租人购买租赁物的条件与第三人与第三人购买租赁物的条件大致相等，即为同等条件。笔者认为，如果当事人在租赁合同中没作特别约定，同等条件就是同等价格。理由是：第一，把相同条件理解为同等价格，符合公平原则。因为出租人出卖租赁物，主要是从卖价上考虑的。第二，将同等条件理解为同等价格，标准客观，易于操作，不会出现公说公有理、婆说婆有理的问题。在司法实践中，同等条件的价格形成是一个复杂的过程。一般来说，出租人与承租人就租赁物买卖价格不能达成协议时，出租人即不得在租赁合同有效期内再以低于或等于承租人所能接受的价格把租赁物卖与第三人，否则承租人可以同等条件为由主张优先购买。如果出租人与承租人对买卖租赁物达成协议，出租人或第三人即不得再以竞价来否定出租人与承租人达成的协议。

3、承租人的优先购买权是有时间限制的。

所谓优先，主要是指时间上的优先。在条件同等时，只有享有优先购买权的承租人放弃优先购买权后，出租人才能将租赁物卖给第三人。目前，世界各国法律均规定，承租人的这种优先购买权必须在一定期限内行使。即必须在三个月内行使，否则就不得享受优先购买权。其次应限定在租赁合同有效期内的一定时间里。如我国《城市私有房屋管理条例》第十一条和《意见》第一百一十八条均规定，房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使。如果承租人在接到通知后3个月内未作出购买的意思表示，应视为自动放弃优先购买权。

4、承租人的优先购买权只能是所承租的部分。

按照上述法律规定，首先，承租人对承租的房屋享有优先购买权，仅及于其所承租的部分，而对其余未承租的房屋则未有任何购买的权利。其次，如果承租的是整个房子的一部分，而该房从整体来说是不可分割时，法律通常保护其完整性。最后，承租人主张他对承租部分有优先购买权，坚持要买下该部分房子时，那么应如何处理呢？由于出租人享有的是物权，优先于承租人基于承租权而产生的权利，同时一般出租人的利益通常大于承租人的利益。为此在法律上通常会侧重保护出租人的权益。作为所有权人，出租人对房屋享有完全物权；而承租人则享有的是租赁权，虽说法律为强化其效力，使之物权化，但从本质上讲，仍属于债权，或者说是不完全物权，而在民法上来看，物权优于债权。因此当物权与债权在同一标的物上并存时，承租人因租赁权而产生的优先权理所当然地要服从、让位于出租人的所有权。

(四)承租人优先购买权的法律属性

1、承租人的优先购买权是一种期待权。

承租人的优先购买权并非承租人在任何时候都能享有的一种权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能和希望。只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能和希望变为现实。因此，承租人的优先购买权发生在出租人转让租赁物所有权之时，在此之前，承租人的优先购买权只是表现为对期限到来时可获利益的一种期待权。

2、承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权。

承租人具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人依同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人只能对出租人主张损害赔偿，而不能主张优先购买租赁物。虽然我国民法没有物权请求权方面的概念，但是在新颁布的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）中有关于物上请求权的若干规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”[3]而第六章明确规定了：“违反合同的民事责任”和“侵权的民事责任”。[3]因而，笔者在此认为：“物权设定时必须公示。”所谓公示原则是指物权的各种变动必须以一种可以公开向社会显示，并能取信于公众的外部表现方式予以展示，方能生效的法律原则。因此，明确承租人的优先购买权是一种物权，就可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利。

3、承租人的优先购买权是一种附限制条件的形成权。

所谓形成权是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更或消灭的权利。由于承租人一旦行使优先购买权，即可依法排除出租人将租赁物出卖给他人的可能，而在其与出租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。因此，承租人的优先购买权是一种形成权。承租人仅凭自己的单方意思，即可与出租人形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖合同，无须出租人承诺。又由于承租人的优先购买权以同等条件为前提，因此，其又是一种附限制条件的形成权。

4、承租人的优先购买权是一种专属权。

由于承租人的优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利只属于承租人，故不能转让和继承。但是，如果承租人所承租的租赁物是供其家人共同使用的，则承租人死亡时，承租人的家庭中的每一个成员应享有优先购买权。

二、按份共有人的优先购买权

根据《物权法》第94条的规定：按份共有人是指共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据《民法通则》第七十八条第三款规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

但是，同时按份共有人是否存在优先购买权的问题呢?通常来说是存在共有人之间的优先购买权问题的。下面可以通过一个案例来了解一下：

一夫妇出资购买一套住房，该夫妇过世后，由其三个子女A、B、C分别继承一份。后因C出嫁欲出卖其所继承的一份房产，A、B均有意购买，但协商未果，A终向法院起诉，要求法院确认其对C的房产有优先于B的购买权，理由是：B另有房产，该房对其无意义，而A急需房产。而B认为：其与A享有同样的优先购买权，不能因为其另有房产便排除他的优先购买权。法院调解不成，最终驳回A的诉讼请求。

虽然从民法的公平合理原则出发，似乎应确认A优先于B的购买权，但是根据法律规定，A、B对该房均享有同等优先购买权，在两人因行使该权发生冲突时，仅确认A有优先购买权是无法律依据的。根据本案的实际情况，法院可以通过调解的方式做B的思想工作，让其放弃优先购买权，或B自愿放弃其优先购买权，但不能硬判A有优先购买权。原因是：1、A、B、C三人因继承各自取得的一份房产，但对各自的份额均不享有所有权，一套房产归三人共有，属按份共有。根据《民法通则》有关按份共有财产转让的规定和 《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”[1]A、B作为按份共有人对共有人之一的C欲出售的份额均享有优先购买权。他们的优先购买权都是基于按份共有权产生的，属于同一种类的权利。按份共有人的优先购买权属同一等级，不存在优劣之分，也不因共有人的情况不同而有先后之分。为此，不能说A有特殊情况，需要该房，就认为A的优先购买权优先于B的优先购买权。

2、根据法律规定，优先购买权是公民，法人或其他组织在特定的买卖中，在同等条件下，优先于其他人购买某项财产的权利。根据《民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿原则。[3]自愿是指民事主体在民事活动中充分表达自己的真实意思，并根据自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。为此，只有在共有人之间一方自愿放弃其优先购买权时，而另一方共有人才有优先购买的权利。那么，在共有人之间是存在优先购买权问题的。

所以，法院驳回A的诉讼请求，确定他无优先购买权的判决是正确的。

三、按份共有人与承租人之间的优先购买权法律冲突的处理

根据《物权法》第101条的规定：按份共有人可以转让其享有的共有不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。1983年12月7日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”[1]《中华人民共和国民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”[3]《意见》第九十二条规定：“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”[2]由此可知，共有人对共有财产享有优先购买权。在司法实践中，常常遇到共有人将共有财产出租，由此而产生承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突的问题。但是又如何处理按份共有人与承租人的优先购买权之间的法律冲突呢？笔者认为，法律作为利益分配的调节器，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人的优先购买权在同等条件下优先于承租人的优先购买权。理由是：

1、从法律效力上看，共有人的优先购买权是从共有权中派生出来的一项权利，它是基于共有人对共有物的所有而对共有人所有权的一种法律保护。而承租人的优先购买权是从租赁权中派生出来的一项权利，它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。其优先购买权要弱于房屋共有人的优先购买权。即如果共有人出卖共有房屋，其余共有人享有在同等条件下优先于承租人购买共有房屋的权利。尽管目前世界各国法律对租赁权的保护已呈物权化趋势，但无论如何，租赁权毕竟还是基于合同而产生的一种债权。按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。因此，按份共有人的优先购买权高于承租人的优先购买权的法律效力。

2、从立法目的上看，共有人的优先购买权是共有权中包含的权利，是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权而设立的。不过，设立承租人优先购买权的这种目的可以从《意见》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主有效”[2]的规定，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”[2]的规定，知道我国法律保护“买卖不破租赁”的原则。因此，即使承租人不享有优先购买权，其租赁权仍然能够得到保护。但是如果共有人不享有优先购买权，那么则难以获得其他规则的保护。

3、从权利义务上看，共有人作为整个共有财产的所有人，其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切，其对共有财产的关注较之于承租人更为尽力，其对共有财产所负的维护义务和责任较之于承租人更为重大。

4、从情理上看，共有大多是基于某种特定人身关系的共有，共有人之间大多有某种血缘或亲情关系，而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有该种关系(特殊情况例外)。因此，一方共有人处分其共有财产时，往往会先考虑和照顾其他共有人的利益，由此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，这也是情理之中的事情。

[1]胡生春.建设法律、法规、规章汇编[C].合肥：安徽省建设厅政策法规处出版，2004

[2]赵旭东.合同法学参考资料[M].北京：中央广播电视大学出版社，2004

[3]国家工商行政管理局监督管理司编.经纪人从业资格基本科目考试大纲[Z].北京：经济管理出版社，2001

D920

A

1009-9530（2010）04-0061-03

2010-05-14

徐伟(1963-)，男，四川都江堰人，淮南市房地产产权和市场管理处经济师。