论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用

顾小娟，杨超男

论美国反向抵押贷款制度及其对中国的借鉴作用

顾小娟，杨超男

介绍反向抵押贷款的特点及其在美国的发展模式，分析反向抵押贷款在美国的发展制约因素，对比美国的相关制度，从反向抵押贷款的基本模式、制度设计等方面提出了构建我国反向抵押贷款制度的立法建议。

反向抵押贷款；金融产品；发展模式

反向抵押贷款（reverse mortgage），是专为老年人设计的一种金融理财方式，指符合一定年龄要求（一般为退休年龄）的老年人以其拥有房屋所有权的房产作担保，向贷款机构申请反向抵押贷款，贷款机构预估房屋未来的变现价值，扣除相关费用后将剩余变现价值以约定的方式支付给老年借款人的一种特殊抵押贷款方式。该制度允许借款人继续在房子里居住，直到永久搬离房屋或者去世时为止。反向抵押贷款能有效解决退休老人房产富有而现金拮据的窘困局面（house rich,cash poor），提高老年人生活质量，减小家庭、国家的财政压力。目前，我国大陆地区、香港地区及台湾地区均在探索相关制度。

一、美国现行反向抵押贷款制度

（一）美国反向抵押贷款制度的主要特点

1.贷款成本多样化。贷款成本指为取得反向抵押贷款需支付的各种费用。在反向抵押贷款中，贷款人支付的费用主要是房屋维修费，借款人需支付的费用包括：申请费、保险费、贷款完成费和预留服务费。

申请费是用来支付房产价值评估和借款人信用调查的费用。法律没有规定借款人应当支付的具体数目，但限制最高额为2000美元或所选产品类型限定的房产价值的2%。保险费是借款人缴纳保险公司的费用，它由两部分组成：一部分是在贷款生效时一次性缴纳的首付，可以从贷款额中直接扣除，数额相当于房产价值或所选产品房产限定值的2%(二者以额度小的为计算标准)；另一部分是年保险费，为贷款余额的0.5%，以月支付的方式支付。贷款完成费指筹备签署借款合同所需要的费用，主要包括：房产鉴定费、贷款文件制作费、产权保障费用、报告费用等。预留服务费指借款合同生效后，贷款人从借款人贷款额中预扣的一部分用于管理借款人账户的服务费。

2.贷款额影响因素的不稳定性。反向抵押贷款借款人可获得的贷款额取决于以下因素：借款人预期寿命年数、贷款支付方式以及当前的利率。通常来讲，借款人年龄越大，可获得的贷款额越高；房产价值越高，可获得贷款额越高；利率越高，可获得的贷款额越低。而这几项因素都具有不稳定性，所以在美国评估借款人贷款额的一个不成文商业规是贷款人所支付的贷款总额不超过贷款偿还时房产的卖价。

3.贷款支付形式多样。美国当前反向抵押贷款主要有五种支付方式：信用额度支付、定额月支付、任期定额支付以及信用额度支付与定额月支付的变更使用、信用额度支付与任期定额支付的变更使用，借款人可随时免费申请变更后两种组合支付方式。

最受欢迎的方式是信用额度支付，大约有60%的借款人选用这种方式。该方式有两个优点：第一，借款人可以根据实际需要灵活决定何时支取、支取多少贷款。第二，尚未支取的贷款余额可以根据市场利率增长利息，增加借款人的贷款额。定额月支付，指贷款人每月将固定的贷款额自动划入借款人账户中。该方式的优点是，无论借款人实际支取的贷款额是否已经超过预估贷款额，只要借款人继续居住在房中，就可持续支取固定费用，故其使用比较普遍。任期定额支付，指在固定期间内给借款人发放这一固定期间内月付贷款总额。如约定每两年支付一次，那么一次支付的费用为24个月的定额支付总额。这种方式的好处在于可以一次性支取比定期定额方式多的贷款。后两种组合支付方式为借款人充分运用各种付款方式的优点来支配自己的贷款额、满足自己的实际现金需要提供了极大的便利。

4.贷款偿还条件的特殊性。反向抵押贷款在规定情形发生时进行偿还，主要有以下几种情况：所有借款人逝世、永久搬离房屋、提前出卖房屋。贷款清偿有两种方式：借款人或其继承人偿还贷款全部本息，结束贷款交易；贷款人变卖房产进行贷款清偿。

5.“无追索权”制度。反向抵押贷款中的“无追索权”制度包括两方面内容：贷款人实际支付的贷款额超出预估贷款额的，不得向借款人追索超额部分；房屋卖价高于预估贷款额的，贷款人必须返还差价。造成贷款人实际支付贷款超出贷款额的因素有：借款人实际寿命超出预计寿命、借款人选择了恰当的产品类型和适当的支付方式取得了最大利益转换和利息收入。“无追索权”制度，一方面可以防止借款人掠夺借款人财产，保护处于弱势地位老年人的利益，另一方面加大了贷款人的利益风险性。

6.发展模式多样化。当前美国的反向抵押贷款产品类型主要有：房屋价值转换抵押贷款（HECM）、Ever Yours、住房持有者贷款（Home Keeper）、Transamerica Home First四种。

房屋价值转换抵押贷款（HECM）是美国最先使用且适用范围最广选用人数最多类型，它是以政府为主导的发展模式。HECM对房产价值的限定较低，能保证大多数拥有低、中等房产价值的人符合申请条件，且利率浮动很小，贷款支付方式最为全面，贷款最终由联邦抵押贷款协会提供风险担保，所以是大多数借贷双方备受青睐的选择模式。但是这种模式不利于拥有高价房产的老年人实现其应有的不动产利益转换，且具有严格的审批过程，程序复杂，所以美国在此基础之上发展了金融机构私营的Ever Yours模式。该模式对房产价值没有最低限制、贷款费用比较低、适合房产价值低或低收入者借款人因需求急需支取大笔费用的人选择。Home Keeper是政府监管由联邦全国抵押贷款联合会直接向经营反向抵押贷款的贷款机构购买符合Home Keeper类型要求的反向抵押贷款产品。Home Keeper类型最大的优点是投资与经营分立，两个贷款机构可达到共赢目的；借款人在直接经营反向抵押贷款类型的贷款机构存在欺诈的情况下，依旧能从联邦全国抵押贷款联合会得到预期贷款额。Transamerica Home First是1999年Financial Freedom公司将之前倒闭的两家私营公司经营的反向抵押贷款合约购买回来，进行证券化营业。

二、美国反向抵押贷款在发展中存在的障碍

（一）市场需求不足——源于借款人的犹豫

反向抵押贷款是专为老年人设立的金融理财产品，但是面对选择，老人们仍表现得犹豫不决。这是因为：第一，反向抵押贷款制度具有复杂性、高技术性和不稳定性的特点，处于弱势地位的老年人，很难清楚了解相关制度，所以担心利益受损。第二，观念障碍。通常，老人步入老年都是由国家、子女保障其晚年生活，老人的不动产死后由子女继承。所以对于这种卖掉房产还贷款，以房养老的制度，老人及其亲属从观念上不能很好接受。另外，许多老年人认为他们辛苦半生才还清所有房屋贷款，晚年时不愿再举新债。第三，交易费用高。一方面体现在借款人需支付的贷款成本项目多、数额大，另一方面利率高，使得借款人所得到的贷款额远远低于其房产价值。第四，担心社会福利受到影响。如一些医疗保险、社会福利的享受都限定了最低收入标准，反向抵押贷款使得她们的收入远远超过了限制。基于以上顾虑，有些老年人宁可过拮据的生活也不愿意申请反向抵押贷款。

（二）市场发展规模小——源于贷款人的犹豫

反向抵押贷款能增加贷款人的贷款业务、保证其长期的利息收入，但是贷款人对这项业务仍表现出担忧的投资态度。

第一，利益风险。贷款额预估中存在诸多不稳定因素，如利率变化可能超过限定的浮动范围、借款人的实际寿命高于预期寿命、房屋贬值等种种情况，贷款人实际收入可能低于预估收入，甚至其发放的贷款额高于预估额，此时贷款人又不具有追索偿还差额的权利，所以其利益收入具有很大风险性。

第二，信誉败坏。贷款人担心在某些提前清偿贷款的情形下，如老年人因身体原因不能很好修缮房屋，面对年迈的借款人，贷款人采取的清偿行为会使他们的声誉受到影响，从而影响其经营收益。

第三，违约风险。反向抵押贷款生效后，借款人仍然可能因为后悔抵押而提起诉讼。这种行为，对贷款人来说显然是不公平的。首先法律已经规定借款人在订立合同后经过三个工作日的期限才生效，为其提供了充足的考虑时间。另外，贷款人为有效成立反向抵押贷款已经投入大量的人力、财力资源，借款人基于这种原因违约必然影响贷款人的合法利益收入。

第四，程序复杂、负担沉重。首先，反向抵押贷款内容复杂，申请期限长，从提出申请到最终订立合同至少需要一年。其次，面对借款人的观念障碍，贷款人需要投入很大精力进行思想工作，但是如果申请过程中对方反悔，必然给自己带来很大的工作负担。第三，每月初贷款人必需给借款人邮寄核对账单，如果借款人毫无限制地随时、免费变更支付方式，这势必增加贷款人的工作负担。

三、对我国发展相关制度的借鉴

我国虽已开始探索反向抵押贷款模式，但尚未建立反向抵押贷款制度。美国相关制度的发展对我国如何发展相关制度具有重要的借鉴意义。笔者认为，发展我国相关制度应当解决好以下问题：

（一）确立合理的发展模式

如前文所述，美国先后开发了四种不同类型的反向抵押贷款产品，无论哪种类型，发展初期政府都给予制度上、政策上的支持、保障。然而美国政府只对具有一定公益性意义的HECM产品采取了主导模式，并设立特定机构推出相关保险为贷款机构提供担保，使其成为绝大多数老年人的首选产品。

我国发展相关制度应当采取怎样的模式？笔者认为，首先，反向抵押贷款在我国发展初期应当将其定位于具有一定公共意义、利于社会保障的贷款制度，政府应当引导、鼓励、支持相关制度的发展。第二，我国社会主义市场经济尚不成熟，法律制度环境不完善，将反向抵押贷款这样一项涉及众多老年人晚年生活、金融市场创新及社会稳定的金融产品完全交由商业性机构运作是不可靠的。商业机构的赢利性决定其在高风险、高复杂的金融产品运营中必然威胁借款人的利益；第三，考虑到金融产品运营的高专业性，反向抵押贷款完全由政府按照养老保障制度进行运作也是不现实的。社会公益的不赢利性及沉重的运作负担反而使得反向抵押贷款失去本来的意义。第四，我国金融业发展主要是分业经营，对于反向抵押贷款这种混业经营金融产品每个金融机构都难以控制其整体风险，而且对于这种利益不确定、政策不确定带有一定公益性的金融产品，他们也不愿意冒这种风险。所以，当前我国发展反向抵押贷款的主要模式应当是政府主导、金融机构联合负责运营的试点模式。具体而言，以政府进行指导、监管、提供相关担保、完善相关制度为前提，由商业性金融机构进行具体的制度设计、销售和管理。

（二）建立、完善相关制度、政策

1.从立法上明确反向抵押贷款制度的发展目标。

美国国家住房法案(the National Housing Act)(1987)详细阐述了美国政府对于反向抵押贷款的政策，明确了其发展的主要目标：为满足部分老年人口的特殊需要，增加贫困老人的收入，允许把不易变现的住房价值转化为可供当期消费的流动性资产或者收入；支持、鼓励私营公司积极参与反向抵押贷款业务，增加反向抵押贷款市场供给方面的竞争；确定反向抵押贷款市场需求规模，改进产品设计，更好满足老年人群的需求。我国当前反向抵押贷款处于探索阶段，市场并不成熟，鉴于其特有的复杂性、风险性及一定的公益作用，为了促进反向抵押贷款的发展也应当从立法上明确其性质及发展模式等制度。

2.完善专业咨询制度。美国的专业咨询机构从性质上可分为两类：一类是非盈利性组织提供的免费咨询服务。如房产价值转换国家中心、美国退休人员联合会（AARP）和美国住房与城市发展部（HUD）设立的专业律师咨询服务机构。一类是贷款人根据联邦法律规定为借款人提供的合格的法律顾问。法律规定借款人在申请反向抵押贷款时必须提供由咨询机构出示的经咨询人签定的咨询证明书。这样的咨询制度一方面有利于促进反向抵押贷款制度的宣传，同时可以确保老年人在充分了解贷款性质的情况下作出贷款决定。我国在设立相关制度上可以借鉴美国的成熟经验，从公益机构、运营机构两个层面设置咨询机构，同时完善美国相关制度的不足。对于咨询人在咨询后因主观不愿或客观不符合申请条件给政府、咨询机构、贷款人带来财政或人力负的问题，笔者认为可以设置合理的咨询财务支出制度。政府应当在财政上适当补助一部分。另一部分则应当由咨询人自己承担。如果咨询者最终选择了申请反向抵押贷款，则可以由贷款机构补偿申请者的相关咨询费用。

3.建立信息披露制度。1994年9月23日，美国总统克林顿签署了Riegle社区发展法案，专门用于监督控制反向抵押贷款运行。该制度详细规定了反向抵押贷款的信息披露制度以及信息披露的时间、内容。认为对于具有高风险、不稳定性的反向抵押贷制度建立合理的信息披露制度，不仅有利于保障弱势地位老年人的知情权财产，同时可以提高贷款机构的工作效率，减少不必要的资源浪费，有助于反向抵押贷款的发展。所以，我们也应当建立合理的贷款信息披露制度。在信息披露的内容上应当全面，并应尽可能反映存在的风险，具体包括：各项贷款费用、借款人的寿命预估、房产价值、选择不同贷款支付方式可获得的贷款额等。

美国的信息披露时间是在至少距借款合同发生效力三天前。因合同生效时间不确定，导致信息披露时间也具有不确定性。所以，我国应当将信息披露制度设立在审批程序前，即审查结果、评估结果确定后。这样不仅可以有效避免不必要的运行成本浪费，而且有利于审批机构对贷款机构执行披露情况的监督。

4.政策上的优惠。政策上的优惠主要集中在两方面。第一，税收优惠。根据美国《国内税收服务》(IRS)的规定，反向抵押贷款得到的费用不属于个人收入，不属于纳税范围；申请反向抵押贷款同时申请购买养老金的，购买年金的税费应从贷款额中扣除缴纳；因反向抵押发起费用的增值产生的利息在贷款期限满之前不可扣除；借款人逝世后，买卖抵押的房屋无需缴纳相关税费。我国可采取类似的税收优惠制度。第二，社会保障和福利待遇的保证。美国关于反向抵押贷款后社会保障和福利待遇的保证政策，消除了借款人地担忧，吸引了更多老年人，促进了反向抵押贷款制度的发展。目前我国在医疗保险、最低生活保障等社会福利的享受政策中也都限定了最低收入标准，反向抵押贷款使得申请人的现金收入远远超过了限制，影响其获得社会保障和福利待遇。所以，在我国推出反向抵押贷款，政府应当采取积极的政策保障贷款人原来享有的社会保障。

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D922.282

A

1673-1999（2010）18-0056-03

顾小娟（1983-），山西朔州人，中国政法大学（北京100088）2009级经济法博士研究生，研究方向为金融法；杨超男（1984-），吉林白城人，广州暨南大学研究生。

2010-06-09