权力的管理方式也谈实施物业管理第三方监管

张海港

权力的管理方式在理论上是可以有无限多种的，三权分立的结构方式只是其中的一种——制衡结构。如果纯粹地以权力管理模式的角度观察可以发现，人类已经在现实生活中发展和运用了多种多样的权力管理形式。其中我们熟知的有两种——那就是权力的监管结构方式和权力的契合结构方式。

根据北京市住建委相关负责人透露：“类似于房屋质量监理的物业第三方监管将在年内全面推广施行。物业第三方监管将帮助业主在与开发商进行前期物业交接，以及入住后更换物业时，对小区设施设备进行评估；协助业主在选择物业企业时，测算物业费价格；负责判定小区物业服务的质量，测算物业收费标准等。帮助业主监测物业服务质量，避免发生纠纷。”

目前物业管理中存在的两方主体：业主和物业公司，而将要引进的第三方类似于建筑业的监理机构，是一个中立的第三方。看来，主管机关是希望这个第三方与业主和物业企业一起，形成契合结构的权利监管。

有意思的是，此前福建厦门建设局有过同样的想法并付诸实施，但结果却是以失败而告终。厦门建设局计划引入监理、咨询公司介入物业与业主的监管制约，曾多次动员很多企业来试水，但是市场反应效果不理想。厦门建设局相关领导介绍这一情况时说：“当引入第三方机构的设想最初提出时，很多业主坚决反对。请一个专业的监理公司或者咨询公司，无疑需要全体业主共同掏钱。”

不过，厦门实施失败并不意味着物业管理第三方监管不可行，物业管理第三方监管是否能够顺利进行，还取决于实施的时机、方式、方法以及具体的实施标准。

契合模式下的权力监管是伴随着工业文明而来的新型权力管理模式，它们对管理对象的管理效率是明显高于权力拆分结构下的制衡方式的。而且监管过程更加适用于制度建设不很完善，但目标明确的创新性对象。管理实践经验业已证明，这种管理方式是制度依赖性较弱的，是可以在制度设计完成之前就开始运作的一种有效的权力管理方式。目前的物业管理行业现状及业主整体情况与契合模式下的权力监管适用性较为接近。

其实，在目前物业管理现状下，施行物业第三方监管是一个较合适宜的举措，也是一次有益的探索和创新。至少可以部分缓和解决以下四个方面的问题。

可以缓和物业管理“弱市场化”问题

我们一直讲物业管理市场化，其实直到现在，物业管理行业依然不能说是市场化，只能说是弱市场化。市场化有一个明显特征，那就是双方主体买卖自由。我们可以看看，现在的物业管理项目中，有多少是公开招标，又有多少是靠关系或房地产母公司开发的项目来接管的。去年我受邀参加评标了七个写字楼项目的邀请招标，招标的结果是七家中有六家最终都选择了集团下属或本系统内的物业管理企业，只有一家例外，还是因为招标方没有下属的物业公司。当然了，住宅类型的物业项目由于法规规定，公开招投标多一些，但是最终执行的效果几乎一样，特别是前期物业管理项目，清一色的父子兵。这样的物业项目贸易保护主义，短期看似保护了物业企业，实际上极大地阻碍了这个行业的发展，造成了行业中的许多从业者工作积极性下降，人才流失(企业干好干坏一个样，职员干好干坏也一个样)，物业企业怎么能有创新，又怎么能有市场竞争力，企业何谈服务水平和管理水平提升，物业的保值和增值又如何保障？

物业管理的市场化弱，卖方市场相对不流通是造成物业纠纷和问题的一大根本和主要原因。

实施物业第三方监理能够很好地缓和这个问题，第三方监理可以就物业企业管理项目中存在的一些问题做出较为客观的报告，由于这个报告可能影响到日后物业费的收取标准，企业自然要有压力和动力去努力解决，比起我们目前通过企业自查和行业主管部门评比改进管理和服务的方式，就要客观得多，也有效得多。况且现阶段物业企业由于希望与开发商长期合作等诸多因素，不便于指出验收中的诸多问题，导致项目接管后的物业质量问题引发业主诸多不满。而物业第三方监理可以在与开发商进行前期物业交接验收阶段，对公共部位的设施设备详细验收记录，为以后因房屋质量问题引发的纠纷提供了可靠的责任承担依据。物业企业降低了风险，又增强了项目管理的动力。

可以完善和发展物业服务标准

我们经常讲质价相符，物业费和服务水平相对应。现在，衡量物业企业管理服务水平的标准主要是两个方面，即资质等级和创优标准。说实话，用物业企业资质等级来衡量管理服务水平就如同认为长得漂亮的就一定能当好演员一样没有必然联系，物业企业一级资质只说明企业管理的物业面积比较大，注册资金比较多而已。我见过的许多二、三级物业企业由于拓展项目的愿望比较迫切，从而对在管项目倍加珍惜，他们服务得更细、更用心。而创优标准可以说对物业管理服务的标准有一定的参考意义，不过由于缺乏日常的监管，现状也不太乐观。

由于第三方监管需要对自己的评估结果承担法律责任，就会在无形中督促和监管物业企业按照签订的物业服务合同和服务级别标准服务。同时，第三方监管机构为了自身发展，会较为客观地评判物业企业的服务水平，发展和完善经过市场实践检验的服务标准，使得物业管理行业的服务标准得以细化、更具操作性，从而促使物业企业提高服务水平。这样经过市场检验和完善的服务标准，才是最权威、最具生命力和业主认可的服务标准。

可以改善业主与物业的信息不对称，降低和减少物业纠纷

现在很多小区业主与物业公司存在矛盾，但因为业主不具备物业管理以及相关法律、技术方面的专业知识，难免会遇到很多纠纷。很多楼盘品质越来越高，房屋的结构、公共设施的维护等等许多都需要较高的技术门槛，一般的业主凭自己很难看出物业公司的工作是否达标，所以需要专业人员来支持。

因为第三方的中立性和专业性，对于业主的关心和重大投诉，业委会与物业企业重大矛盾，由第三方监理负责沟通和解释会比物业企业直接面对获得更好的效果，业主更容易理解和接受。避免了双方矛盾激化，从而降低和减少物业纠纷的发生。

至于有人担心的请物业管理第三方监理需要花费的费用问题，大可放心让市场规则去解决。我们试想下，房产新项目落成，聘请了第三方监管机构的项目(可以代表业主验收，并测算小区物业费初始价格，将价格形成机制在售楼处公示)与没有聘请第三方监管机构的房产项目比较，客户更愿意选择哪个呢？当然是前者。至于业主委员会成立后的物业管理项目要不要请、愿不愿意请物业管理第三方监理，就留给业主大会去选择吧。

其实，从宏观上讲，政府机构以前对于一些物业管理项目类型的物业管理收费指导价就是一个物业管理第三方监理的雏形。即将施行的第三方监理能不能获得市场的认可，做到公平公正，有一个重要因素，那就是让物业企业与业主双方都能认可的监理评估物业管理服务的标准。这一系列的标准，需要政府主管部门制定。

据了解，北京市物业管理第三方监理施行的相关标准已经在做充分准备并计划相继出台。比如，北京市物业验收的标准已经制定完毕，即将出台《新建物业交接标准》。将来第三方机构将根据该标准，进行验收阶段的操作，从而做出具法律效力的评估报告。

政府选择第三方机构的对象也会影响到这一规划执行的效果，第三方的性质定位应当是：类似于物业顾问公司，监督施工方的日常工作。但这个第三方既不能是物业公司，也不能是业主维权的代表。必须对物业管理知识有全面的掌握，做到“到位但不越位”，实施执行者的角色。

之所以不赞成选择一些纯粹代表业主维权的相关人士运作物业管理第三方监理机构，是因为虽然他们在为业主谋取利益，但是由于过分的“民粹意识”往往导致忽略另一方主体即物业企业的利益，可能最终造成项目弃管或物业价值的缩水和贬值。

第三方监理机构评估首先要考虑到物业企业的“企业性质”，企业运营的前提是基于合理的利润空间。在经济活动中，只有主体双方共赢，方能获得长久的合作。物业第三方监理机构只有平衡好物业企业与业主双方面的利益，才能促进物业管理行业健康有序发展。